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美國專訊 /美10城市房市率先出現觸底反彈跡象/中國人在美國吃救濟的故事
發佈時間: 1/16/2009 8:18:01 PM 被閲覽數: 119 次 來源: 邦泰
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2009-1-16 美國專訊  美國之音中文部

 
 
 
美國10城市房市率先出現觸底反彈跡象
 
 
多維社

維吉尼亞州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一個擁有4萬人口的市鎮,坐落在華府郊區,不僅被當地人和地產經紀稱作所謂的外繞城(the outer beltway),更是該地區房市繁榮和蕭條的完美指標。

  美國率先觸底反彈10房市。

  伍德布里奇市擁有許多可負擔的住屋,安靜的街道,綠樹成蔭的公園,因此吸引一大批民眾前往聚集,在2000年至2007年之間,這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據,當地新屋銷售量也不斷上升,2003年至2005年間交易量翻了一倍,每年成長高達2000筆。

  但是,這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%,而房屋交易量比起最高峰的時期,足足掉了一半之多。

  不過對市場比較敏感的人可能已經發現,已有買家在當地尋找好的交易,當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上,伍德布里奇市的成交率已逐漸恢復到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association),弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%,是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布里奇等的確是遭遇了麻煩,但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。

  伍德布里奇的法拍屋平均價格為213,416元,從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格,我簡直不敢相信,房屋究竟便宜到什麼地步,以致于人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說,“這對當地來說是個好消息,至少房價終于觸及底部了。” 除了伍德布里奇市,還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等,都是經歷了次級貸款和法拍屋危機的重創之後,目前買家已陸續重返市場的地區。

  福布斯對此調查了全美所有人口低于10萬人的城市,透過統計數據,找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市,以了解買家投資的動向。

  這些低區雖然法拍屋比例很高,但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內,根據美國勞動統計局,當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱,目前是上世紀90年代後期的第一次,房價終于下降至能與收入成比例的水平。

  也許你認為,法拍屋銷售量上升並非什麼令人鼓舞的跡象,但是還有許多受到法拍屋重創的地區,目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘,今年房價已經掉了25%,但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名,這代表了在買家認為當地值得投資之前,其房價的跌勢還有很長一段路要走。

  次級抵押貸款造成了大量的法拍屋,進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會,高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%,在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中,買家仍然沒有返回市場。

  法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少,以加州沙加緬度外圍為例,Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用,兩地法拍屋銷售情況良好,平均價格分別為228,136元與327,413元,非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的,不過對于清除過多庫存方面卻有實質的幫助。

  不過在亞利桑那州郊區等地,過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外,其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County),仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙扎,銷售量排到全國的300名之後,市場需求仍是尚未存在。

  “雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升,但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說,“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至于買家更少等因素,這些郊區的房價很難走出低谷。”目前,抵押貸款銀行已收緊標淮,並且要求更高的首款與良好的信用和就業歷史。

  “在華府地區,大多數房屋遭到沒收的屋主,都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的游戲規則,現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。

  當價格下探到一個吸引人的程度,就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查,隨著“後次貸時代”的來臨,反彈跡象最明確的五個(編輯注︰應該為十個城鎮)美國城鎮分別為︰

  1、加州穆瑞塔市(Murrieta),08年售出814套法拍屋,平均售價275,053元。
  2、維州伍德布里奇市(Woodbridge),08年售出705套法拍屋,平均售價213,416元。
  3、加州德美古拉(Temecula),08年售出575套法拍屋,平均售價324,572元。
  4、加州布倫特伍德市(Brentwood),08年售出545套法拍屋,平均售價376,466元。
  5、加州皮瑞斯市(Perris),08年售出513套法拍屋,平均售價184,064元。
  6、加州Antelope,08年售出489套法拍屋,平均售價228,136元。
  7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek),08年售出434套法拍屋,平均售價195,087元。
  8、加州Hesperia,08年售出423套法拍屋,平均售價175,430元。
  9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie),08年售出413套法拍屋,平均售價133,070元。
  10、加州Lincoln,08年售出410套法拍屋,平均售價327,413元。
 

 

飄在海外:中國人在美國吃救濟的故事

 

 

搜狐社區    2009-01-14

曾有段時間在美國住公寓,鄰居中有位同胞,是年輕的單親媽媽,孩子三歲多,她上午在家里看國內的電視連續劇,下午去工作,孩子讓一個中國老太太看著,晚上還要再到中餐館去打工。

周末的時間,她常把小孩放到我家和我女兒一起玩,在送孩子來的時候常常順手給我一瓶花生醬,或是一包奶酪。 一再道謝並告訴她不要破費,她照送不誤。

從認識她以後,我就再也沒買過這兩樣東西,心中不免疑惑,她怎麼專買這個送我呢?

非常熟識了以後,問起她,她有點不大自然地說,因為她的收入低,所以她和孩子每周都會收到政府發的食品券。

最開始政府是直接發錢給窮人的,但是很多拿食品券的人都有抽煙喝酒吸毒的惡習,他們會拿救濟金去買煙酒或其它東西,孩子還是挨餓。所以後來政府就改為發食品券,並規定了必須買牛奶雞蛋面包奶酪飲料蔬菜水果......,每種東西的數額一定,不買這些指定的東西這部分錢就作廢了。用這個辦法來保證窮人家的小孩能得到全面的營養。

她們娘倆每人每月能領到100 元的食品券,吃都吃不完。

尤其是兩人都不吃花生醬和奶酪,不買又浪費,所以每次都買來送人。

只是,她做兩份工,怎麼會收入低呢?在美國,兩個人的家庭年收入一萬三以下才算貧困,她的收入遠不止這些。

她告訴我,白天的工作之所以不做全工,就是不想超過這條最低收入線。晚上是在中餐館做招待,收入都是現金,不報稅,沒人知道。

她家的公寓租金也只是我們的三分之一,余下部分政府補貼。

這是我在加拿大和美國認識的唯一一位吃政府救濟的同胞。

听說過有的中國留學生生了孩子的確困難,申請政府補貼的奶粉券和食品券,可那都是暫時的,一旦工作了,沒有誰去干這事兒。

當時房價飛漲,周圍沒房子的中國人天天去看房子要下手買,有房子的也去看準備買第二套投資。

和她聊起來,她說自己在國內有四套房子,可在這里一套都不能買,一個勁嘆氣。

因為報稅收入低,她想申請父母來美國探親也不行。

原來吃救濟的人,不管得到的救濟是多少,銀行都不能有超過一定額度的存款,更不能買房子,只能住公寓,因為如果你有了產業就不能算作是窮人了。而銀行沒有存款,使館不給她父母簽證。

房價像坐雲霄車一樣,如果前兩年她買了房子,已經翻番了,賺到的錢哪里是區區救濟金可比的?

再說心理狀態和生活質量也完全不同啊!窮人靠食品券過活,雖然餓不死,卻也過不上什麼好日子。一旦留戀于一點眼前的便宜,就失去了努力向上的精神。

吃救濟的最大的後患是孩子會循著父母的方式生活,好吃懶做,許多人家是世世代代都靠政府救濟生活。

後來我們搬走了,通電話時她說她白天全天工作,晚上到學校進修會計,一兩年的時間就可以拿到證書找會計工作了,已經買下了一棟房子,父母也來探親幫她帶孩子了。

不領食品券以後,她對生活充滿了希望和期盼。

也有同胞是錢放在眼前都不拿的。

有位朋友曾經在一個很富裕的小城上學,有一個小孩,全家靠他的獎學金生活,在當地絕對屬于貧困階層。

他們信了主。

教會里有位男士在政府部門負責社會福利工作,每次主日見到他都勸他為孩子申請救濟金和食品券,他都搖頭拒絕。

當地物價低,朋友租個房子才二百多塊錢,油價當時也便宜,一塊多點一加侖,開個二手車,周末全家出去玩,他們感到生活的挺美好,沒覺得自己窮。

後來到了年底,那位男士專程登門拜訪,拿來一大堆表格,苦口婆心地勸他申請救濟,說只要他簽個名就可以領錢了。

原來當地窮人少,他們部門的錢當年沒有全部發出去,他這個負責人很著急。

朋友說,我們千里迢迢到美國來不是為了吃救濟的,我不會給我兒子申請這個。

那人一副明了他的難處的樣子說︰"你放心,你的申請絕對沒有任何記錄留下來,我們不會向任何部門泄漏申請人的數據。絕對不會影響你們將來申請綠卡。"

朋友听他這麼說,急了,差點拍桌子︰"我不是為了這些,我自己的兒子,能生就能養,有我吃的就餓不死他!"

那個朋友是南方人,個子不高,身材也偏瘦。但是當他和我們一幫朋友講起這事兒的時候,他在每個人的眼里立即變得頂天立地了。

 


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