中國炒房團去舊金山“房產抄底”
考驗錢袋
新聞晨報
金融危機帶來的美國房價下跌，也吸引了中國炒房團的目光。我國首個 “赴美房產抄底團”計劃于2009年1月15日從北京出發，分別到舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯三個城市看“斷供房”。提前半個月抵達舊金山的晨報記者，決定感受金融危機下的美國樓市，並試圖探討“赴美房產抄底”是否值得？
兩類“斷供房”忙拋售
記者發現，舊金山當地報紙上，整版“銀行回收屋”的廣告數量可謂與日俱增。一些家庭需要靠救濟食品度日了，當然沒錢還貸，房屋就被銀行拿來拍賣。
老資格的房產中介 TianYoung告訴記者，受次貸危機的影響，目前拋售的房屋主要有兩類。第一類稱為“急賣”，即房主已經無力供房，但不想讓銀行把房屋收走，因此急于在銀行收走房屋的9個月之內賣出房屋以減少一些損失；第二類拋售的房屋就是銀行的回收屋了。這樣的房屋，房東已沒有任何權利，而且房價可能比較低。但購買這樣的房屋往往存在一定的風險，Tian告訴記者，這類房屋可能存在住戶遲遲不肯搬走、房東不配合買房者看房或者房屋內部十分陳舊需要投入大量裝修資金才能入住。
根據美國商務部經濟分析局日前公布的資料，一些熱門城市的房價已經下降了30%以上。而舊金山和紐約由于公共交通便利，是新移民首選的落腳地，也成為購房者樂于投資的城市，因此房價跌幅還不算最大。舊金山市內的房價跌幅平均為10%-20%，而灣區以外的地方跌幅則高達30%-40%。
房產租售青睞 “中國客戶”
舊金山的房價雖然位于全美的前列，但仍是中國購房者最青睞的購房地之一，翻開這兩天當地的中文報紙，鋪天蓋地都是“銀行回收屋精選”的整版中文廣告，顯然這些房產租售都是由會講中文的華裔房產中介經理人代理操作，針對的客戶幾乎全是美籍或非美籍的華人。
對于“赴美房產抄底”的新聞，TianYoung表示有所耳聞。但她不清楚“炒房團”進軍美國的規模和實際行動如何，她認為，把“看房”作為赴美旅行的一個內容倒是不錯的賣點，只是可操作性並不強。當然作為房產中介，她對此表示出興奮和期待，但目前她本人還沒有接觸到類似的案例——三無人士（無國籍/綠卡、無工作、無親屬）購買美國房產的實例。
據了解，中國人赴美購房的條件並不苛刻︰現有的情形下，只要有簽證，並且能夠支付50％以上的首付（次貸危機前，20％就行）就可以購房。 Tian告訴記者，一般來說，對于短期訪美的買家而言，委托經紀是必不可少的環節。最快的方式就是不牽扯銀行，現金一筆過，馬上成交。
房屋雖便宜風險仍很大
對于目前是購房抄底最佳時機的看法，Tian表示，雖然她作為房屋買賣經紀人對此十分歡迎，但還是提醒購房者不可盲目，畢竟買房容易賣房難，買房投資短期內不會看見明顯的收益。她預計，2009年的美國樓市依然在走下坡路，復甦的苗頭可能要等到2010年以後。
一些廣告中特別便宜的房屋，例如10萬-20萬美元的房屋雖然很有價格吸引力，但是對于國內不了解當地情況的購房者來說，仍具有較高的風險。
一位在美國擁有房產、長期定居中國的女士Lily曾給記者算了一筆賬，雖然在美國買房不貴，但是每年的房產稅可不低。你買了房屋，每年政府會來估價，然後根據估價繳納房產稅，金額按照估價總值的1%-6%不等，例如當年買來的房屋是100萬美元，但如果政府今年估價是120萬美元，就得根據政府這個估價支付稅收。
“購房移民”幾乎不太可能
據了解，此次赴美抄底的中國人中，半數左右的人是為兒女留學做準備，在美國樓市低迷的時候入市，待兒女留學美國時可就近陪讀。“女兒今年8月份已經去那邊留學了，如果真是便宜，買一套也可以，順便還可以看看女兒。”報名者陳先生告訴記者。
對于這種看法，Tian認為，如果子女留學目的地尚未確定，不要盲目購房。Lily說，在美國買房唯一的理由是長期居住，如果是為了孩子留學買房，還不如給孩子更多空間選擇學校。家長送孩子去國外就是讓孩子學會獨立，但是買房會抹殺孩子奮斗的意志。“想以購房來移民的做法不可行。”Tian表示，根據加州法律，申請投資移民的人士需要投資至少100萬美元並雇佣3-5名當地公民工作，而且美國綠卡投資移民還需要每年有真實的資金往來和貿易額，才能達到基本條件。而投資100萬美元在美國購房不屬于投資移民的範疇。
技術問題困擾中國投資客
“金融危機的發生使得外國人想通過貸款購房難度很大。”Tian解釋說，現在銀行放款十分謹慎，例如需要貸款人近2年的報稅收入，每月的工資單據，在美國的信用分數（680分還未必能申請成功）等等。美國的房屋貸款利息也不低，買了房屋以後，管理比較麻煩，因此租賣都要依賴房產中介。
此外，很多房屋的建造年代久遠，廣告上很多房屋都是在上世紀50-60年代建造的，而舊金山房屋基本都是木質結構，一些房屋不投入巨額裝修費用就不具備居住條件。另外，房屋每年也有折舊率，有些房屋很快要到使用年限，政府會要求拆修。
還有些購房者認為，是否可以僅僅購買土地用于將來建房，據記者觀察，一些空地的標價甚至高于房屋（美國獨幢房屋價格包含土地）。
一場金融危機帶來了哪些改變?
CNN總結幕後真凶
解放日報
今年冬天，桑德貝格一家日子過得有點艱難。感恩節後的“黑色星期五”那天，他們提早到商場門口排隊等著拿打折券，期望能買到更多的半價商品。而就在去年，他們還“隨心所欲”地采購，不斷地刷信用卡，給孩子買許多節日禮物……
一切在金融危機爆發後都改變了。妻子薇姬被供職的建築公司辭退，全家月收入立馬少了四成，這對于已有2個孩子的桑德貝格一家來說不啻是個沉重的打擊。結婚 15年來，一向“花錢自如”的桑德貝格夫婦終于嘗到了“拮據”的滋味，他們不得不開始學習勤儉持家———他們已將信用卡換成具有花銷獎勵項目的借記卡；開始學習烹制成本低于5美元的晚餐；上網尋找會給孩子提供免費晚餐的餐館……
桑德貝格一家的遭遇只是金融風暴下眾多美國家庭的一個縮影。在金融危機影響下，大多數美國人的衣食住行已悄然起了變化︰華爾街的精英們開始遠離昔日出國打高爾夫、坐8缸奔馳車的生活，有人甚至被迫加入了失業大軍的行列；普通老百姓大手大腳花錢的痛快也已如舊夢，如今不得不過上節衣縮食、搶購打折商品的日子；股市里的錢急劇縮水，最值錢的“資產”是省錢和節儉的秘訣……
消費儲蓄如何平衡？
金融危機誰之責？美國有線電視新聞網(CNN)日前總結出了一份金融危機的幕後真凶名單，結果出人意料︰美國消費者居然位列前雷曼兄弟總裁理查德‧富爾德、前美聯儲主席格林斯潘等人之前，被列為十大罪魁之首。
西方經濟學誕生之初，節儉是一個重要的命題，美國社會起初也接受了這一觀念。但是隨著資本主義的繁榮，國家擁有巨大的生產力並積累了雄厚的物質財富後，這種節儉寡欲的心理動力就逐漸枯萎衰竭了。自上個世紀以來，以凱恩斯為代表的一些經濟學家所持有的“儲蓄增加將導致消費減少，並最終減少投資和社會財富”的觀點更是日益成為發達國家的主流，並對美國現代經濟和社會產生了深遠影響。數據顯示，在紐約，20%的市民根本沒有任何積蓄，另有45%的人其積蓄只夠維持 3個月的生活。復旦大學社會學系教授于海指出，“美國模式”有其文化的原因，即商業資本主義的邏輯。“商業資本主義就是不斷地制造出產品，激發消費的欲望，然後再反過來刺激生產。美國是個消費主導的社會，為了拉動消費，美國創造出許多方便消費的手段，如信貸、郵政業務等都是它的首創。而健全的社會保障體制，則讓個人無需太多的儲蓄”。
然而在危機面前，被西方奉為推動經濟之圭臬的“寅吃卯糧”的消費方式卻遭受到很大質疑。于海說，“這次金融危機的爆發，在于美國人花錢花得太過火了，不僅用了明天的錢，更把下一代人和外國人的錢都花了”。
那麼，消費和儲蓄之間究竟應該保持怎樣的一種平衡？上海市美國學會秘書長潘銳表示，美國是信用社會，它通過過度透支來支持消費，而消費又是推動美國經濟的主要引擎，但是這種消費方式其實是在走極端，“最好的平衡應該是適度消費、適度儲蓄”。復旦大學美國研究中心教授徐以驊也認為，消費是刺激經濟增長的一個重要推動力，但是刺激不能過度。“人們常說美國人舉債消費，其實大多數美國人還是很有理財觀念的，其收入一般劃分為股票、保險和日常消費三大塊。美國人喜歡信貸消費，這是因為他們覺得這樣對他們有利。次貸危機的問題在于，低信用階層獲得了過度不受監管的權力，他們利用住房抵押貸款的再融資來獲得更多貸款，但他們根本就沒有還款能力，這就加大了風險。”
在危機面前，美國人正在悄悄改變原有的一些生活方式，這種改變是短期應急性的，還是觀念性的？“在我看來，這是短期行為，人大多是健忘的，而且對于現在的美國經濟而言，拉動消費對于經濟復甦是至關重要的。不過，我相信美國今後在制度上會有調整，比如提高貸款門檻，加強信貸審核等。”徐以驊說。潘銳也基本認同這種觀點，他認為，現在“現金為王”的局面在金融危機後就會消失，美國人還是會故態復萌，“信用消費對美國來說是一種很難改變的觀念，而且其社會保障體系也相對比較健全，因此可以預見，消費將仍是美國經濟增長的發動機。”于海則認為，金融危機會成為一種強制的力量，促使美國人反思自己的生活方式，但人類文明的成長進步，不完全有賴于個人的覺醒，關鍵還是離不開制度的改進。
社會結構會否受影響？
失業、貧困人口增加、兩極分化加劇、社會矛盾激化是金融危機引發經濟衰退後必然會出現的結果。當年阿根廷的金融危機原先還停留在經濟層面，後來卻演化成嚴重的社會危機和政治危機。從社會層面而言，金融危機的影響雖不是“立竿見影”，但卻具有更深遠的影響力。
今年11月份美國的失業率已達到6.7%，為15年來最高點。令人擔憂的是，金融危機對構成美國社會“主心骨”的1.5億中產階層的生活也產生了嚴重影響。隨著生活成本的增加，美國中產階層的生活水平開始下降，工作機會也越來越少。
美國“棗核型”的社會結構是否會受到影響？對此，徐以驊表示，大蕭條時期，失業率達到三分之一，而11月份美國失業率為6.7%，也就是說，大部分中產階級還不至于失業，因此，金融危機對美國社會結構應該不會有太大影響。“任何經濟危機都不是‘社會平等器’，即危機對社會各階層都造成了影響，從絕對值上說，富人的損失更大。但是由于富人的損失並不影響其基本生活，因此對中下層民眾來說，金融危機更有‘切膚之痛’。”潘銳則表示，由于次貸危機所涉及的人群絕大部分是低收入、低信用階層，相對富人、窮人，中產階級的問題不是獨有的，也不是最嚴重的。
于海說，從短期來看，還很難判斷美國的社會結構會在這次金融危機中會發生什麼新變化，但是美國的產業結構可能會出現一些調整。“上世紀以來，美國服務業一直處于高度發達的水平，然而制造業卻在不知不覺中落後。在金融危機的沖擊下，第二產業比例或許會有所上升。”
下一輪經濟增長點在哪？
目前美歐日等發達經濟體已相繼陷入衰退。對于“寒冬”中的世界經濟來說，現在迫切需要一個新的經濟引擎。下一輪新經濟的增長點在哪里？與前幾輪相比，會有哪些不同？
中國國際經濟合作學會副會長陳德照認為，金融危機為何會爆發，與互聯網革命後一直沒有找到新的經濟增長點有關。潘銳向記者進一步解釋道︰上世紀90年代興起了新經濟革命浪潮，以互聯網為主的IT產業是這輪浪潮的龍頭。但是到1999年，IT泡沫破滅，美國轉而主要推動住房和抵押貸款。當時美國政府選了兩批人作為主要對象，一批是大學三、四年級的學生，另一批則是新移民，為了分散風險，遂把金融業務證券化。2000—2001年，這一增長引擎獲得了成功。但是 2001年“9‧11”事件的爆發，海外移民這塊沒了，于是美國政府就將目光對準低收入者，次貸風險加大。但是，由于2001—2005年美國房價處于上升階段，利率也較低，因此沒出很大問題。然而，2005年以後房價開始下跌而利率不斷上升，最終導致次貸風險爆發。
如何轉“ 危”為“機”，這不僅是一個短期應對問題，還應包含著長期戰略性考慮。美國《基督教科學箴言報》曾撰文指出，安全渡過信貸危機將為今後另一些重大工作 ———振興經濟———奠定基礎。潘銳認為，新一輪的經濟增長點是新能源。“新能源不僅是指新型能源，也指對現有能源技術的改進，如減少耗能，與環保是相關聯的。金融危機短期內會影響新能源的投入，而且由于油價下跌，人們會更傾向于利用現有的能源。但是目前這個時候也恰恰是調整能源政策的好時機。”
陳德照則認為，與上一輪不同，新一輪經濟增長點的突破口可能不是一兩個技術，而是多元的。“能源、環境和生物技術可能比較快一點，成為核心。這些技術之間不是孤立的，彼此成果是可以相互利用的。”陳德照同時指出，從長期來看，由于經濟增長與科技創新關系密切，因此，在最困難的時期過去後，有關的投入還是會增加，而且還將成為各國的主要戰略考慮。
