中國房價走勢微妙︰不跌10%完不成政治任務跌20%是底線

財新網

　　野村證券日前發布報告，指中國房地產平均價格在未來12-18個月將下降10%-20%，部分大城市的降幅或高達20%-40%，房價將回到2009年年中的水平。隨後在2011年下半年企穩回升。

　　政府底線

　　報告指，“如果跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成‘政治任務’，因此會維持緊縮政策，從而導致房地產市場繼續下滑;但如果跌幅超過20%，政府或許會開始擔心房地產市場過度萎縮對經濟其他部分造成的溢出效應，從而放松或甚至逆轉部分的緊縮政策。”

　　野村證券指出，需求出現回落，而2010年三季度開始供給將增加，由此估計房價最遲會在四季度大範圍出現明顯的下跌。因此，“明年3月份全國人民代表大會召開之前房價跌幅會超過10%。如果真是如此，政府此後可能會逐步放松部分的緊縮政策。”

　　隨著房價松動，進入調整期，由于政府在調控房價上的“弱點”為人悉知，對政府“底線”的猜測成為判斷跌幅的重要依據，亦成各方博弈的籌碼，言論紛紛，“10%?”“15%”“20%?”不過，很少有人預測這個數字超過30%，經濟學家、耶魯大學金融學教授陳志武便認為，“很難想象政府會允許房地產業出現如此巨幅震蕩”。而此前各大行對房貸的壓力測試也顯示，銀行或難承受房價三成以上降幅。

　　不過，這一切建立在政府可控的假設上。會有一些因素導致政府不得不顧此失彼嗎?經濟學家謝國忠持這種觀點。他認為，當前貨幣泛濫必將推高通脹，當政府不得不大幅加息的時候，這個不斷膨脹的泡沫便徹底終結了。

　　會否反復性反彈?

　　在2008年的房市調整中斷後，房價出現報復性反彈。根據野村證券提供的數字，2009年全國平均房價同比上漲了22.4%，在今年前四個月更是再度躍升13.1%。從各省份來看，2008年底到2010年4月期間，海南的房價漲幅高居榜首(87.2%)，緊隨其後的是上海(81.2%)、吉林 (77.5%)和北京(67.0%)。

　　此次房價調整後會否再現這樣的景象呢?

　　野村證券認為，在此次調整後，隨著房價的回落和購房能力的提高，中國旺盛的潛在真實住房需求將得到釋放。至明年下半年房價應該會企穩且交易量回升。

　　野村證券表示，考慮到2011年上市銷售的新房規模龐大，房價漲幅應該溫和而交易量會大幅反彈，“至少在2012年中期之前都不太可能再出現另一個泡沫。”

　　野村證券並認為，房地產市場這樣的回調對實體經濟的負面影響有限。此外，現在庫存水平降低，沒有什麼去庫存化的空間來擴大實際GDP增長的波動;歐盟危機的沖擊力遠低于全球經濟衰退;中國經濟後續投資亦仍有保障。這些因素都使得宏觀經濟增長有保證，“維持對2010年實際GDP增長10.5%、 2011年增長9.8%的預測。”

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