崔清文/当前的贷款利率是半世纪以来的最低点。只要多数人工作有保障，信用积分与现金，就符合申请贷款资格。
6月24日房地美公司(Freddie Mac)30年固定平均利率从前一周的4.75%，降到该周的4.69%, 冲破去年12月份的低利率。15年和5年的固定利率也降到新低。

自从1971年贷款公司保留记录以来，目前的利率是最低点。上一次的最低点是50年代，当时的多数长期贷款只有20或25年。

几乎没人期待以降低利率刺激经济。今年5月，在退税计划到期后，新屋销售暴跌。

银行评比网站(Bankrate.com)的资深金融分析家葛莱格．麦克布莱德(Greg McBride)分析说，只要可能的买房者还在担心工作和经济状况，其中许多人就不愿购买，即便是承担能力较以往更好。

过去的两个月，利率一直处于下降，是因为人们出于对欧洲的债务危机和全球经济的担心，把资金转到长期债券上。这样的需求使国库收益下降。贷款利率追随这些产益。

贷款利率下降的同时，低储蓄利率却对想省钱的美国人造成了伤害。尤其储蓄和CD账户的低微利率，使那些依靠固定收入的人们几乎赚不到利息。

根据贷款银行协会的报告，每当抵押利率暴跌的时候，美国人通常都会急着去更新贷款。但是今年长期贷款利率徘徊在5%的时候，更新贷款的活动数量比2009年减少了一半。

贸易集团的研究与经济副总裁麦克尔．弗莱谭托尼(Michael Fratantoni)说，此外，很多想要更新贷款而又有承担能力的人们，早已经做过了。而且更新贷款要花费几千美元。

弗莱谭涛尼继续谈道：“利率还没有跌到足以进行第二次贷款，那些潜在受益的人们比15个月之前要少的多了。”

另一个因素：很多美国人的贷款高于他们的房屋价值，虽然他们值得更新贷款，却不能通过正常的渠道获得。奥巴马政府启动了旨在帮助屋主更新贷款的计划，如果屋主所欠贷款高于房屋价值的25%，而且拥有房地美或房利美的担保，就可以更新贷款。

三月份，大约有29.1万屋主参与了更新贷款，相对于1,500万处于“水深火热”之中的屋主们，仅仅是很小的一部分。在内华达州和佛罗里达州，房屋价格比高房价时期骤降了50%或更多，无论是低利率还是政府的帮助，都无法解救屋主们。

克瑞斯．布朗(Chris Brown)说，这不是愿不愿意更新贷款的问题，是有没有能力承担的问题。他是位于佛罗里达州奥兰多市的三合一贷款公司（Trinity Mortgage Co.）的贷款员。

对于那些可以减少利率至少四分之三个百分点（0.75%），而且打算长期居住的屋主，更新贷款总的来说是值得的。

除了付给贷款代理人或贷方的费用外、还有产权保证保险、新估价、文件处理、和其他琐事的收费。至于“免费”的贷款，费用通常已经加进贷款总额，或者提高了贷款利率。

为了计算全国的平均贷款利率，每到星期一至星期三，房地美都要从全国各地的贷款方收集贷款利率。利率常常有起伏，即便是同一天也是如此。

15年的固定贷款利率，从6月中的4.2%，降到6月底的4.13%，是1991年以来最低的。

5年的浮动利率从6月中的的3.89%，降到6月底的3.84%，是房地美自从2005年1月以来的最低记录。

房市走出卖方市场 GTA房价或适度下跌 2010/07/08

房市走出卖方市场 GTA房价或适度下跌 作者：牧涛 (近日公布的数据显示，6月份大多伦多地区的房屋销售量较前一个月有所下滑。据业内估计，今年下半年本地房地产的平均价格将“适度下跌”，但是可能不会跌破今年第一季度的平均价位。 大多伦多房市走出卖方市场 据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）公布的报告，6月份大多伦多地区的房地产销售量为8442宗，比去年同期则下降了23%，这是继5月份本地房地产销量较去年同期下降1%之后，连续第二个月的下滑。如果和五月份9470宗的销售量相比，六月份则下降了10%左右。 6月份的数据也拖累了第二季度的整体成绩，令该季房地产销售量仅比去年同期上升了一个百分点。 当月，本地房地产的平均成交价为43.5万元，比去年同期上涨8%，略低于今年头个三月超过10%的增幅。第二季度，标准双层房屋的价格达到58.9万元，比去年同期的53.4万元上升了10.5%；独立式平房的价格，也由去年同期的43.2万元增加了11.4%至48.2万元；至于准标的豪华公寓的售价较上季度有适度的下跌，但仍比去年同期的30.3万元上升了7.7%至32.7万元。 （来源：国家邮报） 同时，房屋的挂牌上市量也比去年同期上升了13%，而总量则增加了28%；再加上近期住宅施工许可（主要是豪华公寓楼）的发放量也大增，这些说明房源越来越充足。 地产局高级分析师门瑟（Jason Mercer）表示，尽管六月份的销售比不上去年年底和今年年初，但是仍突破了8000，算是不错的成绩。就刚刚过去的第二季度而言，价格上涨的压力比前一季度有所减少，而更多的挂牌上市量也为买家提供了更多的选择。这也证明，本地的房屋市场已经渐渐平衡，走出了绝对的卖方市场。 无独有偶，6月份卡尔加里的房地产销售量比去年同期大幅下滑了42%；温哥华地区的房地产销售量同比下滑了30.2%；而与08年的衰退期相比，大温地区的销量仍上涨了22.6个百分点。 业内还指出，各地房地产销售量下滑和7月份在安省和BC省实行的HST，以及央行加息有关。两省的买家出于避税、避息的心理，纷纷将购房计划提前，所以令今年头几个月的销量惊人，但是下半年本地房地产市场便可能会遭遇淡季。 下半年房价有望适度下跌 据皇家地产公司（Royal LePage）昨日（周三）公布的房价调查和预测报告，今年下半年多伦多地区的销售量和房价将“适度”下跌，但是幅度有限。到了今年底，平均屋价有望比去年上升约6.8%，基本维持在今年第一季度的水平。 未来房屋交易市场的降温潮流，对于想买房、但被狂热的市场搞得疲惫的人来说，无疑是个好消息。有些分析人士认为多伦多房屋市场呈现泡沫现象，但皇家地产公司（Royal LePage）则表示市场行情还算稳定，而价格适度下跌不过是经过了高峰期之后的正常反应罢了。 该公司总裁和执行总监索珀（Phil Soper）表示，今年下半年经济的复苏将取代之前的低息政策，成为推动房地产市场的主要动力。正在不断上升的就业率以及消费者信心的恢复，都能令市场越来越健康。 同日，多伦多地产局的总裁约翰斯顿（Bill Johnston）在给多伦多星报的评论文章中指出，本月刚刚开始施行的HST将不会对本地二手房的房价产生影响，所以买家不需要太过担心。然而，新建的房屋将受到HST的额外影响，买家可能要为此多支付几千元。 省府也对新屋有税务上的减免，房价的头40万元可以免掉75%的PST，上限为24万元。