穩定

“我們現在為什麼覺得房價很貴，是因為房價交換的貨幣絕對值大了不少，以前一套房子單

價1萬元，總價100萬元，而現在可能是單價3萬元，總價300萬元。”復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為，雖然房價的絕對值高了，但是現在黃金、原油的價格都在上漲，相比起來，房價的上漲並不是突兀的。對于普通老百姓，為什麼覺得現在的房價高不可攀？因為在我們經濟迅猛發展的過程中，房產的價值迅速提升了，但是普通人的收入並沒有得到大的提升。按照目前我們的經濟發展模式，高房價難以下調，如果要使房價相對下跌，就得讓大家的收入水平提高上來，這可能需要一個過程。華偉很堅定地認為，短期內，目前的房價上揚趨勢還是非常穩定的。

華偉的觀點在很多業內人士看來，有點唱“多”的嫌疑，但大家普遍認為，至少在今年年底前，市場應該是穩定和安全的。“就只剩下兩個月了，這麼短的時間，市場應該不會發生大的變化。”浙江大學房地產投資研究所法律事務部主任葉宏偉和合創行銷機構總經理畢明輝等，對此看法頗為一致。今年的市場有一定特殊性，全國性的和地方性的政策優惠都是執行到今年年底。按照目前的情況，年底前出台新調控政策的可能性極小，在優惠政策的慣性下，不少近期有購房計劃的人，基本會安排在年底前完成，整個市場應該會比較穩定，高房價也難以下調。何時會迎來調整？觀點︰明年一季度處于“高危期”沒有永遠上漲的市場，階段性的調整似乎是難以避免的。而明年一季度的市場普遍不被業內人士所看好，“明年一季度市場可能會進入止漲階段。”易居中國杭州事業部總經理周強龍的看法，代表了多數專業人士的意見。“目前這樣的上漲態勢是有點不正常了，接下來肯定是會緩和一點的。”葉宏偉認為，明年一季度，稅收的利好政策已經到期，新政策又還不明了。到明年上半年，樓市的供應量也慢慢釋放出來了。“今年年底和明年相比，二手房的購房成本增加了近10％左右，成本提高，很多購房需求也搶在今年消化了，明年一季度的市場肯定是會相對冷一點的。新盤和二手房市場一直聯動，如果二手房市場降溫，那麼一手房市場也會受到影響。”周強龍說。 “從這次房博會來看，整體樓市目前的供應量是比較小的，結構上也有一定問題，高端房產比較多。”在漢嘉地產顧問總經理梅杰看來，房價的調整，很大程度上取決于政策面。“國家目前對房地產市場的態度還是比較明確的，就是穩定。太冷了，要出利好刺激，太熱了，也要出政策調整。目前這樣的行情已經大半年了，再不調整一下，就不符合穩定的要求了。”合創行銷總經理畢明輝表示，房博會上，觀望的氣氛已經開始出現，有錢的買不到房子，沒錢的買不起房子。如果高房價持續，那麼不排除群體性的持幣觀望會愈演愈烈。調整期為何難以避免？觀點︰多因素共同作用為什麼調整期難以避免？

　業內資深專家浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬，更深層次地闡述了她認為市場調整必然到來，房價快速增長狀態難以持續的原因。“今年的這波行情前期主要建立在通貨膨脹的預期上，銷售火熱，供應量不足，到了後期，由于開發商資金快速回籠，拿地熱情高漲，土地市場異常火熱，地價一次次刷新紀錄，高地價又再次推動了高房價。”虞曉芬分析說，但階段性的調整是不可避免的。

首先，現在政策面已經出現了信號。“中央現在已經提出了第四季度要控制通貨膨脹，這是一個非常明顯的政策面信號，今年上漲最明顯的就是房價，如果還是這樣大幅度的漲價，調控政策出來的可能性非常大。”虞曉芬說。日前，住房和城鄉建設部、國土資源部等部門，紛紛通過不同形式，就當前房地產市場形勢，發出自己的聲音。

10月9日，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院則發布了一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”，指出9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經濟復甦和適當的調控政策應對，房地產行業會走向一個更危險的極端。

其次，現在房價已經到了一個比較高的水平，市場的消化購買能力也開始下降了。

中國房地產和住宅研究會副會長顧雲昌(顧雲昌博客,顧雲昌新聞,顧雲昌說吧) 最近在易居克爾瑞“2009三季度企業銷售情況報告”會上指出，9月份和10月份的行情雖然持續7－8月份的走勢，但是房價已經明顯成為樓市成交量的殺傷武器。易居克爾瑞發布的研究報告則稱，根據房地產公司銷售20強研究的報告結果，房價已經成為各主要房地產上市公司銷售量下降的主要原因。“從房地產本身的客觀規律而言，也應該會有一段平台整理的時間。”虞曉芬預測，調整期會出現，但是明年的經濟形勢相比今年應該是復甦的，樓市調整的方式可能會比較緩和。

上海迪士尼項目獲批 周邊房價飆升

新華網    2009-11-04

上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪斯尼項目申請報告已獲國家有關部門核準”的消息。“迪斯尼效應”對上海樓市無疑是一大利好。目前,相關區域的土地和商品房均已明顯升值。而另一方面,投資本身即蘊含風險。在房價本已居高、信息不對稱的情況下,更需警惕投資風險。 4日上午,浦東新區川沙新市鎮A08-03地塊開拍,上海象嶼置業有限公司最終以11.9億元拿下該地塊,溢價率達264%。該住宅地塊出讓面積56570平方米,容積率不大于1.5。如此折算,樓板價達每平方米1.4萬元。雖然該地塊和上海迪斯尼公園核心方位尚有距離,但自掛牌起就受“迪斯尼效應”“輻射”而備受關注,報價也次第抬高。 戴德梁行提供的數據顯示,“迪斯尼可能落滬”的消息傳出後,浦東川沙的土地價格便直線上漲,房價也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現在的每平方米13000元,漲幅在300%以上,遠超同期上海全市不到80%的平均漲幅。中原地產提供的數據則顯示,和“迪斯尼概念”相關或者沾邊的二手房房價,今年3月-10月間總體上漲超過30%。 易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說,迪斯尼對上海樓市的帶動主要體現在三方面:一是這一巨大的娛樂項目將對周邊產業格局產生聚積效應,帶動人口、消費增長,使區域房地產需求增加,檔次提高。其次,樂園建成後游客流量巨大,使周邊旅游的配套產業升級,將刺激商業地產的發展。再次,周邊市政配套、居住環境的改善,以及區域就業人群的顯著增加,都會促進區域住宅市場的發展。 專家預計,百億元投資規模的上海迪斯尼樂園預計將會撬動千億元能級的相關產業,建築、賓館、交通、會展、創意等產業都將直接受惠于這一項目,同時這一項目將會與2010年上海世博園區形成“東西呼應”之勢,直接助推上海現代服務業的快速發展。 雖然上海迪斯尼樂園的具體規劃、具體投資規模包括土地動遷等關鍵性工作,目前仍在緊鑼密鼓地推進之中,且從項目獲批到人們真正看到一座初具規模的主題樂園,至少還需要四五年的時間,但“迪斯尼效應”已在樓市掀起了多輪“集體狂歡”。 但是風險與機遇同在。比如,有的上市公司雖被許多機構推薦為“迪斯尼的最大受益者”,但其實際上只在迪斯尼待動遷區域有兩處房產。針對種種撩動人心的小道消息,在信息方面處于明顯弱勢的中小投資者面臨極大的投資風險。 值得一提的是,4日“迪斯尼項目核準”消息發布後,前期受益的各只股票不漲反跌,說明市場對迪斯尼的預期從想像空間進入理性。這說明,投資者更應擦亮眼楮。 對樓市本身來說,目前迪斯尼所在區域房價已在高位,而消息的公布或將進一步推動當地地價、房價進入短期過熱的狀態。比如,上述出讓的川沙地塊樓板價已達每平方米1.4萬元,而目前當地在售樓盤的價位大多在每平方米12000元左右。“面粉”貴過“面包”的現象應當引起足夠警惕。 戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏認為,短期推高的地價、房價將透支未來的溢價空間。不過她認為,“迪斯尼效應”僅會對相關區域的房價有所助推,並不會直接推高整個上海市的房價。