邦泰

新聞取自各大新聞媒體，新聞內容並不代表本網立場！

收件箱 : bangtai.us@gmail.com

中國式房價最高？世界九大城市真實買房故事

《環球》雜志 2009-09-27

世界九大城市買房故事

　　一項由“中國式”房價收入比引發的調查

　　8月下旬，各大網站上流傳著一個帖子︰在北京，一對夫妻要不吃不喝27年才能買得起一套房。追蹤這個帖子的信源，它最初來自8月21日《每日經濟新聞》的一則報道。

　　報道說，8月20日，北京市統計局發布數據稱，今年上半年，北京主城區的八個區從業人員平均勞動報酬為28289元。參考該數據，按照每個家庭有兩人工作計算，北京市家庭平均年收入為11.3萬元(不考慮個稅及保險等支出)。

　　北京市統計局此前發布的數據還顯示，7月份，北京市四環路以內商品住宅期房平均售價為17478元/平方米；四至五環路之間平均售價16663 元/平方米。中大恆基市場部主任張大偉表示，據此計算，五環內的商品房均價約為17000元/平方米。張大偉還表示，根據北京房地產交易管理網的數據，北京市住宅單套成交平均面積為113平方米，按照上述均價，單套商品房期房總價為192.1萬元。那麼按照目前常見的支付標準，每個家庭需要支付42萬元的首付款(3成首付)，貸款150萬元。同時，30年貸款利息總額為112萬元。按照上述數據進行計算，北京市的房價收入比達27︰1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。

　　此後，各網站出現了很多關于房價收入比的帖子，並出現了若干種說法。有的說，按照國際慣例，房價收入比為3至6倍較為合理，有的說4到6倍合理等等。這些說法又是出于何處呢？

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受《環球》雜志記者采訪時說︰“聯合國可持續發展委員會、聯合國人類居住(生態環境)中心給出了詳細的房價收入比計算方法，即房價收入比是居住單元的自由市場價格的中位數和家庭年收入的中位數之間的比值。”也就是說，國際上計算房價收入比的方法中國目前的方法有著明顯的區別，它是提取的整套房子的價格而不是用平均均價乘以平均面積，且用的是中位數而不是平均數。假如賣了101套房子的話，是以第51套房子的價格來做中位數的。

　　中國首次出現房價收入比的概念是在世界銀行亞洲區中國局環境、人力資源和城市發展處編寫的世界銀行對中國經濟考察研究叢書《中國︰城鎮住房改革的問題與方案》(1992年3月第一版)中。該書中提到“在發達國家，平均每套住宅的價格總額與平均家庭年收入的比例在1.8~5.5︰1之間，……在發展中國家，該數一般在4~6︰1之間，當然也有例外……”。房價收入比一般應為4~6倍的引用大多來自于此。

　　統計數據是枯燥的，所涉及的概念定義是嚴格的。統計數據中沒有包括現實生活中的種種個例，比如年輕人的“啃老”現象，“灰色收入”的規模等等。中國在短短30年內所經歷的發達國家上百年的變化也難以全面的通過統計數據還原出來。

　　與其陷入數據的汪洋中，迷失在數據搭起的邏輯推論中，我們不如走近一個個如我輩般辛苦謀生的真實人物，感受他們的買房故事。《環球》雜志特別選擇了世界上九個大都市——紐約、東京、倫敦、香港、日內瓦、新加坡、布魯塞爾、新德里、莫斯科，采寫了發生在那兒實實在在的買房經歷。

　　在經濟全球化的今天，雖然各城市的市況會有不同，但房價的牽腸掛肚早已環球同此涼熱。以此作為買房參考未必得當，但增加一個全球參照卻對評判當下中國樓市的現狀不無助益。

　　【文章導讀】

　　東京︰兩代人能買一套房

　　倫敦︰畢業生在倫敦邊上買別墅

　　香港︰大多數人住不上豪宅

　　日內瓦︰買房只要還利息就能永遠住下去

　　新加坡︰25年能買一套高檔公寓

　　布魯塞爾︰房子功能勝過面積

　　新德里︰房價過高夢想之家受追捧

　　莫斯科︰滿城天價房

　　紐約︰一張賬單和一盞燈

　　李群子(紐約)

　　自從來到自己喜愛的紐約，孫文就一直向往著擁有自己的家，擁有一套屬于自己的房子。8年來，他一直就沒有覺得自己屬于這個城市，屬于這個國家。多少次，他曾在哈德遜河畔遙望曼哈頓的燈火，感嘆這麼多繁若星辰的燈火竟然沒有一盞是為自己點亮的。此刻他第一次坐在自己的房子里，第一次有了家的歸屬。

　　妻子給他送過來一杯茶，一頁紙，轉而自顧自高興的同她家人繼續通著電話。

　　孫文不用看，就知道妻子拿過來的是一張家里的每月開支清單，不過他還是認真地再看了一次。

　　孫文清楚每個月他們是不只花那麼少的錢的，最起碼每月455美元的停車費用就沒有列進來，看著妻子通電話那愉快的神情，他不想掃她的興。但環視著這個還不夠90平方米的公寓，他還是相當高興的。他們買這公寓用了39萬美元的銀行貸款，另用33萬元美金作了首付，基本上接近付了一半。這33萬美元是他們全部的存款。要知道這里就是舉世聞名的曼哈頓啊！

　　房子保養得很好，搬進來基本不用裝修，這確實省了不少錢，要是選到其它的房子還不知有沒有這麼幸運，想到這，孫文回想起了這幾個月來看房的經過。紐約市共有五個區，除了皇後區和曼哈頓，其他三個區他們是不去的，這是買房之前就和他夫人達成的共識。那他為什麼選在曼哈頓呢，在皇後區像這樣的房子才21萬左右，70多萬的價格在皇後區不算太好的地段應該可以買一棟幾百平方米的獨立房子了。想到曾經放棄的那棟房子，他不免嘆了口氣。

　　“在想什麼呢”妻子不知什麼時候已打完了電話。

　　“沒什麼，哦，我們的開支還真不少吶，”見妻子來到了他的身邊，他收回了他的思路，指了指桌子上的清單。

　　“怎麼少了455美元？”妻子瞬間就笑了，她知道那是她少算了停車那筆賬。

　　妻子是知道家里的實際收入的，兩人加起來的年收入應接近10萬美元，但完稅後的收入應該不到7萬，也就是說他們所有的收入都全部交給了這張清單。

　　“想想家里年收入近十多萬美元，已經遠遠高于紐約市都會區的平均家庭收入七萬五千美元，可今後的日子我們將過得緊巴巴的，不知人家過的是怎麼樣的日子？”妻子皺了皺眉。

　　“誰要你貪曼哈頓的風水寶地啊！”

　　“就只我貪吶，你不貪吶？”他一句話就把妻子逗樂了。

　　是啊，哪個不貪呢？華爾街、第五大道、中央公園……哪一個不都是鼎鼎大名。單是每天省下那幾個小時擠地鐵的時間也是足已令人欣慰。

　　“時間不早了，早點休息吧，明天我還要上班。”孫文伸了個懶腰。

　　“明天不是星期六嗎”妻不解地問。

　　“噢，忘了告訴你，我在一家猶太人開的公司又多找了一份工作，時間剛好是星期六，星期日”

　　他笑著對妻子說“從今以後我恐怕不但要為老板打工，為你打工，還得為這房子打工了”

　　妻子走過來，溫柔地摟著孫文沒有說話。扶著妻子的肩膀，看著那曾經給他無數感慨的曼哈頓的燈光，孫文心中忽然涌起一種幸福的感覺。

　　為了這盞燈，為了這個感覺，明天仍要繼續去打拼。

　東京的房子要“啃兩代”

　　何德功

　　東京人多地少，寸土寸金，買房子不是一件容易的事兒，房價很高，且有日益攀升之勢。如果在繁華地段，每套公寓可高達上億日元，普通的日本民居兩層木式建築，好的地段地皮要5000萬日元(100日元合7.51元人民幣)左右，蓋房需要幾千萬日元，加起來也要上億日元。如果不是高薪階層，不敢問津。

　　普通工薪族買房的年齡因人而異，一般說來買房的好處是早買房，早還上購房貸款，就不用再為租房花太多的錢了。房子成為自己的財產後，還可以上市買賣，房產若升值可以大賺一筆。在日本，一般來說購房貸款最長可貸35年，如果在60歲退休前全部還完貸款，養老年金可全部用于安度一個安逸的晚年。

　　在日本，有幾種情形是不適合買房的。對基本沒有存款的人來說，買房首付款和家具費是一筆不小的費用；貸款買車的年輕人不宜買房，因為沒還清車貸再加上房貸，雙重壓力之下，低薪的年輕人很難支撐；對自己的工作不滿意想換工作，或者工作不穩定、有下崗危險者，也不宜買房，因為收入不穩定，沒法計算買房和還款計劃；自己將來肯定會有更高的收入的也不宜買房，因為將來根據自己的收入可以買更好的房子。這些人會一直租房住，四十多歲的租房者也大有人在。

　　我在日本做記者的時候，一位華人李姓朋友屬于買房晚的人。他在日本打拼19年，到了45歲時方才買了自己的住房。他看了很多樓盤，選中了東京市相對偏僻的板橋區，房子使用面積約60平方米，兩室一廳，總價約4000萬日元，有土地所有權。定下來後，他先交了首付10%的定金，簽約時要交印花稅 1.5萬日元，然後在交房時交首付——4000萬日元的房子首付最低為400萬日元，相當于房價的10%。

　　老李為了每月少還貸，首付交了800萬日元。簽貸款契約時交印花稅2萬日元。加上中介費、手續費等又付了70萬日元左右。老李貸款3200萬日元，返還時間為35年，選擇隨中央利率變動上下浮動的變動型利率，每月還款8萬日元左右。再加上物業管理費2萬日元，維修費6000日元，停車位1.7萬日元，總共下來每月還款是12萬多日元。

　　日本的房子有土地所有權，老李買的公寓樓共29戶，他的土地面積是公寓樓所佔面積的二十九分之一，建築質量可保60年左右。到時房子不能住了，經全體住戶同意可以重建，也可以買地，各戶分得應得的那份。

　　老李在一家中小型企業工作，每月可供支配的收入為35萬日元左右，剩下的錢供小孩的教育費和一家4口的日常生活支出，日子還算過得去。但一提到退休後還有20年要還貸，老李就顯得有些無奈。因為那時每月的收入只有養老年金，每月不到10萬日元。他打算把房子留給孩子，當然房貸也要父債子還，自己則回中國生活。好在老李的父母在北京有房子，葉落歸根總算有個去處。

　　我有不少年輕的日本友人在30歲左買房，差不多退休時才還清貸款。有的靠自己，但很多人都有父母的資助。根據有關規定，如果用于購房，父母給孩子“支援”的最高610萬日元可以不交贈與稅。

　　很多日本老人感嘆說，一輩子奮斗就弄了一套房子，這是大多數工薪族的縮影。

　在倫敦邊上買別墅

　　周嚴(倫敦)

　　我和妻子都是剛畢業于倫敦帝國理工學院、現在倫敦工作的土木工程師。2008年開始，次貸危機席卷全球。作為全球金融中心之一的倫敦，受此次危機影響尤為嚴重。隨之而來的是各大銀行紛紛收緊房貸政策以規避風險。往常零首付貸款的好事兒不再有了，取而代之的是最低25%的首付額和更加嚴格、更加詳細的還貸能力信用調查。

　　隨著金融危機的進一步深入，英國的平均房價比最高點下降了20%。與此同時，英鎊對人民幣的匯率持續下跌，于是我們夫婦決定向父母借首付款，並開始籌劃在倫敦買房。大倫敦由33個區構成，每個區的房價都不同，甚至相差甚遠。相比起最貴的肯辛頓和切爾西，我買房的克羅伊登平均房價只是前者的五分之一(克羅伊登屬于大倫敦區，不在倫敦市內，坐火車到倫敦市區約半個小時)。之所以選擇這個區域，一是因為我妻子在這里工作，二是因為這個區域的房價在我們可以接受的範圍內。動輒上百萬英鎊的肯辛頓豪宅，不是我們這種剛畢業的工程師所能負擔的。

　　找房子是一個相當辛苦的過程。我們基本是先在幾個有名的房屋中介網站上搜索房源，看中符合我們要求的房子之後，再聯系中介看房。前後大概實地考察了30家左右後，最後選擇了現在這套房子。和賣主談妥價格之後，房屋中介為我們安排了房貸經紀人，他負責幫我們比較各銀行的最新金融產品並幫我們申請貸款，這其中包括了對我們的信用歷史和還款能力的詳細調查。很快，我們的銀行貸款獲批了，是20年期的浮動利率貸款。也就是說，我們的貸款利率是英格蘭銀行基準利率加2.69%。現在的基準利率是0.5%，所以我們的利率是3.19%。如果過半年後基準利率漲了，我們的貸款利率也會隨之增加。再接下來，有專門的律師幫我們處理所有法律相關手續。我們的律師會和賣主的律師交換購房合同，之後房子的所有權便劃歸我們的名下。

　　整個購房全過程都由房產中介在中間協調，並有相關專業人士幫我們處理各種事務，我們並沒有操太多心。房子最終順利成交，成交價是21萬英鎊(1 英鎊兌11.35人民幣，約合238.35萬人民幣)，印花稅1%，律師費等其他費用差不多2000英鎊。我們擁有房子和土地的永久所有權。

　　房子是5棟連排別墅最中間的一棟，共三層。房間地毯面積約160平方米，包括3間臥室，1個客廳，2個衛生間，廚房，入門廳，另外還有一個大約 50平方米的小花園，以及一個停車位。這個房子建于2001年，相比起這條街上的那些建于19世紀的房子要新很多。房子的裝修很簡單，沒有繁文縟節的吊頂或是沉重的地磚。所有臥室和樓梯都鋪著厚厚的地毯，客廳是簡單的木地板。我和妻子兩人簡單粉刷了牆面，買了必備的家具就入住了。

　　因為我們擁有房子、土地和車位的所有權，所以並不需另外付任何的地租、稅費和停車費。每月和房子相關的固定支出主要有政府稅(不管買房還是租房都要付)，房屋保險，屋內財產保險，人身保險，公共區域的物業管理費等，加在一起不超過每月200鎊。現在房貸只佔我們夫妻淨收入的25%，所以並不對我們的生活質量產生多大影響。

　香港“千豪宅”的成本賬

　　沈瑋青

　　香港新界區的大埔，因為距離深圳近，又多山，現在還是香港傳統意義上的“郊區”。這里遠離市區的喧囂，空間又開闊，所以很多豪宅區都坐落于此。L的家便是此處諸多豪宅中的一座，周圍有山有水，鬧中取靜，頗有“大隱隱于市”的風範。

　　香港是著名的“寸土寸金”之地，根據全球不動產指導網站公布的2008年世界各大城市市中心房價的數字顯示，香港以均價12599美元(約合人民幣87000元)每平方米高居全球第六位。

　　香港房屋的大小以建築面積計算，價格以“埣炕@唬　黃椒矯狀笤嫉扔1唲搥s順Ｋ檔摹扒蘸勒　逼涫狄簿褪前儆嗥椒矯錐選６考　虻厙煌　畋鷙艽蟆Ｏ愀蟺夭　兄　壞鬧性　夭鐶鹿　嫉氖菹允荊　諞壞群勒　佔墼3000-20000港幣左右，多位于太平山頂或者淺水灣畔；最便宜的是新界的偏遠地區，比如屯門、天水圍等，O000港幣左右，和一水之隔的深圳相差無幾。

　　L家的這座四層的獨立別墅購于2007年6月，建築面積2500w　筆鋇氖兄滴00萬港幣。L的父母在內地做生意，每月的家庭收入在 5~10萬港幣，在香港屬于中產較上水平。“因為之前的房子不夠大，又想住得清靜，所以就來到大埔一帶，想找一些低密度的住宅區。”L說到，“我和家人起先看過其它屋苑，都不是很滿意，後來在朋友的介紹下來這里看房子，最終選中了現在的這套別墅”。

　　該小區的樓盤都是別墅型的豪宅，房前有花園，樓下有公共停車場，每戶可以使用兩個免費的車位；小區內還設有高級會所，里面有健身室和游泳池，配套設施相當齊備。因為是二手現房，購買時開發商就已經把房子裝修好，住戶只要再簡單布置一下即可入住。在香港，開發商和承建商大多是同一家，像L家的別墅就是由著名的恆基地產開發承建的。

　　在香港，房屋交易初步談妥成交價格後，買賣雙方會簽訂臨時合約，同時買房者要交納一定數額的定金。簽訂臨時合約後14天內，雙方就可以去律師行簽署正式買賣合約。

　　L介紹說︰“在香港買賣房屋，律師起到很重要的作用，這樣不僅規避了風險，也省了不少麻煩。”買方要支付首期訂金(稱為“大訂”)給賣方律師，一般佔樓價的10%，付款時須減去訂金的數額。同時，還要把印花稅交給律師行。不同物業的印花稅稅率不同，L一家當時支付的是樓價的3%。一切妥當之後，買家可向地產代理支付佣金，同時向銀行申請貸款。香港的住房按揭有兩種計劃，第一種是P計劃，P指的是香港金融管理局規定的港元最優惠年利率，在一段時間內保持穩定，現時維持在5%左右。L的父母用存款付了330萬作為首付，剩下的依據P-1.5%的按揭計劃，分20年還清，即貸款的實際利率約為 3.5%。另一種叫Hibor計劃，Hibor是同業拆息利率，Hibor計劃以Hibor為基準，每天變化。

　　錢房兩訖後，買方律師前往土地注冊處，將買家的樓契進行登記。賣家交出鑰匙，整筆交易完成。入住之後還會有許多形形色色的收費，比如每季交一次由差餉物業估價署征收的差餉，用以支持市政服務的開支；某些物業還需要繳交地租。管理費在香港通常按單位面積計算，像L家這樣的房子每年大約要支付 3500元。加上維修費和水電煤氣費，各項雜費的支出也要6萬元左右，一年下來也是費用不菲。

　　L對“土地所有權”的概念不甚明了，在他看來，雖然50年後政府可能有權收回房子，但既然現在住在這里，又向政府交納地租，“感覺上是一直都可以擁有這個房子的”。

　　像L一家這樣買得起豪宅的家庭在香港畢竟算是少數。2008年香港平均每人月收入為15430元，貧富階層收入差距明顯，所以對于大多數人來說，住豪宅仍是一個遙不可及的夢想。

日內瓦︰奧納為什麼不買房

　　《環球》雜志駐日內瓦記者/楊伶

　　我的朋友奧利維耶‧奧納夫婦是地地道道的瑞士人，兩人都在工作，有一個5歲的兒子。他們租住在日內瓦的一套高層公寓里。有人問奧納為什麼不貸款買房，他回答說︰“沒必要，買房子還得交一大筆首付。其實說起來買和租沒什麼區別，唯一的區別就是買房把錢交銀行，租房把錢交保險公司。”

　　瑞士雖然是世界上最富裕的國家之一，但只有30%左右的人擁有房屋的產權，其余人都是跟奧納一樣租房住，且這種現象已經延續了數十年。瑞士人為什麼只租不買，奧納的回答可能過于簡單，但透視目前瑞士普通家庭的居住情況和房地產市場，我發現也許他說出了其中的根本。

　　瑞士是高收入國家，人均月收入達到5800瑞士法郎(約合37700元人民幣)。然而，這里的物價也堪稱世界之最。地價和房價過高，是絕大多數普通瑞士家庭不買房置地的最主要原因，在日內瓦更是如此。聯合國歐洲辦事處和200多個國際組織和非政府組織坐落在日內瓦。這里近40%的居民是外國人，國際職員的高收入和享受的免稅政策等使得物價進一步上漲。買房對于當地普通工薪家庭來說，的確是一個不小的負擔。由于瑞士人普遍缺乏儲蓄意識，負擔購房的首付對于很多人已經是一個難題。幾年前瑞士洛桑綜合工科學校開展的一項房地產調查發現，至少21%的瑞士人沒有足夠的經濟能力購買私有住房。

　　此外，瑞士城鄉差別和各地區的差別已經不存在，人口流動性很大，很多人因工作等原因時常搬遷，不願意因為住房將自己局限在一個地方。

　　而另一方面，由于社會保障制度的完善，政府對租房采取各種補貼政策，使得很多人不用擔心居無定所，自然減去了買房的巨大壓力。比如，瑞士人通常可以租用享受政府補貼的房子，在向銀行交納一筆擔保費後，每個月僅需交納數百瑞郎的物業管理費。如果退租，還可以把當年所交的擔保金連本帶息取出來。

　　因此，多數普通瑞士人寧願租房住，而將收入用于住房之外的消費。調查顯示，至少三分之一的瑞士人對于住房是否屬于私產抱著無所謂的態度，只有13%的瑞士人認為貸款買房比租房值得。

　　相比日趨升高的房價和要負擔的房屋財產稅等各種費用，在瑞士房租價格相對來說還算合理。我在日內瓦租住的三居室面積140多平米，位置極佳，交通便利，租金每月2200瑞郎(14300元人民幣)。而且房租價格相對穩定，雖然每過幾年會或多或少地浮動一點兒。

　　另外，瑞士的租房市場已經形成了一套成熟的體系。瑞士出租房的房主主要是個人、房地產公司和銀行、保險公司等，其中保險公司控制了三分之一的出租房。出租的房子質量高，設施齊全，平時的小修小補全部由物業公司承擔。

　　我在很多瑞士朋友家里看到，房子幾乎談不上什麼裝潢，木地板、白牆面而已，家里大多用的都是宜家的普通家具。然而，房子都是或高或低的板樓，陽光充足，室內擺放著工藝品和裝飾品，陽台上鮮花盛開，房子里處處充滿了溫馨，絲毫沒有國內很多租住房的簡陋和寒磣。

　　當我跟奧納說，中國人都覺得住在買來的房子里才踏實的時候，他笑了︰“在瑞士，想著把房子變成‘我的’的人不多”。

　　在瑞士，即便買房，情況跟中國也大不相同。一位朋友1996年在離日內瓦20公里的尼永貸款買了套公寓，在交了首付以及律師費等各種費用18萬瑞郎(約合117萬人民幣)後入住。當我問她現在每個月還多少錢時，她說，400多瑞郎。啊，怎麼這麼少？朋友解釋說︰“這只是銀行每個月算出來的利息”。

　　在瑞士，買房貸款的方式與國內有著很大的不同。銀行和律師根據每個人(家庭)的收支情況，根據個人意願來制訂還款計劃。還貸時間沒有期限，本人還不完子女可以接著還。在收入不高時，很多人每個月只還利息，幾乎不還本金。在收入增加後，可以接著還本金。而且，由于在擁有房子產權後必須交房產稅，有時稅錢比銀行利息還多。而用于還貸款的收入是免稅的，因此在瑞士絕大多數購房者決不像中國一樣，一次性付清購房巨款或者短時間內付清。所以有人說，在瑞士買房子還是不還清的好，還清了也許交的錢更多……假如有一天實在難以繼續還款，銀行或保險公司將房子收回，購房者所交的首付和已還本金以及房屋增值的部分將返還給購房者。

　　我跟朋友說︰“要還一輩子利息，房子還不是你的資產，這事放在中國人身上，心里肯定不舒服”。朋友笑了︰“中國買到手的房子只有70年的產權，買房款也就相當于租用70年房子的租金吧。在瑞士呢，買了就是你的，只要還利息，就可以永遠住下去，甚至可以傳宗接代。”

新加坡︰還算溫和的房價收入比

　　《環球》雜志駐新加坡記者/高川

　　今年8月，接到一位新加坡朋友的短信︰“我已經搬到新家玻璃房子里了，有興趣來寒舍參觀嗎？”

　　記得這位名叫裘士達的朋友今年3月才剛說要買房，從買房到裝修到入住，這麼快就能輕松搞定嗎？帶著這些疑問，我欣然拜訪了朋友的新家。

　　這是一座位于新加坡史蒂文斯路上的小型公寓，一進公寓大門首先看見碧藍的游泳池，窄窄的一圈，中間立著5層高的公寓樓。從地下停車場乘電梯到3樓便是裘士達的家。

　　裘士達夫婦二人熱情地帶記者參觀了他們的新居。這套房子兩室兩衛一廳，建築面積90平方米。客廳、臥室都有落地玻璃門窗，從客廳到主臥要過一條窄窄的走廊，而走廊兩側是通達房頂的玻璃牆，可以看到玻璃外面的風景，顯得十分敞亮。

　　房子屬于精裝修現房。從衛生間的馬桶淋浴、到臥室的木地板、到廚房櫥櫃以及新式的沒有明火的灶具、還有空調、熱水器、衣櫃、窗簾都是開發商配好的。裘士達說，他們需要買的就是電視、冰箱、洗衣機，還有家具沙發，省了很多操勞。

　　裘士達說，從今年3月起開始看房，先後看了兩三套，有一次他們到這座公寓里的一個朋友家做客，了解到小區里竟然還有現房出售，覺得蠻幸運。

　　他說，之所以買這套房子，主要考慮三點︰一是地段好，從公寓到新加坡最繁華的商業街烏節路僅需5分鐘車程，離著名的新加坡華裔女子學院也只有 300米，並且小區周圍都是居民區，可謂鬧中取靜；二是樓層好，5層樓的第三層不高不低正合適；三是朝向好，新加坡地處熱帶，所以臥室不能夕曬，只要房間早上能見點陽光就很好，這套房子符合這一要求。

　　我忍不住問︰“像這樣的房子，價格應該不便宜吧？”

　　裘士達說︰“我們的房子屬于永久地契，會比使用權是999年和99年的公寓和政府組屋貴一些，再加上3%的印花稅，房價一共是100萬新元(1新元約合人民幣4.8元)。”

　　100萬新元按理說不是小數目，而對于中等收入的新加坡家庭來說，這套房子的確物有所值。根據新加坡人力部數據，該國居民2008年人均月收入為3977新元。試想，如果換作北京市，對于月收入4000人民幣的工薪階層來說，想要買一套90平米位于黃金地段的一手精裝現房，價格恐怕就遠不止 100萬人民幣了。

　　裘士達告訴我，房款是他們用現金和公積金一次付清，並沒有申請貸款。他說，在新加坡，公積金繳納是強制性的，佔個人收入比例相當高，這些錢主要用途是購房、教育、醫療和養老。他說，自己工資收入的20%要繳納公積金，雇主也要繳納14.5%。這次買房他們付了40萬現金，剩下的60萬用公積金已經足以支付。

　　“使用公積金和買房的手續麻煩嗎？”我問。

　　“不麻煩，我們委托律師幫忙辦理買房手續，這在新加坡比較普遍。”裘士達說，“我們請了信譽比較好的律師，確定下買這套房子後，律師就幫我們調查開發商背景、是否存在一套房子同時賣給不同人的情況。另外包括申請使用公積金、付款等一系列手續，律師都會幫我們辦好，否則這麼多手續和注意事項我們哪能都懂啊！”

　　在聊到物業問題時，裘士達告訴我︰“我們這座公寓一共17戶人家，大家按照各家戶型大小不同分攤物業費，我們這樣的兩居室每月交400新元的物業費，大家湊在一起的錢用來找專門的管理公司幫我們打理物業。”他說，住在這個公寓里的住戶們每個月不定期召開物主會議。大家會對公寓的保安、保潔、設施維修、健身房管理等問題交換意見，遇到問題就大家舉手表決。

　布魯塞爾︰房子功能勝于面積

　　《環球》雜志駐布魯塞爾記者/尚軍

　　十年前，陳先生躊躇滿志地踏上了到歐洲求學的道路。和很多到留學海外的中國學子一樣，初到布魯塞爾時，他也是一窮二白。經過一番拼搏，陳先生現在總算是在布魯塞爾扎下了根，並有了自己的一個“家”，雖然不大，但至少讓他找到了一點歸屬感。

　　陳先生的家位于布魯塞爾火車北站附近，距離市中心外圍的內環路不過數百米，大致相當于北京二、三環的位置。一棟十幾層的塔樓和國內常見的居民樓別無二致，陳先生家在四層。

　　“你這房子多少錢一平米？”我還記得第一次到陳先生家做客時就很自然地問了這個問題，沒想到陳先生卻笑了起來。

　　“你這個問題很中國，”他說。

　　原來，比利時的房價並不像國內那樣以單位面積標價，而是給一個總價。當然，這並不意味著面積與房價毫不相干，只是面積並沒有被看得那麼重，不過是考察房價是否合理的諸多因素之一。陳先生說，他當初買房時就遇到了同樣的尷尬，問得房屋中介公司業務員無從答起。

　　在布魯塞爾，人們主要通過報紙上刊登的廣告和房屋中介公司這兩大途徑獲取房源信息，再者就是踫運氣，沿街尋找打出“待售”標志的房產。當然，一般還是建議通過中介公司找房源，因為它們不僅掌握著大量房源信息，而且還可以協助雙方辦理房產交易所需手續。我走訪過布魯塞爾幾家房屋中介機構，它們貼在櫥窗上的房源廣告大多會給出總價、所處地段及幾室幾廳，卻不一定標明面積。

　　比利時最大的房屋中介機構之一ERA公司的銷售人員奧雷莉告訴我說，雖然時常也有客戶詢問房屋面積多大，但房價並非與面積直接掛鉤。在布魯塞爾，人們一般買現房，期房交易很少，這樣在買房前都可以實地考察房屋的情況。較之單位面積價錢，人們更關心房屋的功能性，比如是否有花園和車庫、是幾室幾廳、廳或室的大小感覺是否合適等。

　　由于財力有限，陳先生只買了個不大的一居室，面積50多平方米，兩年前以10萬歐元左右的價錢購入。

　　在布魯塞爾等歐洲城市買房子首先得明確是買獨棟住宅(house)，還是公寓式住宅(apartment)，前者不少附帶花園和車庫，類似國內的別墅，自然價格不菲，而後者相對便宜，陳先生的房子即屬于公寓式住宅。

　　在西歐主要城市中，布魯塞爾的房價一直屬于比較低的，但最近幾年漲得比較厲害。比利時聯邦經濟部公布的數據顯示，去年雖然受到金融危機影響，但比利時獨棟住宅的價錢仍上漲了5%，而公寓式住宅的價錢上漲了4%。

　　據奧雷莉介紹，就公寓式住宅而言，面積90平米左右的兩居室最受布魯塞爾普通購房者歡迎，一般在15萬歐元左右。但如果是好的地段，比如鄰近地鐵交通方便或鄰近公園周邊環境好，價錢會飆升至35萬歐元，而一幢普通獨棟住宅則在25萬歐元到40萬歐元左右。

　　在布魯塞爾，一個普通勞動者的稅後月收入在1000歐元到1500歐元，也就是說，買套兩居室的錢相當于一個人8到12年左右的工資。

　　陳先生說，別看他的房子離市中心不遠，似乎地段不錯，但實際情況恰恰相反。“在布魯塞爾，越有錢的人住得離城區越遠，和咱們中國可不一樣，”他說。

　　由于靠近火車站，陳先生家周邊環境並不算好，價錢也相對低一些，而在郊區茂密樹林中的一棟棟別墅，那才是有錢人的家，往往價錢也高得令人咋舌。

　　奧雷莉說，人們一般不願意選擇在市區居住，因為太過嘈雜，除非是喜歡享受城市的喧囂和豐富的夜生活的年輕人。奧雷莉自己的家距離布魯塞爾市區就有十幾公里，在她看來，這個距離對于開車上下班的人來說完全可以接受。

　　在布魯塞爾，購房程序並不復雜，相關收費也相當明確。以通過中介機構購房為例，首先是議價。購房者在相中一套房後，既可以直接接受房主的要價，也可以另給出一個報價，也就是說可以“殺價”，中介機構會將這一報價反饋給房主。

　　一旦價格談妥，雙方就可以簽署一份初步協議。此時，購房者需向房主支付總房款的10%，然後在4個月內籌集余下款項，通常是向銀行申請貸款。

　　奧雷莉說，各家銀行對于首付款並沒有統一規定，但首付比例越高，獲得貸款的可能性就越大，通常貸款期限為10年或20年。

　　支付完房款後，最後就是轉移產權。在比利時，房屋產權轉移必須在政府指定的公證機關進行登記才能生效，並需繳納總房款12.5%的交易登記費，這是在比利時買房時最大的一項收費，公證機關還要收取總房款2.5%的手續費，合在一起相當于總房款的15%。此外，中介機構還要收取中介費。奧雷莉說，除了這些費用，購房過程中將不會產生其他費用。

　　當然，如果你想炒房，那可得小心了。在比利時，如果購房後5年之內出售，政府將征收16.5%的資本收益稅。

　　奧雷莉說，不少比利時人其實和中國人一樣，只要有能力，還是願意買房，擁有自己的家，如果父母有能力，為孩子買房提供支持也很正常。

　新德里︰至少還有“夢想之家”

　　《環球》雜志駐新德里記者/毛曉曉

　　“眼看著房價一天天升高，不能再等了”，42歲的Ashok是印度首都新德里市的一位政府公務員，年薪約為20萬到26萬盧比(1元人民幣約合 7盧比)。他今年初剛在新德里西部一片遍布六層小樓的普通小區里，買下了一套帶裝修和家具的100平米兩室兩廳，花了650萬盧比——這是他所有積蓄，他還向朋友借了一些。

　　Ashok告訴我，在新德里這樣的大城市，要想有個好點的生活，為他三個讀中學的子女提供好點的教育，就不得不買下一套房子。雖然他對買房很熱衷，但對房子的高價格卻很不滿意。

　　決定要買房後，Ashok首先找到地產中介詢問是否有人賣房。和中介一起親眼看過房子，覺得符合自己的要求後，他就與房主見面，詳細談了價格，並問清楚房主為何要賣房子等問題。敲定細節後，Ashok付給房主協商好的定金，隨後取出自己所有積蓄加上借款，一次付清了房款，將房子的戶名改成自己，並付給中介相當于一個月房租的佣金。

　　對于42歲才買房，Ashok感嘆說，“年輕時候掙的錢不夠啊。”

　　除了很有錢和很窮的人家，印度中產階級婦女一般婚後都不外出工作，Ashok家也是同樣，他是家里所有開銷的唯一來源，因此買房後全家都必須節省一切不必要的開銷。印度天熱是出了名的，但我到他家里，發現為節省電費，Ashok白天不開風扇，客人來了才開，離開一間屋子，馬上就都關上。但他還算是少數能買到滿意房子的幸運者。

　　像Ashok這樣的中產階級，據印度自己估算約有3億。在新德里這樣的大城市，除了附近的開發區近幾年新建的高層小區，市內幾乎見不到動輒幾十層的高密度小區，有錢人家都自己買地皮蓋幾層小洋房。而富人區外的大路邊或神廟附近，小帳篷和鐵皮房子組成的貧民窟遍地開花，城市經濟型住房供給存在巨大缺口。

　　據業內人士估計，印度城市短缺2600萬套公寓，其中90%來自低收入和經濟上困難的群體，如出租車司機、水管工、老年人、剛畢業的學生和新婚夫婦——基本上是月收入在6500盧比到13000盧比之間(人民幣900到1800元)的人群。

　　2005年印度政府允許外商直接投資房市後，大量外資進入推高了主要城市的土地價格，開發商也蜂擁建設針對印度“海歸”的高檔公寓，房價一路飆升，翻了幾番。雖然金融危機的沖擊使得包括新德里、孟買、班加羅爾等主要大城市過去幾年加速上升的房價從2008年末開始掉頭下跌，部分價格已下降3到4 成，但很多人仍抱怨負擔不起房價。

　　近年來，一些房地產商已經計劃針對這些低收入群體建設廉價公寓。此外，新德里、孟買等大城市附近的二級和三級城市房產由于價格相對便宜，不少大公司已為員工在那里買房，需求持續旺盛，這反映出印度民眾對“負擔得起”的房產的火爆需求。

　　印度一家房地產咨詢公司的經理Anuj Puri認為，“負擔得起”的定義是不超過印度中產階級家庭收入的5倍，即220到350萬盧比。為增加中產階級能負擔得起的房屋供給，印度央行今年初已要求200萬盧比以下的房貸年利率不得高于9.25%。DLF等印度較大的房地產公司也已開始開發價格在150到300萬盧比間的一居室和兩居室公寓項目。

　　這方面最出名的就是剛推出世界最便宜小車nano的印度塔塔集團，它旗下的房地產公司今年也在孟買市郊推出名為“夢想之家”的此類小區，公寓面積在26至43平方米，價格在39萬到67萬盧比之間。

　　塔塔房地產發展集團高級市場經理Rajeeb告訴記者，與政府和其他開發商提供的低價公寓基本為高層塔樓式不同，塔塔的“夢想之家”小區將由三層小樓、景觀庭院、超市、學校、醫院和大規模社區中心組成。“這是與生活在高樓和二氧化碳中完全不同的生活體驗。”此外，公司聘請了新加坡的設計師，力求使不大的房間有足夠的儲物空間。

　　“不是廉價，而是實惠和體面。”從5月11日接受預定以來，“夢想之家”網站點擊率超過數百萬，供不應求使得最終購房者只能抽簽決定，第一期預計兩年後可入住。公司還計劃2009年年底在新德里和班加羅爾市郊發展同樣的住宅項目，明年繼續擴展到其他大城市

　莫斯科︰滿城天價房

　　《環球》雜志駐莫斯科記者/何毅

　　“普通人在莫斯科想買套房簡直就是天方夜譚！”30歲的維佳跟我談到他的坎坷購房路時滿腹苦水。

　　近日，2009年全球城市生活消費調查結果出爐，盡管全球金融危機導致盧布貶值，但2006~2008年三度封冠的莫斯科依然名列第三。高居不下的物價似乎從未成為大部分莫斯科人享受生活的阻礙，他們在這座世界最貴城市里怡然自得，唯有談到莫斯科的房價，人們才會憤憤不平。

　　維佳來自俄羅斯南部的一個小城市，大學畢業後留在了莫斯科，開始只能租房住。2004年在決定和妻子馬琳娜組成家庭後，維佳開始考慮在莫斯科買房，但面對令人咋舌的高房價，維佳數次望而卻步。“一公斤黃金在這個城市也只能買4平方米的住房！”維佳無奈地告訴記者。

　　據莫斯科市政府統計數據顯示，2008年莫斯科市住房均價達到每平米6100美元，而今年受金融危機影響，房價持續下跌，但目前新房均價仍為每平米5300美元，市中心平均房價達每平米2萬美元，85%的市民無力支付高房價。截止到今年3月初，莫斯科高檔樓盤每平方米均價雖然自危機爆發後已經下降13%，但仍高達3.3萬美元！

　　而莫斯科人的月平均工資是1300美元。對于普通人來講，在莫斯科買房可望而不可及。維佳告訴記者，現在莫斯科百姓大都住在赫魯曉夫時期的政府福利房里，而年輕人也不得不與父母同住。結了婚的有的住在祖父母傳下來的房子里，有的只能租房，只有家里條件好的才得以在父母資助下買一套新房。

　　2005年初馬琳娜懷孕了，即將誕生的小生命迫使小兩口將購房計劃重新提上日程。“莫斯科房地產業至今仍不規範，各方面制度都不算健全。”維佳說，有錢人大可以選擇實力雄厚的開發商旗下的高檔樓盤，而普通人買房只能考慮大環外(相當于北京五環)位置偏遠的新房或者通過中介找一個二手房。

　　維佳最終選擇了大環外一個69平方米的兩居室，每平方米價格為1500美元，東拼西湊之後，維佳一次性付了全款，而這期房一等就是3年。“買便宜房子就得承擔一定風險！”維佳感慨道，由于開發商資金不足，房子遲遲沒有動工。其間，維佳多次咨詢律師，得到的答案更是讓他陷入了絕望的深淵，他們簽署的合同不但不規範，其中的霸王條款也是狡猾又隱蔽，規定了可以延期交房，卻未規定期限或給予違約金等補償，到最後維佳只好听天由命了。好在去年年底，維佳的兩居室終于交房了，這一喜訊對于他來說如同中了大獎。

　　“為什麼不貸款買房？”面對我的問題，維佳解釋道，俄羅斯房貸市場並不發達，對多數俄羅斯人來說，住房抵押貸款還是近幾年才出現的新事物，而苛刻的貸款制度更使按揭購房成為空中樓閣。

　　據當地媒體報道，截至2009年初，俄羅斯各類機構總共只發放了47.94萬筆房貸，房貸規模為9745億盧布(32.9盧布合1美元)。 2008年以前，貸款申請人首付30%的房款後，便可獲得為期15年年利7%的房貸。而從2008年起，俄羅斯多數銀行為防範風險提高了申請住房抵押貸款的門檻和貸款利率。貸款申請人即便首付50%~70%的房款，也很難找到低于9%年利率的抵押貸款，目前房貸年利息通常為15%~20%。

　　此外，各銀行還大大提高了對貸款申請人收入和財產的要求。不僅貸款申請人要有正規的高收入證明，而且擔保人也要出具高收入證明，並且需要有兩位擔保人。貸款申請人和擔保人還需出示各種財產證明。“俄羅斯人沒有住房公積金這樣的福利，只有少數大企業才會為員工謀福利，出面和銀行簽署一些貸款優惠合同。即便這樣，老百姓還是很難承擔高額利率，寧願跟親朋借錢也不願貸款。”維佳說。

　　莫斯科房價長期居高不下，連俄羅斯總理普京都呼吁國家應在建築行業中發揮更大作用，讓更多老百姓買到便宜住宅。

　　根據俄羅斯憲法規定，每個人有權力獲得至少12平米的住房，莫斯科市政府每年都提供100多套免費的經濟適用房給無房的低收入市民，住戶只需要承擔維修費和物業費就可以將這套房子轉為個人財產。但維佳告訴我，“排隊等免費房子的人太多了，我們根本不敢奢望！”