無痕綜合報道︰住建部村鎮建設司副司長趙暉日前否認了市場上流傳的“農地入市”調整房價，“小產權房”將放開等說法，明確表示小產權房不會合法化。小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的，在現實中往往是一些村集體組織或者開發商以新農村建設等名義出售的，建設在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房。”

　解釋了這麼多，說白了小產權就是一對婚外戀者無法在當地民政機構取得合法的結婚證，這樣的“小產權房”就是業內俗稱的“二奶房。”而商品房就有擁有“結婚證”(產權證)的正房。按照中國當前法律，二奶房肯定不能轉正，如果轉了就是執法者違法。

　　那麼趙司長大人為何在這個時間段放出“小產權不得”轉正的申明呢?無外乎是為了托商品房的市。誰都知道，小產權房長期存在，而且無法滅絕，就是因為高房價惹得禍。雖然專家都在忽悠，說中國城鎮土地嚴重稀缺，土地供應越來越少，當然商品房就是物以稀為貴了，房價不漲才是怪事。

　　但實際上大家開車去每個城市的郊區轉轉，那里有大片的土地存在，而且不少都是荒地，人都去那里了?都在城里打工去了。如果容許小產權流通或合法上市，最起碼北京的房價要下降50%。但是大家不要忘了，二奶要合法了，地方政府的土地收入就要大減，這可要了大爺的命根子，打死我也不能讓你合法。

　　中國憲法規定，土地屬于全民所有，這土地當然包括集體土地和國有土地，但城鎮居民作為中國國民，卻無法享受集體土地的小產權房，而土地收益除了少部分拆遷戶獲得拆遷款補償之外，其他卻被地方政府為代表歸為已有，而農民卻一無所有，這是兩條偉大的悖論。而擁有商品房者也不要得意，實質上您那房子不是自個的，您只擁有70年的使用權，當然還有一點讓你絕望的是，中國建築只有30年的壽命，剩下的40年怎麼辦?

　　不要與民爭利，但我要告訴草民的是，千萬不要和“GUAN老爺”爭利。前幾日財政部某官員闢謠說房產稅至少3年內不會出台，而各地方政府出台的新政細則說明，過去一月轟轟烈烈的房產調控只不過是一場房地產版“政治春晚”，房地產調控到此為止，一切回歸正常，房價暴漲的種子隨時會發芽。

　　房價報復性反彈無法避免

　　五一節期間，北京的房產交易幾乎停滯，節後上海房價也出現松動，同時，各地樓市量價齊跌的消息不絕于耳，看來近期一系列房地產新政已開始發揮作用。但本次調控能否真的解決房地產行業的問題?我們持懷疑態度。

　　本輪地產調控的著力點，在于控制購房需求以對房地產市場強行降溫。但市場對本輪政策能持續多久還在觀望，華遠地產總裁任志強不久前對媒體表示，“如果政策繼續對房地產進行‘凍結’，那麼其對于股市、鋼鐵、水泥等產業的影響將會顯現，從而對宏觀經濟形成威脅。因此，目前的政策也可能是持續不長。” 回過頭來看，2008年末宏觀經濟也曾被房地產“綁架”過，當時為抵御金融危機而出台一系列樓市鼓勵政策，打開了此輪房價上漲的“潘多拉盒子”。

　　拿捏政策分寸的確很難，一放就房價狂漲民怨沸騰，一收就進入“冰川期”，影響下游行業並會讓經濟陷入困局。這令管理層無所適從，剛喂完大補丸就打退燒針，政策難以預期。

　　要開對房地產問題的藥方，就要找到問題的根源。有人認為問題出在供求關系上，住房消費和投資需求過大，而土地及房地產商供給能力不足;也有觀點認為是實體經濟中溢出的資本和海外熱錢在推高房價;還有人認為是土地財政迫使政府成為房地產價格的最大推手;更有甚者，覺得是釘子戶漫天要價抬高土地成本所致。各種觀點看似都有道理，但卻經不起仔細推敲。

　　按理說價格是市場問題，供求關系決定價格，或者說價值決定價格。但不論看“房價收入比”還是“房屋租售比”，當前的房價都是市場失靈的表現。而之所以出現這種局面，我們認為根源在于，房價形成機制中隱藏著非市場化因素，而且，這種因素是主導房地產價格的最核心問題。

　　讓我們先看房價的構成，主要有三塊，第一是土地價格，其次是土地變成房子的中間成本，包括建築成本和相關稅費，第三是房地產商和房產擁有者在交易過程中獲取的利潤。

　　先從簡單問題入手分析。

　　首先，房地產商和房產所有者的獲利要求無可厚非，但市場經濟的特點決定了在充分競爭行業暴利難以長期持續。如果某行業利潤遠高于社會平均投資回報率，便會吸引社會資本不斷流入並引發競爭，最終使行業暴利消失甚至低于社會平均水平。

　　其次，房產的建設成本和相關稅費相對比較透明，其對房價影響有限，這無需多言。

　　最後，是土地價格。表面上看，這是房價成本結構中能找到的導致高房價的唯一問題。第一是開發商拿地價格不斷抬高，在源頭上推高房價︰今年以來各地頻現的地王，其樓面價已高于現房售價，這也是人們所說的“面粉貴高過面包”。第二，人們對地價上漲的預期會反映在房價上︰如果知道土地會漲價，為什麼不讓房子先漲價呢?

　　土地價格，正是那個被隱藏了的“非市場化因素”。雖然它看上去通過拍賣有了市場化的色彩，但其本質是非市場化的。

　　所謂市場化，是由許多個市場主體組成的供方和需方，通過供求關系來決定價格。但我國目前的土地市場，雖然有無數個需求者，卻只有一個供方，它就是政府，但土地並不真的是政府所有，而是“國有”。國家由全部人民構成，“國有”就是私有集合，所以土地就成了人人所有而人人沒有，土地所有權由政府代為行使。

　　由于土地國有，人們擁有房產卻並不擁有房產所佔據的土地所有權，僅有50年~70年的使用權。政府也不擁有真正的土地所有權，所以其在處置土地時，需要向土地使用者支付一定的使用權轉讓補償。

　　這就存在利益分配的問題。要讓土地進入供給市場，土地的使有者與代理行使土地所有權的政府，就需進行利益分配，使有者獲得安置費，政府獲得剩余的土地出讓金。而新的土地使有者想要兌現土地的增值，就要再和政府做一次分配，這種局面下只有創造更多的利益增量(也就是抬高地價)，才能滿足政府和土地使用者的雙重增值要求。

　　這便形成一個糟糕的循環︰人們佔有的土地在政府主導的流通中增值了，卻只能獲得增值中的部分收益而不是全部收益，土地流通一次人們獲得的收益比例就下降一部分。人們必須在兩種局面中作出選擇，要麼是通過整體價格上漲來彌補被分走的利益，要麼是認賠出局。很顯然，前者相比後者引起的社會矛盾和問題要小得多。所以，在目前的地權歸屬問題無法修正的局面下，地價只會漲不會降，這也就導致人們對房價的預期越來越高。

　　當前的房地產新政只能治標無法治本，它只是通過讓房地產市場交易者強行出局的方式，達到短期降溫的效果。一旦限制有所松動，那些出局者還會卷土重來，他們所損失的，勢必要變本加厲地拿回來，在這種局面下，未來房價的報復性反彈無法避免。