| 通過中介公司搭橋轉嫁風險，現在仍是銀行在二套房貸業務中幾乎唯一的手段 電話鈴聲再一次響起的時候，尹建華的臉色已經很難看了。 此時已是晚上9點半，“第6個了”，尹建華嘟囔了一句，從臉上擠出一抹笑容，安慰同來的客戶再耐心一點。 放下電話，房東轉身盯著尹建華，“另一家中介說，加3萬，明早簽約”。尹建華重重哼了一聲，“你說白天有十幾波人來看過房子了，可到現在也沒談成，不就是嫌貴嗎？為什麼大晚上了，突然冒出這麼多人加價呢？” 看到房東有些動搖，尹建華的3個同事七嘴八舌地向房東歷數起現在中介競爭的“惡劣”手段，最終，他們達成協議︰給加價的中介半小時，如果他們及時趕到並交付定金，那尹建華就放棄這筆二手房的交易，否則房東就收下他的客戶帶來的2萬元定金。由于不斷地被中介公司的“撬邊”電話打斷，這2萬元房東用了半個小時還沒有數完。 半小時後，對方爽約了，尹建華終于完成了這筆業務，但心情卻更壞了，因為他的中介費，被買賣雙方打了對折，“這麼不擇手段的競爭，我以前從沒遇到過，再這樣下去，我們要把自己的路都給堵死了。” 中介的“借雞生蛋”財路 尹建華是上海寶山區一家中介公司的老板，擁有4家門店。 本文開頭的插曲，中介業內稱為“撬邊”。尹建華說，撬邊是一個“非常規手段”，“其他中介公司得知這套房屋即將成交，就給房東打電話承諾以更高的價格買下來，只要攪黃了別人的生意，自己就有機會找下家來接手。” 這樣的手段，在2007和2008年幾乎絕跡，2008年的時候，因為對樓市預期悲觀，“別說買房，來看房的人都沒幾個，很多房東急于脫手，都盯著客戶要馬上就簽約。”2007年的時候，因為房價猛漲，各家中介業務都爆滿，根本就無須去搶別人的生意。 更重要的是，那時候中介根本看不上這樣的“小錢”，在2007年以前，炒房其實才是很多中介的主業。 房價不斷上漲是中介炒房的基礎，“只要有低于市場價一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉手以市場價賣出”，尹建華說，中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨一無二的信息優勢，這是中介獲得差價的基礎。 以前買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只要中介了解雙方的心理價位，就可以一邊向買方壓價，一邊抬高買方的預算。 之後，中介以一次性現金付款的方式買下該套房源，但不進行任何買賣手續，而是讓賣家出具一個委托出售的委托書，直接在加價後把房源賣給下家，“賺到20萬的差價都是很正常的事情，”尹建華說，在中介行業，這種做法被叫作“現金收房”，“我們要做的，只是把房價不斷地炒高。” 唯一的難度在于，需要在短時間內有大量現金周轉。但在閔行區開了3家中介公司的龍輝告訴本刊記者，中介大多“借雞生蛋”。 最常用的手法是︰“以往貸款或者轉按揭過程中，客戶和銀行一般也是不接觸的，所以，我們就可以偽造一份委托書，先去把賣房業主的售房所得款提出來周轉。”龍輝說，銀行一般不會刻意去調查這份委托書的真偽，因為銀行每年很大一部分房貸指標得靠中介來完成。 中介、開發商、炒房團的共生鏈 中介“借雞生蛋”的手法並非只有以上一種。開發商、炒房團也是中介重要的服務對象。 開發商給中介代理的一般都是銷售的尾盤，從開發商的角度來說，在銷售接近尾聲的時候，將剩余樓盤全部委托給中介就能提前結束自己的銷售成本，但銷售尾盤大都在樓層、房型、地段等方面存在缺陷，而這對中介來說，卻意味著可以以低于市場水平的價格拿到這些房源，也就意味著更高的利潤，曾經有過多次“成功經驗”的龍輝告訴《望東方周刊》。 在中介行業內，流傳著銷售尾盤的小竅門，“如果這個樓盤有二手房掛牌，我們就聯合幾家中介公司，找一些生面孔，一天幾波地上門看房，提高房東預期，二手房價格自然也就上來了。” 而溫州炒房團在上海的興起，中介幾乎扮演了決定性的角色，尹建華說，“一直到現在，炒房團想做無本買賣，也只能靠我們中介。” 所謂無本買賣，主要是指中介可以幫炒房團實現“低首付”甚至是“零首付”︰中介通過評估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價值為100萬的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價格為150萬的合同上交審核，按首付3成計，投資者可以獲得105萬元的貸款，等于用銀行貸款就可以支付全額房款。 投資房的快速變現，也靠中介來完成。龍輝說，當年炒房團最主流的模式，就是兩個人分別買下一批房子，然後哄抬房價互相買賣，從銀行套取現金賺得差價，例如，兩人各買一套100萬的房子，然後各自以150萬的價格對倒，那就可以各自獲得50萬的差價。 “如果沒有中介公司的操作，炒房團根本就拿不到貸款，銀行為了完成貸款任務，睜一只眼閉一只眼，反正風險全都轉移給擔保公司了，而擔保公司也是中介找來的。” 在炒房團的運作中，銀行扮演“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。 “一直以來，上海幾乎沒有銀行願意辦理直客式的房貸業務。”龍輝說。直客式即購房者直接去銀行申請房貸，“二手房不但涉及評估事務所、律師事務所、房管局、保險公司等很多環節，更重要的是，過戶階段還需要擔保，而這些事情，實際都是中介完成的，也就是說，有了中介，銀行房貸既避免了麻煩和成本，連風險都轉移了。” 上海中介風光不再 但如今的無序競爭，讓尹建華和龍輝有了英雄遲暮的感覺，“2008年以來，中介經歷的打擊實在太多了。” 2008年上海二手房交易長久的低迷外，2008年7月，上海推出“二手房交易資金結算平台”，買房資金不再由中介經手，讓他們“借錢炒房”成了泡影。 而2009年9月之後，在二套房貸已經收緊之後，銀行又停止給中介貸款返點，則更使中介的業務雪上加霜。 返點是銀行為爭奪二手房貸客源，付給中介的佣金，這個比例在2009年上半年的時候，最高達到過貸款總額的1.8%。如果幫助客戶辦理轉按揭，中介還能從擔保公司處獲得1000~2000元的回扣。 2009年8月，龍輝和尹建華一樣，陸續接到銀行的通知，稱從9月開始銀行將不再支付返點了，“一是銀行的貸款任務差不多完成了，就不想再把利潤分給中介，另一方面，就是國家對二套房貸政策收緊了，而中介的擦邊球又打得太多，銀行怕惹來麻煩，索性就用零佣金的形式減少和中介公司的業務往來，”尹建華說。 對中介來說，這並不僅僅意味著返點這個重要收入來源被切斷。 尹建華告訴本刊記者，從8月份以來的交易量萎縮證明市場上買賣雙方的多空分歧太大，簡單來說，就是“購房者是該買的都買了，沒買的也追不上了；出價合理的好房子，前幾個月也都賣掉了，剩下的，要麼就是房子不好，要麼就是出價太高”；而二套房貸收緊又加大了投資成本和風險，使很大一部分等待入市的投資客出局；而在銀行停止返點以後，房貸審批也在收緊，“連購買首套房的客戶，很多也必須支付3成首付了，不然銀行根本不批，有些人的貸款申請審批，一拖2個月都很正常。” “自己現金收房行不通了，我們還能從炒房團的業務里賺錢，代理一個流程下來，幾萬塊可以輕松賺到，後來投資客少了，我們就只能賺自住客的錢，買賣雙方各1%的中介費和銀行的返點”，可是現在，“經常一條街上二三十家中介門店，卻只有幾套定價理性的房子，兩三個真的帶著定金來找房的客戶”，激烈競爭的結果就是中介費打折，“5折是經常的事，我們就只能靠返點維持，現在返點沒有了，我們就連維持人員工資都成問題了”，龍輝說。 上海樓市拉鋸戰 如今，中介避免大批倒閉的唯一可能，是一手房市場僵局打破，龍輝說，其中關鍵在于成交量下滑讓開發商放盤。 整個9月，上海一手住宅成交12606套，環比下降4.9%，比5月的最高點，已經下降了29%。而據上海本地媒體統計，9月上海新開盤項目19個，新增供應量150萬平方米，創下了2009年上海樓市供應量的最高值。 “房價過高已成功抑制絕大部分剛需購房者和一部分投資需求者，房產成交周期被拉長。金九銀十的低迷已經證明只要房價持續高位，持幣觀望仍會是大多數購房者的選擇。”美聯物業區域董事高錦滔對本刊記者說。 但隨著地王頻現，在高地價背景下，上海房價不太可能進入下跌通道。預計10月和整個四季度房價都會出現一種企穩的調整態勢。 從2009年上海秋季房展會的結果來看，開發商也的確沒有買成交量的賬。在這次房展會上，220家參展商的樓盤，有一半沒有確定開盤時間。 “不是不想開盤，是想再等等看”，上海一家中型房產開發公司董事長王城（化名）告訴《望東方周刊》，2009年4－8月份的市場回暖，主要是因為2007年以來積累的剛性需求爆發和房源的供不應求，而供不應求的形成“一部分是因為2007年的調控讓很多人不敢拿地，所以導致一個時間段的供應稀缺，另一部分原因是開發商捂盤”。 和2007年開發商恐慌之下紛紛拋盤不同的是，這一次的市場膠著中，開發商底氣十足，因為資金供應鏈沒有問題，新加坡紅木集團總經理張永河告訴《望東方周刊》。 一方面，萬科、金地、萬達、復地、首創等近40家地產公司在8月前後，通過不同的方式獲得了超過1000億元的融資，另外，還有多家銀行向房企發放了超過1500億元的銀行授信。 但另一方面，截至2009年中期，中國A股市場的118家A股房地產企業的資產負債率平均高達130%以上，同比增加79.29%。而且，8月份，A股市場的房地產板塊指數還下跌了5.10%。 總體來說，“房地產企業現在不缺錢，所以並不會急于將手中的樓盤全都套現，還可以捂盤，但要持續經營，也不能光捂盤，這些錢也還要投入到新的地塊開發中去。上海房價今後的走勢，很大程度上還是要看開發商的資金鏈，究竟能承受多大壓力，但一手房市場接下來幾個月的堅挺是沒問題了。”張永河說。 所以目前看來，以二手房市場為基礎的中介行業更早地遇到了危機。而大型連鎖中介公司也不能置身事外。 據漢宇地產公布的數據，其在上海的90家門店中，9月上半月的帶看量下降了30%以上，成交量環比下降了約20%，其中，閔行區和松江區的成交量環比下滑了30%和40%，黃浦區、徐匯區很多門店只有個位數的成交量。 就算是在十一長假，這個“銀十”的核心時間，美聯物業上海各門店的帶看量也環比下降了10%，成交量環比減少了15%。中原地產公布的報告則顯示，其在上海的160家門店在十一期間成交量環比也下跌了10%。 按照美聯物業市場研究組的分析，從2009年7月二手房成交量首次下滑，到8月上海二手房均價止漲並小幅回落，成交量環比分別下跌7%和18.1%，上海的二手房市場已經提前面臨了樓市的“拐點”，“買賣雙方的拉鋸戰如期降臨。”美聯物業副總經理丁偉對本刊記者說。 “一手房不跌，就只能指望讓首發供應量上來”，然而，即便現在開發商已經開始了新的一波拿地建房周期，從拿地到銷售，再到成為二手房，“起碼要2年以上的時間，也就是說，許多中小型的中介公司不能熬到二手房市場重新繁榮的那一天了。”龍輝語氣沮喪地說。 | 
