| 安得廣廈千萬間？大庇天下寒士俱歡顏。 詩聖杜甫于盛唐末年提出的“大同”理想，至今仍不失其時代意義。這並不是說杜工部1200多年前的眼光何其超前，而是世人對當下天價豪宅的愈發唏噓。 試想，誰會不喜歡居住在這片釣魚台國賓館附近的區域？
春天舉目，玉淵潭柳影婆娑；夏來騁懷，一池碧水涼意盈；秋日攬勝，滿園黃葉雁南飛；冬至煮酒，宜薰宜醉釣湖雪。 當然，如此理想的居住環境是需要“實力”的︰沒有支付單價7.2萬元/平方米的腰包，請君遠離。 一線調查︰ 京城“最貴樓盤”出爐始末 故都北平有過四個釣魚台，最著名的當屬前朝帝師翁同嗣曾居住、後被改建為國賓館而聞名的“玉淵潭釣魚台”。而現在，最知名的稱號恐怕要歸東釣魚台了，一個叫做“東釣魚台家園”的房地產項目已在此拔地而起。 這是一個單價高達7.2萬元/平方米的天價豪宅。它的出現是如此一騎絕塵，曾經先後創下京城最貴樓盤紀錄的昆侖公寓、銀泰中心、盤古大觀、柏樂府等“高檔名盤”統統被其甩在了身後，後奧運時代“北京最貴樓盤”無人能出其右。 然而，7.2萬元/平方米的天價背後，樓面成本價並不高。知情人士透露，該樓盤的樓面地價尚不及2009年6月31日成交的廣渠路15號“地王”的樓面地價。況且，縱使按照“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價計算，7.2萬元/平方米的售價仍然足以保證該處樓盤成為東釣魚台家園開發商進入房地產領域以來、利潤率最高的項目所在。 從三年前的東釣魚台村，到而今的“京城最貴樓盤”，盡管其間中國樓市有所調整，但當下仍是漲勢不休。前有湯臣一品，後有東釣魚台家園，“最貴樓盤”們享受的短期內土地價格數倍溢價的“福氣”，與中國絕大多數房地產商的暴富軌跡悄然重合。 判若霄壤︰低成本與高售價 從1.6萬元/平方米到7.2萬元/平方米，盡管其間仍有建安成本，利潤率之可觀明眼人一看即知。 2007年陸續從東釣魚台村拆遷搬離的時候，東釣魚台的村民們或許不會想到，不到兩年之後，在他們搬離的這塊土地上開發出的樓盤，最高賣價可以達到7.2萬元/平方米，他們更不會想到，這塊土地會刷新北京樓盤的“最貴紀錄”。 2006年的元旦剛過，一條“土地消息”在京城的地產圈中快速傳播開來——位于玉淵潭公園周邊的一片建設用地，土地方有意轉讓，對于甚為缺少水源與水景的北京而言，誰拿到這塊土地，便意味著高房價和高利潤。 這塊土地便是如今的東釣魚台家園項目建設用地，實際上，這里本是海澱區原東釣魚台村的一部分。根據《中國經營報》記者獲得的海澱區政府2009年第7號文件，東釣魚台家園項目開發用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開發面積7.3萬余平方米，其中可銷售面積為4萬余平方米。 北京幾個知名的開發商都獲得了消息，但動作都沒有一家名叫中赫置地投資控股有限公司（下稱“中赫置地”）的開發企業來得迅速。最終，中赫置地迅速擊敗幾個潛在“對手”，從與土地方接觸到最後簽約只用了3個月時間，開發方已與土地方簽訂了土地協議轉讓協議，當然，中赫置地也便順理成章地成了當下東釣魚台家園的開發商。 按照中赫置地的公開資料，該公司2005年成立，注冊資本僅為1.17億元，業內稱其老板為河北人。 雙方最終簽訂協議是在2006年4月，簽約雙方分別是中赫置地（買方）和軍方某下屬單位（土地方）轉讓方式為協議出讓。 實際上，當中赫置地簽訂土地協議轉讓協議時，東釣魚台家園項目用地範圍內的拆遷工作還未啟動。雙方約定，由土地方負責拆遷工作，而拆遷產生的費用則由買方中赫置地歸並土地價款一並支付。 此時的北京，按照國土資源部的相關規定，從2004年8月31日開始，土地出讓必須通過招、拍、掛市場，而這塊土地之所以在2006年仍然能以協議轉讓的方式出讓，系因為對軍隊建設用地協議轉讓的最後大限劃在2007年，而這塊土地，也成為北京最後一批協議轉讓的軍隊建設用地之一。 知情人士透露，東釣魚台家園的樓面成本價，不高于2009年6 月30日由方興地產拍到的廣渠路15號地的成本。方興地產當日以40.6億元的價碼，拍得廣渠路15號地，樓面成本價約1.6萬元/平方米。 所謂樓面成本價，是以土地總價款除以土地上的規劃建築面積得出的每平方米住房成本數據，屬于衡量房地產項目利潤率的基礎標桿。從1.6萬元/平方米到7.2萬元/平方米，盡管其間仍有建安成本，利潤率之可觀明眼人一看即知。 因“禍”得福︰躲過慘淡2008年 然而，恰恰因為如此，東釣魚台家園躲過了房地產大勢慘淡的2008年。那一年，北京所有的豪宅項目集體遭遇滑鐵盧，或許從這個角度而言，被拆遷拖延了一兩年不能銷售的東釣魚台家園實屬塞翁失馬。 盡管在未啟動拆遷的情況下已與土地方簽訂了
協議出讓合同，中赫置地已然充分估計到了其中可能有的風險，但風險還是如期而至，出讓協議簽訂後，該地段拆遷進展緩慢，而且一拖就是將近兩年。 根據2006年4月簽訂的協議，拆遷工作由原土地方組織實施。 事實上，2005年，東釣魚台村的戶籍、工商注冊等就已經被凍結。根據記者獲得的海澱區政府2005年第26號文件，拆遷地段的具體範圍為︰東至玉淵潭路西紅線，南至玉淵潭公園，西至釣魚台醫院，北至海軍總醫院南圍牆，總面積125畝，其中建設用地面積50畝，待征道路綠化用地75畝。 對比海澱區2005年26號文件與2009年7號文件便可發現，東釣魚台家園項目用地拆遷範圍，恰在2005年26號文件劃定的拆遷凍結範圍內。 《中國經營報》記者了解到，在簽訂土地轉讓協議前後，中赫置地方面對于拆遷的進度估計得相對比較樂觀，彼時，該公司認為，2007年左右拆遷工作便可完成，開發商可以隨即進場進行開發，並趕在2008年北京奧運會之前進行預售，一方面吸引本地的高端政商客戶，另一方面，也兼顧到2008年奧運會可能帶來的外籍客戶與購買力。 彼時北京的房地產價格，正處在歷史上漲速度最快、漲幅最大的時期。房地產價格漲幅常年接近20%，隨之而來的是大量開發商和樓盤封盤惜售，等待房價上漲，而在這輪房價上漲最快最為瘋狂的周期中，東釣魚台項目卻困于拆遷的拉鋸戰之中。 由于拆遷進度相對緩慢，且不確定因素較多，當時還無法預期具體拆遷的工作何時完成，所以，項目的規劃方案、銷售策略都在此間進行過多次調整。當然，即便當時未能最終確定，但由于緊靠釣魚台國賓館的特殊地理位置，其產品形態的輪廓已然得以敲定︰玉淵潭公園、釣魚台國賓館均要求限高，同時限于土地總體面積不大，控制性規劃給出的容積率已經確定為2.5. 而實際上，在2005年，北京市規劃委就已經給出了玉淵潭鄉東釣魚台村拆遷後進行建設的《規劃意見書》，最終2.5的容積率，亦是根據這份規劃意見書最終得以確定。 中赫置地不停調整規劃設計方案、銷售策略之時，拆遷工作終于在2008年初基本完成，這比中赫置地方面的預計整體晚了一兩年，由于2008年北京進入前奧運周期，所有城區的大型工程項目都禁止施工，即便拆遷工作已經完成，中赫方面也已經無法進場施工，而且，預售工作也就更不能夠進行。 然而，恰恰因為如此，東釣魚台家園躲過了房地產大勢慘淡的2008年，那一年，北京所有的豪宅項目集體遭遇滑鐵盧，或許從這個角度而言，被拆遷拖延了一兩年不能銷售的東釣魚台家園實屬塞翁失馬。 天價邏輯︰豪宅扎堆 對于高額的單價和總價，東釣魚台家園的銷售人員給出的解釋首先便是地理位置的稀缺與不可復制。 按照中赫置地2008年綜合制定的方案，東釣魚台家園的售價將在6萬元/平方米左右，當時的定價策略，銷售團隊和決策層煞費苦心。 對于高額的單價和總價，東釣魚台家園的銷售人員給出的解釋首先便是地理位置的稀缺與不可復制。該銷售人員表示，這個項目緊靠著釣魚台國賓館和玉淵潭公園，地理位置得天獨厚，是“天生的豪宅”，而在其周邊，也確實有高檔住宅聚集的趨勢——在玉淵潭公園南側的緣溪堂，2008年之前便已經接近了3萬元/平方米的單價。 天生豪宅，這也確實是中赫置地高層的一貫思路。記者了解到，在耗費較長時間由市場部門制定的銷售策略與定價方案中，公司高層給出的核心思路與原則便是比照全北京市範圍內的豪宅進行定價，對標的項目包括盤古大觀、昆侖公寓、柏樂府、銀泰中心等，一方面是價格要達到該類豪宅的同一水平，然後再按照此類豪宅的價格標準確定一系列建築安裝的投資成本。 《中國經營報》記者了解到，除了東釣魚台家園既有的結構建築材料外，外立面主要采用紅磚、石材、原銅和鈦鋅板。其中後兩者為歐洲進口，原銅為德國原裝進口KME； 鈦鋅板則作為屋頂材質，其品牌為法國VM ZINC.據稱，這是東釣魚台家園適用建材中最為昂貴的部分所在。 對于除地段以外的“天價因素”，銷售人員的解釋主要集中于大量頂級進口品牌裝修裝飾的采用，以及高檔豪華細節元素的運用。比如一個頂級的水龍頭或者花灑，進口價相當不菲。 一位曾經參與過柏樂府、昆侖公寓項目建設工程管理的人士告訴記者，通常情況下，頂級豪宅的建安成本是中檔住宅的1.5倍左右
，但最高也不會超過1.5萬元/平方米，再加上內部裝飾頂級水平的支出成本，至多也在5000多元/平方米封頂，因此按照通行標準最高水平計算，頂級豪宅建安總體成本亦不會超過2萬元/平方米。 如此計算，東釣魚台家園的成本至多不會超過3.6萬元/平方米，而其平均售價為6.5萬元/平方米，最高售價更是高達7.2萬元/平方米，全部按照成本最高值計算，東釣魚台家園的稅前利潤率，已經接近100%. 東釣魚台家園是中赫置地利潤率最高的項目。此前，中赫置地在北京開發的北緯40度等樓盤，均屬于中等住宅，按業界標準進行考量，通常利潤率較低。 根據北京市房地產交易管理網顯示，截至本報發稿時止，東釣魚台家園總計售出房屋18套，回款逾4億元，位列當月銷售排行榜的第4位。 “一不小心”︰7.2萬元/平方米 一直以來，深知輿論環境苛責的中赫置地高層，並不願意當上房價的“出頭鳥”。因此，在確定此前一輪定價時，之所以把平均價格控制在6.5萬元/平方米，原因其一是確定該價格的2008年，整個豪宅市場異常冷清，原因其二便是如是定價可以低于盤古大關、柏樂府、昆侖公寓等項目的價格，不做“出頭鳥”。 2009年7月東釣魚台家園以7.2萬元/平方米的單價創下北京樓盤售價的最高紀錄，更像是一個“意外”，如果不是2009年4月以來房地產市場的迅速回暖，恐怕這個項目還賣不到這個價格。實際上，中赫置地決策層心目中的定位始終是6萬元/平方米，而直至東釣魚台家園登上北京最貴樓盤的寶座之後，其推廣網頁上報出的銷售均價仍然是6.5萬元/平方米。 一直以來，深知輿論環境苛責的中赫置地高層，並不願意當上房價的“出頭鳥”。因此，在確定此前一輪定價時，之所以把平均價格控制在6.5萬元/平方米，原因其一是確定該價格的2008年，整個豪宅市場異常冷清，原因其二便是如是定價可以低于盤古大關、柏樂府、昆侖公寓等項目的價格，不做“出頭鳥”。 記者查閱北京市建委的交易記錄顯示，被中赫置地高層作為定價標桿的盤古大關、柏樂府、昆侖公寓等項目，其2008年的成交均價均是在7萬元/平方米左右，在東釣魚台家園刷新最高紀錄之前，盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持著“最貴樓盤”的紀錄。 中赫置地高層不做房價出頭鳥的思路並非沒有道理。作為前輩，上海樓王單價高達11萬元/平方米的湯臣一品在對市場銷售後，招致各方非議，飽受壓力，甚至多次被原建設部以及上海各級主管部門突擊檢查或調查，至今未能售出幾套，顯然，東釣魚台家園的開發商，不希望重蹈覆轍。 “還有一個問題，就是這樣樓盤的目標客戶，通常要很低調，要求確保自己的私生活和安全，一旦因為樓王或者地王而引發關注，他們入住這樣的社區，恐怕心理上會有一定的障礙，擔心自己順帶成為聚焦的公眾視線之下，如果是這樣，其銷售也會受到一定的影響。”華高萊斯房地產顧問機構董事長李忠告訴記者。 事實確實如此。本世紀初北京銷售最為順暢的豪宅項目——官園9號，其買主大多為金融機構的一二把手以及政府背景的官員，其銷售之所以得到這些目標客戶的認可，主要是因為在官園9號之前，有一棟較高的老師住宅樓遮擋，從街道上無法直接發現這個豪宅社區，從而符合了此類項目購買者的心態需要。 如今與頤和園“融為一體”的頤和原著，也秉承了類似的理念。 而在不小心以7.2萬元/平方米的價格成為了京城的“最貴樓盤”之後，東釣魚台家園無疑將成為眾人目光注視下的富豪與天價樓盤“新故事”所在。 | 
