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(ZT) 美国房地产市场肯定还有一跌
bigtree71

美联储上星期公布了政策紧缩的计划之后，人们对房地产市场前景的担忧明显加重。市场分析师们认为，随着利率的回升，处境艰难的房地产市场可能遭遇二次滑坡。

美联储主席伯南克关于货币政策转向的讲话在房地产市场分析师们看来可不是什么福音。它意味着去年政府为了稳定房地产市场的崩溃而采取的多种强有力的措施即将结束。这给房地产市场今后的走向增添了新的不确定性。不少市场人士对此都捏着一把汗。

加州经济咨询机构Beacon 经济学公司的创建人克里斯托夫·索恩伯格(Christopher Thornberg)对美国之音说：

“美联储购买了房利美和房地美两大房地产融资机构发行的房贷支持证券中的85%。这些计划将在4月底结束。之后呢，美联储将酌情抛售这些证券。与此同时，房贷利率上涨是毫无疑问了，从现在的5%提高到6%到7%也是合理的预测。”

美国现在的30年房贷利率平均低于5%。分析师们普遍认为，对于房贷来说，这是一个极低的利率。随着美联储政策的调整，这个低利率的时期即将结束。按照历史的经验，利率上升，房价下降。美国房地产市场将再次进入一个动荡阶段。

经济学家索恩伯格对美国之音说：“美国房地产市场之所以能够在去年年底得以稳定下来，原因之一是，低得令人不可思议的利率，它吸引了许多买主。但是，利率一涨，房屋的需求，无论是新房还是二手房，都会再次下降。可以预测，去年好不容易聚集的一些市场热气将会丧失。房价也会下跌。”

索恩伯格认为，房价不会拦腰斩半，但如果再下降10%到12%，这也会给许多房主带来新的压力，引起新一轮失赎房屋数量的窜升。

据房屋信息网站Zillow.COM近日公布的数据，去年第四季度，美国房主所欠房贷价值高于房屋本身价格的人数明显增加，从第三季度的21%增加到21．4%，占全国房主总人数的1/5。也就是说，美国每五个房主中就有一人的房屋价格低于该房屋的贷款数量。

Zillow.COM的首席经济学家斯坦·汉弗莱斯(Stan Humphries)在一份文字讲稿中说，今后几个月，大多数地方的房屋市场都可能会出现房价继续下跌的现象。该公司预测，全国房价可能会在今年6月份到达此轮房地产市场衰退的最低点。之后，该公司认为，房价会在相当长一段时间里保持极为缓慢的回升。

美国知名的金融专家罗伯特·查普曼(Bob Chapman)认为，融资成本提高之后，美国房主还贷违约和失去房屋的情况势必恶化。新一波失赎房屋飙升势必会拖累经济复苏。查普曼说，现在名义上的失业率为9．7%，但实际的失业率为22．5%。房地产市场的恶化不仅会加重失业问题，还将影响到整体消费者的消费能力。

不过，加州圣迭戈Point Loma Nazarene大学的首席经济学家琳·里泽尔对房地产市场前景的分析要乐观一些。里泽尔认为，房地产市场经过过去两年的调整，其基本面已经得到很大的改善。在政策调整期间，市场动荡是避免不了的，但是还不至于拖累经济重回衰退。

她说：“房地产市场的基本面看来确实正在改善。市场上待售房屋数量已经下降了不少。其次，房屋建筑的下降幅度是巨大的，意味着供应增长的速度要低于需求增长的速度。第三，房价在过去几年的大幅度回落使得房价跟消费者的收入水平更为平衡。而且就业市场在今年会有进一步的改善。”

里泽尔曾经担任美国银行投资战略公司的首席经济学家。她指出，美联储今年回收刺激措施的步调将是谨慎而渐进的。如果反向操作可能引起市场的剧烈震荡，或者失赎房屋的急剧增加，美联储已经表示，它会考虑回头继续购买房屋支持证券。联邦短期贷款利率也不会上调过急，所以长期房贷利率的回升也不会太快。

里泽尔女士预测，到今年年底，30年房贷利率将会从现在的5%上升到5．85%，而不是7%。

美国幸福10城市加州4个

2010/02/16

世界日报

今日美国报15日报导，一项对162个大、中城市居民的最新调查显示：洛矶山脚下的科罗拉多州圆石市（Boulder）的居民是美国最幸福、最健康的居民，西维吉尼亚州杭丁顿市（Huntington）居民的幸福指数最低。

盖洛普-Healthways公司于2009年对35万3000名市民进行调查，请市民给自己的工作、财务状况、身体健康、感情状态和城市评分，然后总结出「幸福指数」（Well-Being Index）报告。

负责该调查的魏特斯说：「大多数分数最高的城市位于西部，大多数分数最低的城市位于南部。」富裕城市的分数一般也比较高。旧金山都会区名列20，洛杉矶都会区名列71，纽约都会区名列94。

人口超过100万的大城市居民的幸福感，以及对未来的乐观，高于中、小城市的居民。25万人口以上小城市的居民，更可能感到晚上单独步行很安全，挣的钱足够买房子。

十个在「生活评估」（对现在及今后五年生活的评估）分数最高城市中的九个拥有一所着名大学、一家大型军事设施或是州议会所在地，经济衰退对这类机构的影响较小。

幸福指数最高的十个城市，包括加州四个（Santa Rosa-Petaluma, Santa Barbara-Santa Maria-Goleta, Jose-Sunnyvale-Santa Clara, Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），犹他州两个，科罗拉多州和夏威夷各一个。只有密西根州荷兰德(Holland-Grand Haven)和华府特区位于美国东部或中部。

幸福指数最低的十个城市皆位于遭经济衰退严重打击的地区，三个在阿雷格尼地区（Alleghenies），三个在生锈的阳光带，只有路易斯安纳州的史瑞夫港（Shreveport）和加州莫德斯度（Modesto）位于密西西比河以西。

有些城市居民天生乐观，如密西西比河畔的巴顿鲁治，在综合评估中排44位，在「生活评估」上却名列第一。