[導讀]鮮有人知道，在11月15日上海大火的背後，曾有兩段小區居民的“陽光”維權史，兩件事分屬兩地，相隔十年，但皆與後來的災難間接相關。

大火後的膠州路公寓（圖中並列三幢樓中最左側為起火大樓）及105地塊。 （南方周末記者 王軼庶/圖）

105地塊規劃圖。上方最左處即為著火大樓。 （南方周末記者 柴會群/圖）

28層的大樓殘骸矗立在寒風中，像一座黑色的墓碑，每天迎來絡繹不絕的參觀者和悼念者。這是上海膠州路728號，11月15日的靜安大火事發地。

可以確定的是，維權居民的訴求，如果在規劃層面即得到應有重視，並在既有法律、法規框架內解決，11月15日的大火縱使不能避免，也不至造成如此慘重的損失……

多蓋了10層？

“我們听說，這三座樓當年本來只要蓋18層，最後加到了28層。”新豐小區居民桑家華對南方周末記者說。

桑家華說的“三座樓”，是指“膠州路教師公寓”，它與新豐小區隔一條馬路，由東向西一字排開，分別是常德路999號、膠州路718弄2號、膠州路728號。這次葬身大火的，正是第三座樓。

多位居民聲稱，在11月15日的大火中，即便後來開進的最先進的雲梯車，也難以將水槍打到20層以上——高層救火是世界難題。

然而，正如桑家華所說，這三座樓本不該建這麼高。

根據2008年下半年公布的“靜安區江寧社區控制性詳細規劃”，膠州路教師公寓的佔地面積是8660平方米。建築總面積為58603平方米。這意味著，公寓容積率高達6.77。

所謂“容積率”，是指某個地塊內，建築總面積與佔地面積的比值，在一個地塊內，在其他參數不變的情況下，容積率越高，意味著樓層越多，樓也就越高。

該公寓開建于1996年，兩年後投入使用。按照1994年實施的《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建築管理）》（以下簡稱《技術規定》），市中心的高層居住建築，容積率不得超過4。

這意味著，膠州路教師公寓比允許額度多蓋了將近2.4萬平方米的房子——約是教師公寓中一幢樓的總建築面積。

除了容積率，三座樓的間距也違反了《技術規定》，按要求，這三座高樓相互之間的距離至少應為23米，而事實上卻僅有18米。

這個不符合規定的間距差點釀成更大的災難。膠州路728號起火之後，很快危及到相鄰的膠州路718弄2號。形勢緊迫之下，消防隊員爬到樓上，用水槍全力將火龍阻斷，方使之未能蔓延過來。由于兩座教師公寓的底層相連，因此一旦引燃其中一座，必將殃及另一座。

由于大部分土地被大樓佔用，膠州路教師公寓內只有一條狹窄通道，加上正在進行“節能減排”改造，通道兩側堆滿建築材料，以致大火發生時，消防車根本無法開進。

根據小區內一位中學校長的說法，當年蓋教師公寓的原因，跟靜安區教師的流失有關——為了留住人才，在教師出身的時任區長童永歙力推下，靜安區政府決定修建教師公寓。開發商為靜安區建委下屬的靜安區土地開發控股總公司。

對于教師公寓違規多建房，當地居民中流行的一種解釋是︰當年規劃時原本是要建兩座樓，但因為開發商錢不夠，才“多塞進一座”（系起火的膠州路728號），作為商品房對外銷售，以彌補資金不足。

就外觀而言，膠州路728號的確像是“塞”進教師公寓的一幢樓，因為另外兩幢樓外形、結構、朝向一模一樣，每層均為8戶。而膠州路728號則明顯不同。它並非南北朝向，而是稍偏向西北、東南。

一位業內人士對南方周末記者說，從外形可以判斷，由于受制于土地面積，開發商為了充分利用空間，將另兩座樓的圖紙作了修改，導致膠州路728號成了這個樣子。

對于上述流行說法，靜安區區長張仁良間接予以證實。在火災之後的新聞發布會上，張對于媒體報道失火大樓為“教師公寓”的說法作出澄清，稱起火的膠州路728號大樓是商品住房，對社會公開出售，並非“教師公寓”。

新豐小區維權

盡管明顯違反了上海市政府的規定，但教師公寓的開發商仍然取得了消防許可證和建設規劃許可證。對此，教師公寓內一位中學副校長對南方周末記者說，當年區領導在其中“做了很多工作”。

最有可能阻止教師公寓“長高”的，是教師公寓對面的新豐小區居民們。

他們到區政府、市政府上訪，給領導寫信。然而，面對勢在必行的“政府工程”，他們的努力無濟于事。

12年來，桑家華和她的鄰居們一直將教師公寓的三座高樓稱為“三座大山”。28層的教室公寓，幾乎完全毀掉了新豐小區7層樓房的日照和采光，“很多戶人家除了睡覺，其他時間都得開燈。”桑家華說。

大樓蓋好之後，桑家華和部分小區居民因為損失的陽光，分別得到2萬元到7萬元不等的補償。然而，桑家華承認，當教師公寓動工時，就意味著他們的維權行動失敗。“我們要的不是錢，而是陽光和公平。”桑家華說。

開發商之所以會對新豐小區居民做出賠償，是因為按照《技術規定》要求，新建的教師公寓必須保證新豐小區居民一個小時的日照。新豐小區部分居民，因對方違反此規定而獲賠。而對于那些經測量滿足一小時光照的居民，則分文未得。

在上海市市政系統工作的向凌（音）也是新豐小區當年的維權者之一，她通過本單位測量隊測量後，證實其住房受教師公寓影響，日照時間不到法定的一小時。開發商被迫對她和其他三戶人家分別給予3萬元補償。

向凌起初不同意，提出用自己的房子換一套對面教師公寓的商品房，結果被開發商拒絕。“就是失火的那座，”向凌說，“現在看幸虧當年沒要下來。”

“陽光維權”輪回

在新豐小區居民維權10年之後，又一起“陽光”糾紛出現。只不過，這次的維權者變成教師公寓的居民們。

事情起源于去年3月份。靜安區規劃局在網上公布了“江寧社區控制性詳細規劃”，根據該規劃方案，將該地塊“調整”為“保障性住宅地塊”，計劃建數幢高層住宅樓，其中靠近教師公寓的有四幢，最高21層，最低12層，容積率為3.3。

該地塊的開發商名為上海興海房產綜合開發公司（以下簡稱興海公司），是靜安區建交委出資的國有公司。

南陽電機廠位于教師公寓南面，已于數年前搬遷，留下了一個超過1.6萬平方米的“黃金地塊”。

在去年3月份規劃方案公示之前，根據“靜安區江寧社區控制性詳細規劃”，105地塊的容積率為2.28。而教師公寓向靜安區規劃局咨詢時，對方也答復稱該地塊將建多層而非高層住宅。

而“調整”後的方案意味著，教師公寓將面臨當年新豐小區的處境，他們前面將新建幾幢高層住宅樓，他們曾經享受的陽光將大打折扣，房子將因此貶值。

據滬上媒體報道，上述變化的原委是︰上海市政府要求各區結合實際情況規劃建造一定量保障性住宅，在2008年12月，靜安區召開區委常委會，確定將南洋電機廠地塊調整為“保障性住宅地塊”。

根據上海市規劃局2008年9月出台的滬規法[2008]756號文，保障性住房的容積率可以放寬為3.0，特殊情況下可以提高到3.5。

這一文件的法律地位受到一位法律界人士的質疑，因為它與上海市政府頒布的《技術規定》相沖突（對于105地塊，按《技術規定》要求容積率應在2.5以下）。

依據756號文和靜安區委常委會的決定，原規劃建造3.68萬平米的105地塊，因為容積率的放寬而可以建到5.3萬平米。這意味著開發商可以多建1.7萬平方米的住房。

南方周末記者從中介公司處注意到，教師公寓所住地段每平方米的新房價格，均在4萬元以上。

方案甫一公布，教師公寓受影響的居民群情激憤，並自發展開了一系列的維權行動。

與新豐小區有所不同的是，教師公寓居民的努力很快見到成效。2009年9月，上海市規劃局給維權居民作出回復，將規劃方案中的容積率調整到3.0以下。

同時，與教師公寓相鄰的四幢樓房，其樓層也多有不同程度的下降，其中最高一座由21層降至14層。

然而，教師公寓維權居民對此並不滿意，他們再接再厲，迫使開發商再次改變圖紙，使挨著教師公寓的住宅樓繼續“後退”、“下蹲”，以期將陽光損失降到最低。

但興海公司在自認為向教師公寓做出“重大讓步”後，再不願繼續調低容積率。于是，在靠近教師公寓的幾幢樓被迫“後退”“下蹲”同時，卻將規劃區域內的另一幢樓房由16層調高到25層。然而這樣一來，又影響了其東側“恆森廣場”一幢住宅樓的陽光。于是，該住宅樓數十戶居民決定“向教師公寓”學習，聯合起來向開發商討說法。

“腹背受敵”的開發商面臨被動。由于105地塊保障房項目系靜安區政府的重點項目，于是靜安區規劃局、建交委、重大辦等部門紛紛出面，與教師公寓及恆森廣場維權居民斡旋。

據滬上媒體報道，105地塊原本打算今年年初動工蓋樓。然而直到火災之前尚未正式動工。

不過，對于11月15日的大火而言，這恰恰成為一樁幸事。由于通道過窄和裝修工程而無法進入教師公寓的消防車，只能駛入已經平整好的105工地上，向著火的大樓噴水。一位維權居民說，如果不是他們阻止，這里房子恐怕早已蓋好，消防車不可能開進去，火災損失會更大。

今年3月份，興海公司決定再不讓步，出台最終規劃方案，該方案于7月被靜安區規劃局批準。

然而，教師公寓維權居民這次驚訝地發現，在批復的方案中，105地塊的使用性質由原來說的“保障性住宅”變為“配套商品房”。而容積率仍是以前以“保障房”名義批下的3.0。居民們在寫給有關部門的信中發出驚呼︰莫非開著奔馳、寶馬的人將來也可以住進去了？

而靜安區規劃局給出的答復是︰就近回遷安置商品房是保障房的一種。

該說法受到上海一位房產律師的質疑。據其介紹，保障房是針對中低收入群體，而回遷安置商品房是針對動遷居民，本質上還是商品房，它與保障房針對的群體完全不同。

“節能減排”成籌碼？

在105地塊開發計劃的推進與教師們的維權相持不下之際，一項名為“節能減排”的工程開始介入。

據多名維權居民向南方周末記者透露，7月下旬，靜安區規劃局對105地塊項目的批復下發之後不久，他們突然接到靜安區建交委通知，要求到105地塊的一間工地辦公室開會。會上，靜安區建交委綜合科科長周建民向居民們提出為教師公寓實施“節能減排”工程。

有維權居民當即表示，搞“節能減排”不反對，但不應與陽光問題混在一起。又有居民提出疑議，稱既然“節能減排”是針對整個教師公寓，為何單單將他們叫來開會？是不是將“節能減排”作為換取他們讓步的籌碼？如果是，堅決不同意。

此會最終無果而終。有細心的居民發現，會議竟有開發商興海公司工作人員參加，而他們與教師公寓的“節能減排”工程名義上並無關聯。

以上種種，讓維權居民堅信，有關部門是把“節能減排”作為籌碼，以換取維權居民在105地塊問題上的讓步。

有知情人士向南方周末記者透露，今年5月份，教師公寓業委會主任唐希樂起草了一封信，以業委會的名義交給靜安區區長張仁良，申請對教師公寓進行“改造”。兩個月後，靜安區建交委代區政府作出答復，表示105地塊規劃方案將不再改動，並決定將為教師公寓實施“節能減排”工程。

據新世紀周刊報道，今年6月，靜安區政府成立了由一位副區長掛帥的領導小組，推進105地塊的住房建設。而據一位看過靜安區建交委“答復”的居民說，答復中也提到此事，並稱把教師公寓的“節能減排”統一納入到105地塊項目實施中。

南方周末記者就此向唐希樂核實，唐未承認，但亦未否認，僅表示“有關部門調查他會說”。

同樣進行“陽光維權”的數位恆森廣場公寓居民向南方周末記者稱，11月11日，在105地塊開發商的一間辦公室，區建交委一位副主任和區重大辦一位負責人曾召集他們開會，以教師公寓作例，提出將為整座大樓進行“改造”，以換取他們在105地塊上的讓步，結果被他們拒絕。

不管與105地塊開發是否有關，由政府出資的3500萬元的節能減排“實事”工程，最終落到教師公寓頭上。教師公寓業委會一位副主任承認，盡管靜安區實施“節能減排”項目的已有多個，但教師公寓的“規格”提高了，且更為徹底。“如果不是大火，會是全區的‘明星’工程”。

事實上，對于教師公寓而言，以“節能減排”名義實施的這一工程，更像是一次小區的“大修”。工程主要包括三方面，一是為居民裝雙層玻璃窗，一是在外牆加保溫層，另外是給居民安空調架。最後一項由于無法取得居民一致意見，至火災發生時尚未實施。當時教師公寓業主委員會與施工方協商，是否將省下的資金幫教師公寓更換老化的電梯。此外，施工單們同意免費為大樓走廊裝修，小區綠化也被納入。

上述教師公寓業委會副主任說，當時業委會向區里爭取該項目時，主要也是從“大修”角度考慮，因為教師公寓的維修基金只有100萬元，而指望用這筆錢來完成大修是不可能的。

據起火大樓的一位陳姓居民說，業委會負責人曾向居民說，搞了節能減排之後，房子升值數十萬也不止。

突擊施工惡果？

教師公寓“節能減排”工程于今年9月15日開工，據上文提及的業委會副主任介紹，最初通知時是8月份，春節前結束。但最後不知何故推遲了一個月。當時傳聞105地塊項目要開工，業委會一度擔心，一旦對方搶在前面，曾經承諾的“節能減排”工程會被“賴掉”。

值得一提的是，並不是所有的居民都贊同這項政府出資的“民心工程”，維權居民的怨氣自不必提——他們認為這項工程是小區以犧牲維權居民利益為代價換來的；有已經安裝了雙層玻璃的住戶也不想再拆騰，但為了小區“大局”，還是得被迫讓步；另外，因為噪音問題，施工方也與居民經常發生矛盾，一位居民甚至三次撥打 110報警……“糾紛幾乎天天都有。”上述業委會副主任說。

“節能減排”工程工期需要6個月，正常情況下于明年4月完成。然而，由于擔心春節放鞭炮時引發火災，教師公寓業委會與施工方約定要在春節前完成。

但工程進展相當緩慢，一個月後，腳手架尚未搭到13樓。至于玻璃窗，原本以為一天可以拿下一個樓面，事實上卻只能完成兩三家。

工程進度在此後突然加快，原因正在于幾家施工公司開始“交叉施工”︰來自不同公司的工人們一邊搭腳手架，一邊安裝玻璃窗和保溫層，而且上下同步進行。其中，失火的那幢樓是進度最快的。

火災之後，國家安監總局局長駱琳在分析火災原因時提到，工程“存在明顯的搶工期、搶進度、突擊施工行為”。

14日晚上，因為施工中存在的種種問題，教師公寓業委會成員專門開了一個會，商量出8個問題，通知區建交委和施工單位，約定次日下午三點開一個會，討論上述問題。

大火卻正是在預定開會前的一個小時發生……

大火之後，靜安區區委書記龔德慶表示，教師公寓另兩幢大樓節能改造項目仍將繼續，但實施方案將全部更新。