新聞取自各大新聞媒體，新聞內容並不代表本網立場！ 收件箱 : bangtai.us@gmail.com | 大多疯狂楼市在冷却 业内：正常调整 长线看升
2010/07/25 |
大多疯狂楼市在冷却 业内：正常调整 长线看升
明报
踏入7月﹐HST开始实行﹐对民生有甚么影响﹖对多伦多的屋市会否造成衝击﹖
市场人士认为﹐目前市场是在调整中﹐但预计前景是不俗的。
1月以来﹐大多伦多买卖月月攀升﹐在5月﹐成交价格再创新高，达到歷史最高的$446,593，相比2009年5月的$395,609上涨了12.9%。成交量方面，5月共成交9,470间，比4月下降了13%，同比2009年5同期基本持平。
当大多伦多6月份房屋交易的平均价格为435,034元，这是今年来房价首次下降。房价下跌后，所有人都开始思考一个问题“现在要怎么做”。
地产经纪张小姐说﹐自4月起，房地产市场在央行加息和7月1号将实行的HST政策打压下，终于从整个2009年的上涨不止的势头里缓和过来，首先是放盘明显变多，购买者的选择很明显地比以前丰富起来，而且过去出现的抢offer，现在已经不多见，更多地是卖家预期降低心理价位，而希望早些能把房子卖出。这个变化导致成交量从4月的顶峰开始回转，慢慢趋于平静。
买家理性化
张小姐认为﹐价格方面继续上涨，估计是暂时现象﹐在失去了非理性买家之后，市场的购买力回復健康水平，再加上收紧贷款的政策调控，市场的买方动力会回復「理性」。从供给方面来看，HST的实施使得屋主纷纷愿意将已经上涨较多的房产挂牌出售，希望能够保住2009年和2010年难得的额外利润，而很多卖家也是衝着HST执行前要抢先出售，以节省佣金和其他费用的增加。所以﹐有人担心在7月实施HST过后﹐房产市道会不会冷却下来。
抢Offer风平静
某分行谭经理表示﹐成交量下滑﹐有人归咎于申请房屋按揭标準的提升，令到不少首次置业人士打「煺堂鼓」，即时令到租盘物业成交较旺，又有人归咎于新挂牌待售的数目上升，继5月上升38%之外，6月至中旬又上升约21%，相对3、4月时买家多了选择，一时间抢「Offer」之风不再。放盘的业主要面对现实，减价或收盘的楼房楼目也逐渐的上升。
HST合併税也是「帮兇」，虽然对重售楼的影响可能不大，但面对利率极有可能持续向上的可能，又加上楼市在调整期，唯有睇定作打算，现时很多置业人士都是在3、4月抢「Offer」的「劫后余生」，正庆幸当时争不到「Offer」，现在有全新的游戏规则，又可以再来过。他认为，现在市场渐渐回復「正常」，是健康的调整。
前瞻分析因素
张小姐说﹐ 很多市场分析家早前已纷纷都预测房价的涨和跌，卖家都紧张不已，準买家却满怀高兴，希望市场出现调整，然后入市拣便宜货。她说﹕「这个市场普遍的心理应该代表了很多买家卖家的现状，而回顾过去的市场变化，我觉得看未来还要从以下几个角度去分析。」
1 房价涨跌是指长期还是短期
这个论调可以说是老调重弹。短期长期这个简单的概念，每个人都可以轻鬆地做出自己的定义，然而在判断房价会涨还是会跌，进而作出行动的时候，这个定义会产生很重要的结果。
如果定义半年，一年的变化，那么市场的波动可以说实在是很难预测，因为半年至一年内如果有市场的波动，有政策的调整，都会对房价产生暂时的推动或衝击，而真正稳定有规律的房价变化，是3年、5年、10年的房价变化。回顾过去60年大多地区的房价，可以很清晰地看到由于城市扩张，人口增加，社会进步，生产力发展这些最基本因素的推动，房价一直在以5%到6%的速度急速上涨。当然，中途有过暴涨暴跌，但是最终市场还是回到了这个5%到6%的轨道上来。
而对于今年相比去年以来市场价格上涨超过10%的担忧，张颖认为这是不必要的。价格持续快速上涨，是催生泡沫的迹象，而持续的泡沫，就会有破裂的危险。但是一年上涨13%，现在已渐放缓冷却的市场，可以说是恢復到了平衡市而已，而平衡市的最大特点就是稳定，不会涨，也不会跌。
向前展望，往后半年﹑一年的房价，张小姐表示不敢做极其肯定的预测，但是对于往后5年，往后10年的房价却胸有成竹，毕竟每年5%到6%的增长依赖的因素一直没有改变，移民政策依然在执行，社会依然在发展进步，基本的通货膨胀依然在推动一切生产资料的价格上涨，所以不管中途发生什么波动，在长期来看(5至10年)，房地产市场的价格依然会向好。
2 市场不会大幅下跌
有一些业内经验的人，都会知道，房地产市场的暴跌要有两个很基本的要素作为铺垫，第一是﹑暴跌之前一定要有暴涨催生泡沫作为支持﹔第二是﹑市场需要出现大规模的失业，打击购买力。这两个要素，至少第一个在央行政策调控下，不会出现了。这也就是为什么2008年底多伦多房地产市场在经济危机时期也只是出现了平均5%的调整(某些地区出现了10%的调整)，而美国则由于04﹑05年的非理性暴涨，催生大量泡沫，而导致08年市场崩溃。
3 市场正在冷却
冷却的市场，不是指完全没有交易量，或者说死气沉沉的市场，而是说跳出了09年疯狂的一个房子超过10个人抢，非理性地加价超过20%的购买行为。平衡的市场应该是有买有卖，卖家要预计30天到60天的挂牌时间，而买家可以在几个房子中挑选，权衡利弊，作出决定。从4月份以来，市场很明显的在往后者发展，这对于买家来说，是一件好事，而对于卖家来说，只不过不再有2009年那么容易出售，只是需要稍加耐心，并且运用得当的市场推广方案，一样能够将房子售出。
4 市场的疯狂收到修正
张小姐指出﹐这个修正，从平均价格上很难看出，而从某些区域就比较明显地表现出来。2009年抢offer最厉害的区域，包括烈治文山和万锦市的很多区域，价格都高高在上，是一种不正常的价位。市场的修正就是把不正常上涨的部分去除，比如07、08年小区的独立屋平均价是$55万，在09年出现第一个$60万，第一个$65万，第一个$70万的时候，往后的挂牌价都会是$70万附近，而这个不正常的$65万到$70万的变化就会在今年得到修正，变回更加合理的$65万，或者$63万。这个看似是价格的下跌，其实并不是由于购买力缺失导致的硬性价格下降，而只是市场的正常回调，在两叁年之后，市场会重新步入逐渐上升的轨道，而再创新高。
张小姐表示﹐卖家其实不需要担心，假设价格在2010年下半年出现停滞不前，并不代表从此以后房价会永远停止;而买家也不要看到一时的市场冷淡就想等着大跌拣便宜货。「市场运行有其自身的规律，我们要想明白其中的道理，才知道自己需要做什么行动，去为下一步的市场运行做準备。」张小姐说。
秋季回復正常
对于近这一﹑二个月房买卖有放缓下来的现象﹐成交宗数放慢﹐开发商钟总经理认为﹐今年初房市蓬勃﹐有很多首次置业人次和租客被低按息吸引﹐转向置业。踏入年中﹐夏天的放盘量持续上升﹐不过需求则无明显大增﹐供过于求﹐因此出现价格成交放慢情况。
外他又表示﹕「都有不少客人于6月29﹑30日赶交吉﹐好让减低受到合併税的影响。」被问及7月﹑8月的房市表现﹐钟先生说﹕「应该跟往年差不多。一般而言﹐7﹑8月成交都比较淡静﹐因为不少市民都会放假出外。踏入9﹑10﹑11月﹐相信楼市又会再次热闹起来。」
|
|
