錢江晚報　

　　9點半，依約走進杭州三墩一所環境清幽的學校，海棠正開得熱鬧。推開四樓辦公室，一位年約半百、穿著赭紅色休閑西裝、燙著卷發的男士迎出來，正是昨天剛剛從美國回來的張先生。

　　1986年，張先生在同濟大學讀完工民建本科、結構力學研究生以后，去了美國。他發現美國的環境，只有有錢才能証明自己。于是他決定放棄學業賺錢去。

　　首付款 是問銀行借的

　　直接做生意要有資金、會管理。他決定投資房產。但是，張先生此時手中只有打工積累的5000美元！他決定找銀行貸款。

　　但是，所有的銀行無一例外地告訴他：你沒有信譽，沒有可抵押的財產，我們不能借錢給你。一位經理最終給了張先生一份文件，詳細列著銀行可以放貸的一些規定。張先生回家研究了一夜，終于有了主意。第二天一早，他找到這位經理：“我有5000美元，先存入你們銀行。然后你們再借給我5000塊。”經理說：“制度倒是沒有不允許這么做。但是你為什么要這么干呢？”張先生笑了：“只要符合規定能給我貸款就可以。”

　　花了三個月時間，張先生讓這5000美元先后在7家銀行走了一圈，付出了一定的利息后，他獲得了這7家銀行的信用積累，貸到了3.5萬美元。

　　5年后 買下18套公寓

　　3.5萬美元，最多只能做一套房的首付。研究了大量美國法律后，他想到了几個辦法。

　　第一是讓房子盡快升值，向銀行再抵押。美國房子倒是不貴，但人工很貴，10萬美元買進一套房子，首付2萬美元，他自己動手維修，粉刷牆壁、油漆地板、修理花園。花很少的成本裝修一新的房子再進行評估，往往會高出3萬美元。他就拿著這個新房子再去找銀行：“我要求再貸這3萬美元。”由于有了一定的信譽，又有了房子這個抵押物，銀行往往會同意。拿到錢，張先生又去物色他的下一套房……

　　除了向銀行借，張先生還把主意打到房東身上。有個房東，10萬美元賣房子，張先生找到他：“我愿意出11萬美元買你的房子，但是你要借給我2萬美元作首付。”有好几次，張先生就這樣借房東的錢來買房。

　　5年以后，張先生拿著手上的五套房再次找到銀行：“這五套房，5年來我已經還清了一半貸款。現在，我申請把這一半貸款再貸給我。”于是，他獲得了一大筆錢，買下了一幢5層樓的房子，包括18套公寓。他太太很擔心地問他：欠了這么多錢，你怎么睡得著覺？張先生卻很得意：“現在，睡不著覺的應該是銀行！”

　　逛法院 也能做成生意

　　當然，張先生最終的目的是要自己賺錢，而不是讓銀行睡不著覺。所以，買的房子最重要的是便于出租。

　　要想把房子租出去，首先要選好地址。“平民區的房子不能買，治安不好，租客常要拖欠租金。富人區的也不能買，房價貴，還不容易出租。我住在新澤西州，有很多大的工業企業，這些企業中的藍領工人，有相對穩定的工作，也需要住房。”

　　房源也是個重要問題。“找房屋經紀人、看報紙廣告，肯定找不到好房子，早被經紀人先下手為強了。”張先生想到一個絕招：美國離婚率挺高，律師費又貴，很多家庭散伙，都希望盡快賣掉房產分割財產。張先生就隔三岔五去各個法庭門口逛。看到有離婚的通告，趕緊給他們寫信：“生活中誰都有意想不到的事，我是個房產投資者，也許我可以幫您。”平均一個禮拜，張先生會發十几封這樣的信。半年下來，他還真接到三個人回音，做成了兩筆生意。

　　平時有空，張先生就在各住宅區逛。看到哪戶人家窗壞了也不修，基本就能判斷是房客租來住的。他就想方設法聯系上房東，要求買房。

讓房子24小時賺錢很不容易

　　不用花錢的買房游戲看似輕松，其實內中的辛苦，是很多人無法承受的。“你想讓房子24小時為你賺錢，其實你也得24小時為房子工作。比如，出租的這些二手房，最常遇到的是馬桶壞了。半夜里房客也常會給你打電話，讓你馬上去通下水道。買房出租的那些年，我每次出門旅游休假，都不能超過一個星期。”

　　與房客斗智斗勇，更是一件費精力的事。“為了房租的事，經常免不了上法院，美國律師費是很貴的，我又自學了很多法律知識，盡量自己打官司。”

　　就像他一口氣買下的那18套房子，原先的房東是位老太太，“當時，這些房子出租的市場價是500美元，而那位老太太一直只收300美元。買房子前，我正是看中了這個漲價空間。”18位房客很快聯合起來，拒絕付租金，還把張先生告上了法庭。

　　張先生馬上分頭找房客：“打官司你也要付律師費，而且官司最后肯定是我贏。如果明天你就撤訴，我就只收你450美元，不過你千萬不要跟別人說。”就這樣，他成功分化了房客，這幢房子就開始為他賺錢了。

　　在美國買房沒那么容易

　　“去美國投資房產”，最近成為不少人關心的話題。張先生告訴記者，會投資的人，現在確實是個機會。“但是，房子是需要管理的。如果你人都不去，肯定是不行的。”那么，怎樣才能在美國投資買房？記者采訪了浙江省旅游集團出國服務有限公司移民部經理、高級移民顧問陳偉召女士。

　　問：如果沒有移民，我能在美國買房嗎？

　　答：美國絕大部分州郡政策上都不限制購房者的身份，一般而言公民、居民和非居民外國人擁有同等的購房權力。

　　問：我是為了孩子去美國讀書才買房的，美國有“學區房”的概念嗎？怎樣找到合適的房子？

　　答：持有美國綠卡的人都可以享受免費的中小學公立教育以及相對廉價的公立大學教育，前提是他們的房產位于相關的學區內。事實上，美國的每處房產都有其所屬的學區，只有學區內的居民才能享受減免教育費用的待遇。想買房最好有專業的房地產經紀來協助。

　　問：如果買一套30萬美元的房子，除了買房的錢，我還要支付哪些稅費？

　　答：交易成本主要有：律師費，勘查費，產權保險費，房檢費，房屋估價費，政府登記費，地稅調整，貸款費用(若申請貸款)﹔此外還有預付的年度費用：物業管理費，物業保險費，物業稅。一般過戶費用為房價的2%左右，在有貸款的情況下額外的稅費會導致房產交易的成本增加1～1.5%。

　　問：有人說買得起房交不起稅是怎么回事？

　　答：美國房產每年需要繳納的物業稅及物業費是比較高的，一般總額在房價的2～3%左右，基本上完全用于社區設施及市政公共產品如學校、醫院、警察、道路等等的維護。相應的，美國房產每年的租金也一般占房價的7～10%，比國內的租金回報要高。

美國房價仍有下行空間

華爾街日報    2009-04-03

體購房者正在焦慮地關注住房市場持穩的任何跡象，同樣關注的還有那些認為住房市場是經濟問題關鍵的人。不過，最新公布的數據卻顯示形勢愈加黯淡。 受到密切關注的Case-Shiller住房價格指數追蹤著美國20個大城市住房價格走勢。該指數顯示，截至1月份美國住房市場狀況每況愈下，未見好轉跡象。 然而，即便在價格下跌之後，整體房價與工資相比仍然不便宜。隨後我們會進一步討論這點。 整體房價表現已經相當低迷，1月份Case-Shiller房價指數較上年同期下滑了19%。而懷疑拖累房價的幾個城市跌幅果然慘烈︰鳳凰城房價暴跌了35%，拉斯維加斯跌了32%，邁阿密跌了29%。 房價下跌現象確實也在擴散。明尼阿波利斯房價跌了20%，芝加哥跌了16%。過去房價相當堅挺的舊金山房價如今表現也令人矚目。該市房價過去一年下挫了32%，跌幅甚至比聖地亞哥和洛杉磯還高。 根據Case-Shiller數據顯示，單是過去3個月舊金山房價就下跌了11%。 過去一年紐約房價下跌了10%，過去3個月下跌了4%；不過這種表現仍然好于平均水平。住房市場能否承受住華爾街危機和普遍裁員浪潮的沖擊還有待觀察。 美國全國房價還會繼續下跌多少？當然沒人知道。但歷史告訴我們，價格泡沫漲的越高，跌的也就越狠。 那些住房市場的所謂專業人士仍然不肯面對現實。去年年初我曾寫道，即便佛羅里達和加利福尼亞的房價已經崩潰，但這些市場房價仍然虛高。很自然地，我接到了地產中介商大批電子郵件，他們憤怒地在郵件中說我是個白痴（或是更難听的話）。此後發生的事情證實了我的分析。 （順帶提一下︰在住房泡沫時期，有誰听過哪家地產中介向某家媒體抱怨記者在房價問題上過于樂觀了？或是抱怨記者在房市狂熱時期發表不當言論推高市場了？） 美國住房價格現在已經較2006年的峰值下跌了大約30%。按照這種跌幅來看，逆向思維的人不可避免地會開始懷疑房價是否已經下跌過度了。 當然，住房市場肯定會有實惠交易。現在可是個買方市場。勇于冒險的人和機會主義者可能會發現物美價廉的交易。 但就住房市場整體來說，形勢並不像你希望的那樣光明。 即便是現在，整體房價也只是回落到2003年底的水平。但當時到那個階段的時候，住房泡沫已經膨脹得很明顯了。你可能會認為，這樣大規模的危機可能會推動價格進一步回落。要找到泡沫開始前的房價，你必須得回溯到2000年左右，當時整體房價比現在低了三分之一。 的確，抵押貸款利率已經跌到了4.5%-5%，位于低的水平。但只憑藉這點下結論就太過簡單化了。正如許多人所指出的，2003年到2005年的時候，美國利率水平同樣處于災難性的低位。 那麼房價是否會存在回升的可能？當然有。如果如一些人所預計的那樣，政府為扭轉經濟投入的所有支出在一到兩年內再次引發了通貨膨脹，住房價格就可能會開始再次攀升。但如果目前的價格通貨緊縮延續下去，房價只會繼續下滑。 長期來看，平均房價總是會隨著平均盈利亦步亦趨。按這個指標來看，住房市場可能還會有不少下行空間。 我回顧了直至1987年的Case-Shiller住房價格走勢，並將其與聯邦平均盈利數據作了比較。將1987年1月定為100，結果令人擔憂。按照這個公認非常簡單的指標，與平均盈利相比，目前的房價實際上仍然非常昂貴，甚至高于1989年地產泡沫的高峰期。 同樣值得注意的是，上次住房泡沫破滅的時候，市場過了大約八年時間才顯現出真正強勁的復甦跡象。而這次的泡沫則要大得多。 （本文作者Brett Arends是《華爾街日報》網絡版專欄作家，他的專欄《投資回報》幫助投資者分析最新時事並做出相應投資決定。）