美中房产市场冰火两重天

如山

（2010年10月17日）

萧瑟秋风的十月，美国经济和房地产市场可谓一片狼藉。美国联储局2009年推行量化宽松政策不见凑效。现在计划第二次推出量宽政策，涉及资金高达1万亿美元，效果如何还不知道。而房地产在谈论“双底”，大部分地区将处于低迷状况徘徊几年几乎是可见的。

然而，回望大洋彼岸，中国（包括香港）房地产市场却是另外一番天地。

大陆政府试图为房地产市场降温，不停推出新打击措施。例如提高购买多于一套房的利息，增加头款（Down payment）等等。但是，房产市场照样热闹非凡，成交不减，房价依然屡创新高。

位于北京饭店旁的“霞公府” 期房 以逾11万元/平米位居京城榜首；上海的中粮海景一号以每平方米19万的价格创下大陆房价之最。据报道国内10个最贵楼盘7个在上海。

而香港就更加夸张。最近由香港恒基地产开发的位于港岛区干德道的复式住宅“天汇”楼盘创出香港分层单位最贵纪录。其中524平方米的61楼B单位于以超过3.38亿元港币成交，均价为每平方米64.5万港元。香港的豪宅楼价已经超过1998年亚洲金融风暴前的最高楼价时的40%。

说一个具体例子。

昨晚跟香港的朋友通电话，我与他聊了一下香港房地产的状况。他今年一月份在港岛半山买入多层公寓豪宅里面二个单位，每个2千5百尺，买入价每个3千万港元。现在将一个自用，一个放盘卖出，要价5千5百万。已经有买家Offer5千1百万。他聊起，香港的豪宅很多都是大陆来的人买下。前面说的3.38亿元港币成交的“天汇” 61楼B单位，就是国内来的人买下的。他还举一例子说明大陆人现在如何有钱：一位在香港年薪90万港币的厨师，被国内大款用3百万年薪“挖走”（他认识那位厨师）。香港的朋友问是哪一位国内名人，厨师回说是一位名不见经传的重庆房地产商，新老板有2架私人飞机。

以下是全球到今年（2010年）3月份为止（找不到更新的）房地产价格变动的排名顺序：

Global house prices
Year to March 2010 (country, percentage change)
1. Hong Kong +27.1
2. Singapore +23.9
3. Taiwan +18.5
4. Australia +16.6
5. Israel +12
6. Finland +11
7. Sweden +9.6
8. China +8.2
9. Norway +7.6
10. Britain +5.4
16. New Zealand +1.5
27. United States -5.3

从上表可见，真是“风水轮流转”，西方不亮东方亮。

不过本人觉得，市场总是上下波动。短时间内上得太快的，下跌风险就加大。

本人很土，没多少理论研究，所以我就比较简单地用“来得快，去得也快”的 “土办法”做判断原则分析市场和处理自己的投资。

谁都知道，时机就是一切（Timing is every thing）。但是有多少个人能够真正把握正好Timing呢？如山是再普通不过的平常人，说赚钱，可能都不如一个真正做得好的IT工，因此对自己的判断力也不会期望过高。高与低之间，能够把握80%（例如，市场高峰是100，我在80卖出；市场最低点是0，我在20买入）我就很满意了。

具体来说，我觉得美国的房产已经跌到这个程度，再往下跌有限(当然有人认为美国房产还会下跌50%，就是说在崩溃（Collapse）-特提醒读者自己判断)。而中国则相反，已经上升到这个程度，下跌风险在加大。但是，我也不认为下跌以后，从此一蹶不振。长期而言，我认为中国房地产还是有很强的支持率（待另文详细探讨）。所以，最近我卖出了国内约一半物业，只是留下一个小铺位（6年前买入，早已收回成本，现在的租金回报对比买入时的价格达25%）和一个小单位出租。而在美国，今年我连续以30%到50%的市场价格买入8块地。

美国房产市场如“冰”之冷，中国房地市场如“火”之热。不清楚房地产的人，从来没买卖过或者只买卖一间半间的人，或者理论家们，可能认为冷的地方继续冷，买入会再跌；而“热”的地方已经热过头，不能再买。所以两个地方都不能做。例如名人郎咸平在2008年的演讲和出的书就多次说，现在千万别做什么投资。在美国不能买，在中国也不能买，买什么亏什么。

我的看法是，无论在哪一个市场，要是你能发挥自己的优势，把握得好，都可以赚钱；要是无法发挥自己的优势，把握得不好，都可能亏钱。

一个普遍的现象是，当某个商品/某个市场热火朝天地一直上升时，绝大多数在其中参与者不相信会下跌；同样，在一个下跌的市场，大部分人不相信会回升，或者认为回升遥遥无期。

美国问题说起来很严重，但我认为，在全球经济一体化和资金流动快速无比的今天，影响和互动因素太多，不可能纯属从过往的历史经验分析得出结论。仅仅是半年多前的希腊债务危机，虽然现在不能说完全过去，但是看起来已经远没有那么严重。可当时就令人看起来无解，好像欧元面临解体。而美国的道琼斯指数去年（2009年）跌到6500点时，又有多少人相信它会马上反弹而买入呢？（声明：本人因为对股票陌生，当时也没在意，也没买入）。

危机危机，有“危”也有“机”。每一次市场大变动都是一次财富大洗牌。喜欢房地产的朋友，在这美中房地产市场的冰火两重天中该如何应对，就根据自己的财务和家庭状况，自己思考自己决定吧！别人的看法（包括我的）只能是给你一个参考。

警告：以上只是本人的看法，供有兴趣的朋友讨论，我的观点很可能是错误的。请读者做自己的研究和投资决定。

中、美房产近史 、现状、前景和特点比较漫谈（一） - 中国房产

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201006&postID=29396

“来得快，去得也快” -市场规律及其它-随想点滴（1）

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201003&postID=4726

北京第一高楼正式对外亮相 能防飞机撞击（组图） 2010/10/18

国贸大厦将与国贸一期、二期一起，成为全球最大的国际贸易中心。 　　 　　 国贸大厦除了豪华之外，还专门在美国“9·11”之后改了规划，能防飞机撞击。 　　 　　 CBD的夜晚，国贸大厦熠熠生辉。 　　 　　 香格里拉久负盛名的水疗中心将落户77层，是北京最高的水疗中心。 　　《中国经济周刊》记者 张璐晶︱文 　　《中国经济周刊》记者 肖翊︱摄影 　　日前，身高330米的“京城第一高楼”中国国际贸易中心大厦(下称“国贸大厦”)正式对外亮相。它将与国贸一期、二期一起，构成110万平方米的建筑群，成为全球最大的国际贸易中心。国贸大厦项目建筑师和设计合伙人美国SOM公司Brian Lee先生说：“SOM非常自豪能将北京的天际线推向崭新的高度。” 　　“个子高”首先让人想到的是安全性，尤其是美国“9·11”之后，对于超高建筑，人们总是心存疑虑。国贸大厦的主梁采用了“劲性柱”的结构，防火并隔热，即使遭遇飞行器撞击，也不会导致“9·11”一般因为钢结构燃烧熔化而导致的倒塌惨剧。出于未来可能接待高层领导人的考虑，主塔楼层的宴会厅均安装了防弹玻璃。另外，国贸大厦内共设的5个避难层，可抵挡3个小时的大火。 　　此外，在节能方面，Brian Lee表示，“国贸大厦的项目性能优于中国节能建筑设计标准，并有能力获得LEED黄金级别认证。” 　　高性能外墙的遮阳鳍片是国贸大厦的一大特色。据Brian Lee介绍，即便是在极端的气温情况下，高性能外墙也能提供良好的保温隔热效果，并为室内空间起到有效的遮阳作用。简而言之，白天，大面积的玻璃幕墙在局部或全部通过伸出的玻璃鳍片遮阳，同时又能有效地将日光引入室内空间，从而降低室内照明的需求。 　　除高性能外墙外，“国贸大厦的节能性还表现在能够减少‘热岛’效应的屋顶花园” ，Brian Lee说，“还有能减少40%的高峰用电量的冰蓄冷系统和拥有紫外线空气净化和杀菌消毒功能的空调系统等。”以“冰蓄冷系统”为例，即在用电低谷时启动制冰，而在用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷。 　　在“华丽”外表下，国贸大厦也为避免成为“拒人于千里之外”的庞然大物而精心设计。Brian Lee表示：“SOM在设计之初，就明确了本项目的重要意图是在北京之巅营造一处欢迎公众到来的场所。”餐饮、休憩区、多功能厅等最公共的设施空间均布置在大厦顶部，且大厦入口庭院、水景花园以及附有壮观的入口天篷的豪华大堂，均与所在区域的街道和人行道的公共空间相连。 　　为克服直上直下的超高建筑在近距离观看时可能出现的上大下小的视觉不协调的效果，国贸大厦应用“柱微凸线”原理，即在大厦下方1/3处鼓起以完善视觉效果。 　　“追求开放性，而非拒人于千里之外，通过建筑达到人与城市互动，并丰富人行体验。” Brian Lee说。