【飘逸柔美的歌声】德国抒情歌手Monila Martin歌曲选听

【歌手介绍】

Monika Martin 德国女歌手，擅长抒情歌曲，阳光的声线美妙迷人，能立即吸引你的全部思维。现在国际上多是流行英语歌曲，其他语言的歌曲不多见，德语的就更少了。德国的流行歌曲由于其语言的特性有点偏硬，但正是这造就了它自己的特色。Monika Martin的音色清亮又华美，抒情又柔情，宛如天籁，有种金属般的嘹亮和穿透力。

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房企10年囤地近12亿平方米

来源：中国经济周刊

    囤，现代汉语词典上的解释是“储存”，中性动词。那么，“囤地”呢？

     土地，对于开发商来说是最重要的生产资料。“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。但曾几何时，在房价日益高涨带来的情绪压力下，“囤地”被视作意在让房价脱离民众购买力的“奸商诡计”，而被加以贬义。伴随政府对开发商土地开发监管的加强，“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。

     《中国经济周刊》通过对多方数据的综合分析，以囤地的本意——储备土地的角度解读，按照土地建筑面积的口径，整理出中国上市房地产公司囤地排行榜。

     安得广厦千万间？

     在中国，谁有这个能量？

     开发商。

     其实，中国房地产开发企业手中储存的土地，建成住房绝对不止1000万间。

     从今年6月－10月，《中国经济周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并且对一些房企旗下的项目长期跟踪，并借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

     榜单显示，非但个别企业的土地储备数量十分巨大，就整体而言，其储量更加超乎想象——统计数据显示，目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米！也就是说，中国上市房企囤地逾8亿平方米。

    保利地产囤地最多，万科第二

     今年的保利地产，不太寻常。

     和2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同，保利地产在2010年半年报中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄，甚至是有些羞涩。

     保利地产半年报指出，截至今年6月末，公司共有在建拟建项目115个，占地面积2640万平方米。

     多家券商在提到保利地产的土地储备时也都原文照搬了这句话，这给市场造成了一种错觉。

     事实上，业内对土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量，一般来说，土地建筑面积要大于占地面积（建筑面积＝占地面积×容积率）。

    究竟大到什么程度？

     据华泰证券资料显示，目前内地沪深两市共有125家房地产企业。《中国经济周刊》结合这125家企业第三季度的土地市场表现、2010年半年报等公开资料，整理出内地上市房企土地储备排行榜。在该份榜单中，首先映入眼帘的就是保利地产。

     截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。

     在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。

     该份榜单显示，截至目前，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。

     排在第十一名至第二十名的内地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。

     但与此同时，也有多家内地上市房企的土地储备为零，比如ST兴业、武昌鱼、联华合纤等。

     总体来看，据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。

     从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。

     而房企存货（主要包括在建房产和未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势。

     据2010年半年报显示，截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。

     湘财证券地产研究员张化东表示，从数据来看，内地上市房企的土地储量是比较大的，因为上市房企要想实现持续发展，就必须保证一定的土地储备。而且，房地产业是一个资金和土地密集型的行业，对于绝大多数公司而言，其土地建房销售仍是最大的资金来源，因此在一个持续上升的市场行情里，就土地储备而言，将会呈现强者越强、弱者越弱的两极分化格局。

    1.2亿人住房被雪藏

     尽管前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一。

     但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。

     进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。

     据恒大地产半年报公布，截至年中，恒大地产旗下共有建筑面积7238万平方米的土地储备量，这一数值远超于万科和保利地产土地储备之和。而碧桂园半年报则显示，其已取得土地使用证的建筑面积为4285万平方米。此前，据中国房地产测评中心公布，绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。

     那么截至目前为止，全国房企手头上到底存储了多少土地？

     据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年－2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。

     在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。

     以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均30平方米的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均100平方米计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。

     如果以个别企业如万科的数据进行推导，这一数据将进一步增加。

     一位业内资深人士表示，万科地产一直在倡导其别具一格的“万科模式”，即以不囤地、快速滚动开发销售而称雄全国市场，如果按这种说法，万科的销售量占其土地储备量的比值必然大于全国房企的销售量占全国房企土地储备的比值，换言之，万科的销售量占全国房企销售量的比值必然大于万科土地储备量占全国房企土地储备的比值。

     比如在2010年发展计划中，万科表示，预计2010年新开工建筑面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底，万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米，其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一，这在地产界已经十分少见，其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。

     据万科公布，今年前9个月，万科的销售额达到714亿元。同期，全国房地产销售额高达3.19万亿元，那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导，万科的土地储备最多是全国房企土地储备的2.28%，也就是说，全国房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.3亿平方米。

     即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这些土地足够全国所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。

    囤地是行业生存潜规则？

     日前，一份据称是由国土资源部制定、并交由银监会的“囤地黑名单”在坊间流传。

     该“黑名单”指全国存在1457宗闲置土地。其后，许多土地被证实确实处于闲置中，涉及到了许多地产大腕，诸如和记黄埔、泛海建设、华润置地等。

     这份名单并没有得到官方的承认，但遭到了地产界多位业内人士的质疑，焦点之一就是：航母级企业万科是否在列。

     数据统计显示，一向以“不囤地”的形象示人的万科也难逃囤地之嫌。万科2009年年报指出，万科天津东丽湖项目占地270万平方米，建筑面积高达191万平方米，截至2009年底，该项目尚有146.5万平方米建筑面积的土地未开发。

     事实上，该项目早在2004年就已经开始动工。以该项目2010年计划开工11万平方米、竣工9万平方米的速度估算，未来还需要近14年的时间才能开发完毕。

     也就是说，对于这个项目，其绝大部分土地可能长期都会处于闲置状态。

     一位业内资深人士表示，一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。

     一位不愿透露姓名的开发商表示，连以“不囤地”著称的万科都有囤地行为，只能说明行业内囤地现象的确是比较严重。

     其实，相比较其他开发商，万科的情况已属好的，许多房企存在项目整体处于长期闲置的情况。

     《中国经济周刊》在多家公司的半年报中都发现，多个项目一直在开发，如泛海建设旗下的北京泛海国际居住区二期项目拿地5年多，至今还在进行土地平整；东华实业旗下的北京天鹅湾项目自2005年一直开发至今，仍未全部开发完毕。

     对此，中国房地产研究会一位副会长曾指出，土地越来越是稀缺品，拿地越来越难，土地市场竞争日趋激烈，房地产企业囤地也很正常，因为没有土地房地产企业就无法生存。

     据记者了解，上述多家土地储备为零的内地上市房企都面临兼并重组的命运，其中创兴置业、ST兴业等就正在进行重组或处理相关事宜。

     张化东则表示，部分土地闲置源于历史原因，包括毛地（土地权属未做变更、拆迁未完成等状态的土地）出让等。但也有很多开发商囤地实际就是为了坐享土地升值，因为地价房价都飙升太快，如果把土地盖成房子销售了，就无法享受地价房价的升值空间，反之闲置土地有时候收益更大，而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果，这就是目前开发企业普遍采用的手段。

    难以推进的“限大令”

     其实，土地主管部门已经注意到了这种变相囤地开发模式的负面效果。

     针对开发商囤地现象，2009年11月12日，国土资源部发出通知，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限——小城市（镇）7公顷（1公顷等于1万平方米），中等城市14公顷，大城市20公顷。

     这一通知旨在限制各个地方城市出让单宗住宅用地的规模，被业内人士简称为“地块限大令”。

     但这一规定甫一出台，就遭到了各种质疑，甚至是遭到市场力量的反击。

     北京市在这一规定出台后立即做出反应，将奥体公园南文化商务园一块近26万平方米的土地切分成了三块面积低于10万平方米的土地，并于去年11月19日开始分别公开出让。

     但令市场颇感意外的是，最终这三块土地还是被中建国际和北京保利兴两家公司的联合体企业一举斩获。

     于是，业内开始质疑“地块限大令”的效果，之后，这一通知开始被各方淡化处理，不少城市出让土地的面积仍然动辄一块地超过100万平方米以上，比如前不久体量达到200多万平方米的南京地王。

     不过有业内资深人士表示，“地块限大令”实际上有较大的作用，因为尽管北京奥体公园南的这三块土地最终被一家竞价单位夺得，但因为是分拆出让，每块地都规定了开工和竣工时间，就可以分别对这些地块进行监管，甚至可以规定三块地同时竣工，从而较大程度上避免了以往开发商采用分期开发变相囤地的方式。

     近期虽然有些省市陆续推出“限大令”（如贵州省），但并没有在全国范围内广泛推行。分析人士指出，房地产项目是许多地方招商引资的重头戏，如果地块面积太小，大型房企根本毫无兴致，尤其是对于地价较低的二三线城市，地块越大，招商引资才越有筹码。

     对此，中广信地产服务机构副总经理卞明表示，可通过严格执行土地增值税的方式，打击囤地捂盘，因为囤地越久要缴纳的税越多。

     今年8月中旬，国土资源部土地利用管理司廖永林司长表示要加大打击违法用地的力度，并在10月底清查处理全部闲置土地情况。

     10月13日，国土资源部召开新闻发布会，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，2010年前三季度，全国共发现本期发生的违法用地行为3.5万件，涉及土地面积22.5万亩（其中耕地8.5万亩），立案查处本期发生的违法用地案件1.7万件，涉及土地面积18.3万亩。

     不过，“国土资源工作仍存在一些亟待解决的问题，任务十分艰巨。”

     为此，李建勤指出，下一阶段，一是严肃整改查处违法批地行为，保持对违法行为的高压态势；二是严肃追究责任，坚决惩戒违法行为，对违法严重地区的政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员进行警示约谈，严肃追究责任；三是加快土地管理制度改革，有效减少违法行为；四是加强防范，及时制止违法苗头，充分发挥12336国土资源违法举报电话的平台作用。

(Modified on 2010/11/02)

潘石屹：房地产商囤地导致的四大危害

     今天一早接到第一财经秦朔的电话，邀请我到《第一财经》栏目做一期关于清查闲置土地的电视节目，我答应了。

     　　下午，走进《第一财经》演播室，主持人楚小姐问我的第一个问题就是：“你们是一个利益集团，一个阶级的，为什么你要支持清理闲置土地？”我真不知道如何回答她的问题。我只好说，你不要用阶级斗争的老观点来分析这些问题。我事先声明不对任何具体的地块和囤地的具体公司做评论，他们的行为有法律、有执法机构来做判断，我做评论是多余的。节目做得很愉快，她们没有为难我，说今天晚上就播出。
    　　我在这里把今天在电视节目中说的观点总结一下，与网上的朋友们一起磋商。

    　　房地产商囤地，造成土地闲置对市场和社会的危害是什么？我认为有以下几方面：

    　　第一，我们每个人如果留意身边的土地，会发现总有一些土地是被开发商闲置起来，多年都没有开发的，保安看护着这些闲置土地，任由上面长满野草。如果这些土地只是闲置在房地产开发商的手里，没有给社会带来任何价值，还不如把这些土地交到农民的手中，至少可以种出一些粮食、水果和蔬菜。闲置土地是社会财富的巨大浪费。

    　　第二，由于土地闲置，市场上房子供应量就少。房子价格永远遵循市场供求关系的规律，供应量少，房价就会上涨。我们看到国家宏观调控的政策从“国八条”、“国六条”、“国四条”到新的“国十条”都说要严格执行法律，清理闲置土地，其实只有真正地清理闲置土地，在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子，房价的上涨才能从根本上得到抑制。

    　　第三，清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。一方面中国法律有明确规定：“两年不开发土地要无偿收回”；一方面我们又看到房地产开发商大量囤积土地的报道，但最终都是不了了之。这次我们看到国土资源部确实是下了大力气核实闲置土地的名单，并调动国务院其他部门，如证监会，银监会的力量来严肃执行法律。

    　　第四，囤积土地让房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，“地王”的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”，“养鸡的不如倒蛋的”。如果市场囤积土地越来越多，市场被扭曲后，养鸡的就会越来越少，倒蛋的就会越来越多，也会出现一部分房地产开发商兼做养鸡和倒蛋两样事情。

    　　主持人还问到我一个问题：看到这个黑名单以后的感想是什么？这个名单是我刚刚看到的：闲置土地1457宗，闲置的土地面积9000多公顷，合同金额256亿元。这几个数字很发人深思。

    　　第一，表面上看这些数字惊人地大，涉及的地块和公司惊人地多。但与我之前从媒体上得到的信息是有出入的。前几年，在住房价格上涨过快的时候，市场和房地产开发商都呼吁土地部门加大土地出让的力度，因为“巧媳妇难为无米之炊”，如果国土部门没有土地供应，市场上就不会有房子建设出来。但国土资源部的答复是：国土资源部门已经出让了足够多的土地，只是房地产开发商光囤积土地不建房子，导致市场上房子供应不足，引起房价上涨。如果这9000多公顷的闲置土地就是闲置土地的全部的话，按照1的容积率算，可建成的房子不足1亿平方米。而去年全中国商品房的销售是9.4亿平方米，相对来说，这些闲置土地的面积并不是很大。如果这是一份完全的闲置土地的名单的话，房地产商囤积土地的现象没有之前媒体报道的严重。

    　　第二，让我吃惊的是，这些闲置土地的价格非常低，接近1亿平方米的土地，合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话，楼面地价只有256元／平方米。

    　　第三，我们还看到，有一些大城市的闲置土地是零，这也是让人不可思议的事情。所以这个名单是不是一个闲置土地的完全名单？真正的名单是什么？我想只有土地管理部门掌握。

    　　重要的是我们要看到囤积土地的原因，今天在节目中也谈到了：

    　　第一，土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图，他们可以等到土地升值后再开发或者转让，房地产商有囤地的利益驱动。

    　　第二，有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖（法律上叫转让）或者土地抵押担保过程中，出现很多扯皮的官司，法律关系不清楚，导致这些土地无法开发，因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子，于是土地就一直这样闲置着。政府要加大处理闲置土地的力度，这些当事人也都需要做出一些让步，通过协商让纠纷得到化解。

    　　第三，还有一部分是地方政府的原因，如规划的修改，需要在土地上增加市政道路等等，这些土地往往一拖就是几年，造成巨大的浪费。这次处理闲置土地，对地方政府也是一个压力，可以促使相关部门工作更有效一些，避免土地闲置造成更大的浪费。

    　　第四，在资本市场中，对于房地产开发商有一个土地银行的概念，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高，因为衡量房地产公司的价值，不光有利润指标，还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增大土地储备，从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力，这也是形成囤地的一个重要原因。

    　　以上是今天节目中谈到的对闲置土地的一些看法，欢迎朋友们一起磋商交流。

谁让硕鼠“囤地” 贾卧龙
2009年10月12日
     中国开发商犹如古代将军一样，在“战场”（土地市场）上，四处“战争”（拍地），“扩大”（储备）“领地”（土地），控制“人们”（人民币）掌握“财富权”（房价权），达到最后暴利实现目的。至少现在，开发商也是不堪房价暴利驱动，纷纷抢夺一线，甚至到二线三线城市疯狂上演“拍地王”的游戏。政府为利益诱惑，采取土地拍卖方式，导致高地价产生高房价，最后引导出系列的土地问题和市场问题。土地关系到房价，房价关系到地王，地王关系到供应，供应关系到楼市，储地关系到囤地，开发关系到贷款，最后政策决定了楼市。

     潘石屹在2009年9月30日在博文中发文：《有开发商土地储备足够开发投资１１５年》。国务院发文征收增值地价”信息能够广为传播，也从侧面反映了社会各界对开发商囤地问题的高度关注。对于房地产上市公司而言，土地储备一直被认为是未来的一种保障，由此也催生了上市房地产企业囤地的倾向。SOHO中国董事长潘石屹表示，因为资本市场有对土地储备的追逐和激励，所以越是上市公司越拼命地囤积土地。另外还有一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地，才能上市。在他看来，囤地现象最严重的不是非上市企业，这些非上市企业资金有限，一般都会量入为出，有多大的销售量就购进多少土地。



     在近期研究了一些上市公司囤地的情况后，潘石屹爆料称，根据一些上市公司的公开年报进行简单分析后发现，上市公司的囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，其囤地规模最少的也在20年以上，最多的超过100年，有一家公司的土地储备规模甚至达到了151年。当然，企业的开工量也并非每年固定，况且去年楼市局势不好，一些企业故意放缓了开工规模。但即便如此，可以开发151年的土地储备规模也足以惊人。至于为什么房地产开发企业会囤地，部分原因在于地价不断升值的预期。



     笔者在这里回应潘石屹这个话题：“首先笔者赞同潘老师的观点和看法及怀疑。首先笔者要在这里纠正这样一个问题：“按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，其囤地规模最少的也在20年以上，最多的超过100年，有一家公司的土地储备规模甚至达到了151 年。”这个应该是一个预测和估计数据，仅仅说明土地储备面积可以足够151年开发，而不是储土到151年。如此巨大的土地储备空置面积，难道政府不会收空置税吗？



     不过，同时也反应出中国开发商在土地储备“变”囤地现象确实是挺严重的，这种状态将会一直持续下去。另外，开发商高地价高成本拿地，造成更多开发商储地到囤地转变现象，由于开发商的预期利润空间和入市环境不好情况下，开发商为融资和上市及开发周期策略做准备，储备土地自然成了囤地。同时，城市土地资源是越来越稀少和短缺。所以，大开发商企业逐渐的走向垄断，特别是国企拿地，专门拍地王现象高潮一年高过一年，也是房价居高不下的重要原因之一。



     其中最重要一个原因是开发商自有资金比利下调和银行信贷过大，造成开发商拿地越来越“勇敢”。今年上半年人民币新增贷款已经达到7.37万亿元，接着在7 月份时剧降至3559亿元，较6月份的1.53万亿元出现巨幅回落。当时，政府部门发出有关货币政策“微调”的论调，当时，出于央行的政策微调、银行资本充足率约束、银行自身风险的控制三大原因，流动性宽松的日子已经成为历史。银行信贷月月新增“天量”贷款。8月份货币信贷总量增长平稳，9月新增贷款数字再度成为市场关注热点。



     国务院下调商品房资本金比例，下调15个百分点，回到13年前水平。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。南京部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样 “光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。



     其实，这一切一切的问题，必须回归到开发商自有资金比例这个问题上。因为，只有自有资金才是决定开发商和楼盘项目的生或死。这才是问题最本质最根本的关键因素。如果是没有从开发商资金问题去谈成本和房价，或者是拿地王原因和楼市供应问题，根本没不办法知道开发商为什么不下降房价最真实的情况。在2008年信贷紧缩与股市低迷的双重压力下，形势正在起变化，房地产公司之间的角力迅速由“土地为王”转为“现金为王”。



     渠道多面受阻自有资金决定生死，导致了房地产上市公司现金流吃紧。2007年前3季度，地产公司供给、需求左右逢源，大量现金流向土地储备。进入4季度，市场风向急转，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”，地产企业反应尤为敏感，资金吃紧成为通病。 2008年房地产企业拿地能力和土地储备将影响公司近期以及未来业绩，而资金实力将直接决定企业的生存发展。原因很简单，原来融资时近乎路路通达，现在则是处处制肘。



     地产企业一般先用自有资金拿地，然后借助银行贷款等融资方式开发、建设，通过预售款维持运转、还贷，然后用项目产生的自有资金继续拿地，开始新一轮循环。问题出在第二个环节，地产企业融资正变得越来越困难。地产企业融资渠道狭窄，是令资金实力重要性日益凸现的重要原因。目前，房地产企业资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。其它如房地产信托、外资投资基金等融资方式，实际发挥作用较小。



     银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右，自有资金和股权融资占35%左右，剩余45%主要依靠预售款。货币政策从紧，意味着信贷规模收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元。一季度，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。信贷紧缩对房地产企业造成双重不利影响。资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。于是，不少企业不得不通过降价促销来加速回款。



     但是多数地产企业早已知晓此路近乎不通。即便证监会放行，目前的市场状况也基本不具备再融资的条件。于是乎，自有资金成为地产企业最为可靠的资金来源。自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地;自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，可能沦为被洗牌的对象，而租金滞涨，自有资金“负收益”，短线暴利终结。



     根据最数据显示10大房企土地储备达3.05亿平方米。2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”，该榜单显示，今年三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一。值得注意的是，在三季度各大房地产企业都加大了土地储备，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度，有个别房企土地储备量已够其销售十多年。



     “销售排行榜”显示，今年一到三季度，万科的销售额为426.46亿，位列第一；保利地产销售额310.35亿、中国海外发展293.32亿、绿城集团 281.04亿、恒大地产241.8亿，分列二到五位。三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一，万科三季度销售120.80亿，绿城集团 118.49亿；保利地产106.7亿；绿地集团101.84亿，分列二到五位。



     值得注意的是，此次主办方还发布了土地储备的榜单，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。今年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储备够其销售8.5年；前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。



     第四季地王仍将频出，季度房企土地储备增加了很多，仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。三季度，各企业增加的土地储备主要集中在二三线城市，从拿地的溢价比例来看，第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百，到了第三季度溢价比例超过百分之百比例达到了57%。有同行说，土地储备是考量房地产企业的重要指标，如一个房地产企业土地储备过少，如地价上涨，企业的发展就会遭遇成本障碍；如土地储备过多，如地价下跌，则会加大企业的风险，土地减值影响巨大。把握好销售和土地储备之间的平衡关系，是高管感知市场能力的关键一环。 [博讯论坛]

中国国内现状分析与建议

作者:xhualong

1、国内的三大主要矛盾表现、分析与危机：

国内现存三大矛盾，即：

第一：舆论导向歪曲与新闻言论自由受限导致政府的权威和公信力的丢失；
第二：金钱至上与权利寻租导致弱势群体的利益被践踏而无处申诉；
第三：权力缺少监督而被滥用的腐败成风导致民众仇官仇富。

显然，官民矛盾成为主线，典型的现象表现就是因为老百姓不信任基层政府而越级上访；因为无处申诉使弱势者用个体生命肉搏或群体冲突；老百姓因为仇官仇富而使民众出现对政府政策的心态对抗。当然，这些事实目前表现更多的是民众的利益侵害后的自发诉求与抗争，但是，当民众从希望到失望再绝望的过程中，一个个一次次的事例的长时间的多次积聚就是升华与爆发，所以，高房价、拆迁、司法不公、官贪、通胀、富耀、黑势力、外交和民主运动等随时都将是这些矛盾的导火索。

中国长达几千年的“均田、均富”为标志的农民战争，是以陈胜、吴广起义开始，以毛泽东领导的农民革命而终结。马克思主义曾畅行中国，就是因为他的思想更多的反映“均田、均富”这一主旨，但当实践检测以后，民众不是进入天堂，而是进入了地狱，因此这一思想必然被民众所抛弃。现在归纳而简单地说，中国从几千年的“反专地专权”的革命时代，已转变为“反专权保地”的革命时代，共产党的土地革命是这一变化的标志，从此，中国社会标志着从反土地集中制为主的封建革命转变为反权利集中制为主的民主革命。当前，中共的政治专制和表现出来的腐败被民从所痛恨，反专权并要求均权成为思想主流和斗争的主线，“均权保地”是当前民众斗争的核心内容。均权的表现和特征就是仇官和抗官，其实质是民主萌芽。

2、、当代中国最需要的是公平、公正和致富机会平等的社会环境，民心比民生更重要。

我深刻理解当政者目前在以民生为手段，以维稳为目的，力图维持政局稳定后求发展的思路。在当政者看来，“民饱而国安”，认为经济发展了，人民富足就可以保稳。而事实上，现有的政治体制导致的官员腐败，再好的政策在这一政治体制的执行过程中是不可避免地要发生着腐败变质，最后的结局只能是贫富悬殊加剧与不公平事件的数目扩大，结果是越级上访和群体事件将持续增加，最终是升华与爆发，所以现在的时势不是民生问题，而是民心问题，中国当代最需要的是执政的公正廉洁、有冤可诉的公平司法、致富机会的均等竞争。需要的是造就这样一个社会环境，所以说，中国政治家们现在必须从解决民生而转向解决民心入手，建立公信，公平、公正的社会体系。

目前国内的政策现状是在以稳定压倒一切，以维稳为重心的政局时代中，在这里，我感到一种危险，我只想做出一种呐喊：在越维越不稳，在压制中积聚矛盾火药桶的时候，我在为这个国家这个民族考虑其危机，现在的时势如同堵塞的洪水，水位在不断的上涨，所有的人都在堤坝上查看裂缝与渗水，都在努力的不断的加固加高堤坝，但是崩坍的时间却在一分一秒的缩短，真的，我想呐喊，我害怕崩溃，我害怕这种威力与危险，所以我在崩塌的前夜里，我主张与献策：泄洪疏导吧。

我想，在所有矛盾在没有会聚之前，现在看来还是在崩坝的前夜的平和与安祥，可是这种平和与安祥是以今后更大的灾难在做代价，虽然泄洪和炸堤是要转移民众和损耗财产的，但这是最安全和有效的，是损失最少的，是顾全大局的，这样，我不得不说，只要专权一天存在，要求均权的斗争就会一天不息，政治改革与民主制度就是现在中国执政者最需要的泄洪与疏导最有效的机制。

3、我建议当政政治改革分为三大步

1)短期临时的办法是建立一个完全独立的民众参与主导的“廉政公府”这样一个反贪机构，利用它来治理当前官员腐败和司法不公这两个最重要的危急。地方上司法不公与公众事件由当地的民选的合议庭人员和公众媒体监督立案与审理，从而杜绝上访和消除期盼领导批示处理的办法，以减少个体肉搏对抗和群体性事件。
2)进行稳步的政治改革，建立的有效的官员监督惩治体制和民主参与机制。
3)健全国家法律体系和建立当代有效的民主体系制度，完备民选和法治制度，推广当代世界上成熟的民主制度。

总之，我确信，中共不论是当前的还是后续的当政者，只有进行政治改革，实现均权（民主），才能创造所谓他的执政的历史时代，才能长载史册。对于哪些指责苏联败在戈尔巴乔夫手上的人，我只想告诉他们，假如戈氏能与斯大林交换时期执政，我想斯大林会败得更惨，如同中国历史上所有皇朝的灭亡不是最后一个君主的过错，也如同一台跑了多年的汽车，最后的报废绝不是最后一个司机对车的不爱惜。

同时，我想给那些还在力图对改革和民主设置阻力的人们，或者还力图维护现状以求保家族人财共旺的权贵者一个醒：现在确实是无法维护的专制体系意味着越阻越不能阻，越保越有被清洗的危险，我们今天还能看到英联邦的君主，可谁还能见到法国的皇帝？这是一面最好的历史镜子。因此，如果被革命，不如自己先革命。现在，只有民主和法治才能给所有中国人以平安，给这个民族以平安，给这个国家以平安。