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別急著買 美國房地產市場肯定還有一跌/中國會這麼狠?人民幣一次性升值5%
發佈時間: 2/16/2010 3:19:27 AM 被閲覽數: 78 次 來源: 邦泰
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別急著買 美國房地產市場肯定還有一跌

美國之音    2010-02-15

    美聯儲上星期公布了政策緊縮的計劃之後,人們對房地產市場前景的擔憂明顯加重。市場分析師們認為,隨著利率的回升,處境艱難的房地產市場可能遭遇二次滑坡。

    美聯儲主席伯南克關于貨幣政策轉向的講話在房地產市場分析師們看來可不是什麼福音。它意味著去年政府為了穩定房地產市場的崩潰而采取的多種強有力的措施即將結束。這給房地產市場今後的走向增添了新的不確定性。不少市場人士對此都捏著一把汗。

    加州經濟咨詢機構Beacon 經濟學公司的創建人克里斯托夫‧索恩伯格(Christopher Thornberg)對美國之音說︰

    “美聯儲購買了房利美和房地美兩大房地產融資機構發行的房貸支持證券中的85%。這些計劃將在4月底結束。之後呢,美聯儲將酌情拋售這些證券。與此同時,房貸利率上漲是毫無疑問了,從現在的5%提高到6%到7%也是合理的預測。”

    美國現在的30年房貸利率平均低于5%。分析師們普遍認為,對于房貸來說,這是一個極低的利率。隨著美聯儲政策的調整,這個低利率的時期即將結束。按照歷史的經驗,利率上升,房價下降。美國房地產市場將再次進入一個動蕩階段。

    經濟學家索恩伯格對美國之音說︰“美國房地產市場之所以能夠在去年年底得以穩定下來,原因之一是,低得令人不可思議的利率,它吸引了許多買主。但是,利率一漲,房屋的需求,無論是新房還是二手房,都會再次下降。可以預測,去年好不容易聚集的一些市場熱氣將會喪失。房價也會下跌。”

    索恩伯格認為,房價不會攔腰斬半,但如果再下降10%到12%,這也會給許多房主帶來新的壓力,引起新一輪失贖房屋數量的竄升。

    據房屋信息網站Zillow.COM近日公布的數據,去年第四季度,美國房主所欠房貸價值高于房屋本身價格的人數明顯增加,從第三季度的21%增加到21.4%,佔全國房主總人數的1/5。也就是說,美國每五個房主中就有一人的房屋價格低于該房屋的貸款數量。

    Zillow.COM的首席經濟學家斯坦‧漢弗萊斯(Stan Humphries)在一份文字講稿中說,今後幾個月,大多數地方的房屋市場都可能會出現房價繼續下跌的現象。該公司預測,全國房價可能會在今年6月份到達此輪房地產市場衰退的最低點。之後,該公司認為,房價會在相當長一段時間里保持極為緩慢的回升。

    美國知名的金融專家羅伯特‧查普曼(Bob Chapman)認為,融資成本提高之後,美國房主還貸違約和失去房屋的情況勢必惡化。新一波失贖房屋飆升勢必會拖累經濟復甦。查普曼說,現在名義上的失業率為9.7%,但實際的失業率為22.5%。房地產市場的惡化不僅會加重失業問題,還將影響到整體消費者的消費能力。

    不過,加州聖迭戈Point Loma Nazarene大學的首席經濟學家琳‧里澤爾對房地產市場前景的分析要樂觀一些。里澤爾認為,房地產市場經過過去兩年的調整,其基本面已經得到很大的改善。在政策調整期間,市場動蕩是避免不了的,但是還不至于拖累經濟重回衰退。

    她說︰“房地產市場的基本面看來確實正在改善。市場上待售房屋數量已經下降了不少。其次,房屋建築的下降幅度是巨大的,意味著供應增長的速度要低于需求增長的速度。第三,房價在過去幾年的大幅度回落使得房價跟消費者的收入水平更為平衡。而且就業市場在今年會有進一步的改善。”

    里澤爾曾經擔任美國銀行投資戰略公司的首席經濟學家。她指出,美聯儲今年回收刺激措施的步調將是謹慎而漸進的。如果反向操作可能引起市場的劇烈震蕩,或者失贖房屋的急劇增加,美聯儲已經表示,它會考慮回頭繼續購買房屋支持證券。聯邦短期貸款利率也不會上調過急,所以長期房貸利率的回升也不會太快。

    里澤爾女士預測,到今年年底,30年房貸利率將會從現在的5%上升到5.85%,而不是7%。

 

中國會這麼狠?人民幣一次性升值5%

美國之音    2010-02-15

    高盛集團首席經濟學家表示,中國可能會考慮讓人民幣一次性升值5%,以冷卻過熱的經濟並遏制通貨膨脹的預期。 但也有經濟學家認為,中國目前沒有必要推升人民幣匯率。

    彭博新聞社援引高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)首席經濟學家吉姆‧奧尼爾(Jim O`Neill)的話說︰“我堅定地認為,他們將推動人民幣匯率。這已經在醞釀中了,隨時可能發生。”奧尼爾是在中國央行宣布將再次上調存款準備金率以控制信貸增長之後說這番話的。奧尼爾首創了“金磚四國”這個名詞。

    奧尼爾說,中國經濟當前正以12%至14%之間的速度增長,並預測今年全年的增長率將達11.4%。他表示,“中國必須拿出一些有效措施來減緩經濟的過快發展,並遏制通脹壓力。”

    中國官員最近多次公開表示,中國2010年面臨物價上漲的壓力。中國央行也在不到一個月的時間內兩次要求銀行提高準備金率,吸納市場過多的流動性,以控制通脹預期並使經濟降溫。但是,中國一直拒絕使用匯率手段來達到上述目的。

    自從2005年7月中國進行匯率體制改革以來,人民幣升值了將近21%。可是由于2008年7月爆發了全球金融危機,中國重新讓人民幣緊盯美元,以保障出口。這一做法遭到外界批評,認為人民幣幣值被人為壓低,使得中國出口產品佔據了不公平優勢。

    美國智庫大西洋理事會著名中國經濟問題學者蓋保德(Albert Keidel)在接受美國之音采訪時表示,提升人民幣匯率在目前對中國來說並不是一個好的經濟策略,中國不太可能讓人民幣升值,而且即便面臨通貨膨脹壓力,中國也沒有必要提升人民幣匯率。

    他解釋說︰“人們總是在說貨幣升值會有利于控制通貨膨脹,但是,只有在進口產品是造成一國通脹的主要原因時,升值才會有效。中國不是這樣,如果中國面臨通脹壓力,也是來自國內,比如建築領域和其他需求。但是,有意思的是,如果中國有通脹,這就等于人民幣在升值,這樣一來,人民幣升值的壓力就更小了。”

    一般認為,人民幣升值可以降低中國進口原材料的成本進而有利于緩解物價上漲壓力。蓋保德認為這樣的說法扭曲了事實的真相。

    蓋保德還補充說,中國物價水平當然值得關注,但是到目前為止中國並沒有出現高的通貨膨脹率。至于經濟過熱的問題,他認為由于中國大幅度地削減信貸規模,經過季節因素調整後,2009年第四季度經濟增長已經放緩。蓋保德還提到,人民幣兌歐元是在升值。

    他說︰“你應該知道歐元最近貶值幅度較大,這就意味著人民幣相對一攬子貨幣來說,是在升值。 很多人只考慮到人民幣和美元匯率的差異,但是,實際上,歐洲是中國的一個重要貿易伙伴,甚至超過美國。”

    投資顧問公司資本經濟中國經濟問題專家馬克‧威廉姆斯(Mark Williams)在接受采訪時說,人民幣確實被低估,但是他不認為中國決策者會把提升人民幣匯率作為冷卻經濟的手段。

    “我不認為中國的決策者會把提升匯率作為冷卻經濟的手段。我的看法是,中國決策者認為匯率是用來支持出口和平衡經濟的手段。我想,中國的通貨膨脹必須比現在高很多很多,決策者才會考慮讓人民幣升值來使經濟降溫。”

    威廉姆斯說,即便中國人民幣要升值,5%也不夠,中國必須讓人民幣一次性升值10%,才能阻止海外投機熱錢的流入。

    “我認為,這個幅度必須是10%或是更多,才會有效阻止投資者對人民幣進一步升值的揣想。如果只是小步提升,這只會鼓勵投機者進一步下注,賭人民幣還會再次升溫。”

    高盛的奧尼爾說,中國讓人民幣一次性升值也會有助于緩解國際壓力,但是,蓋保德和威廉姆斯都認為,中國不會屈服于外部壓力而讓人民幣升值。


 


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