鄭州鄭東新區再演“空城計” 被稱最大“鬼城”(圖)

新民網

　　最大“鬼城”還是河南未來引擎︰鄭東新區再演“空城計”

　　劉弘毅、董昭武

　　過去幾年來，鄭州主城區以東的那一大片區域，成了中國中部最大也是最繁忙的建築工地，地產大鱷、商業巨頭和資本玩家頻頻出手，用不計其數的高樓大廈和外形摩登的公共建築，為這個中原經濟重鎮勾勒出一幅令人驚異的未來“臉譜”。

　　但並不是所有人，包括生于斯長于斯的數百萬鄭州市民，都會甘心情願地為這一“奇跡”而歡呼。

　　走馬“空城”

　　2010年年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，並從圖片上判斷，這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”。

　　此言一出，鄭州當地輿論嘩然，官方反應尤為強烈。

　　“我們听到後很生氣，怎麼能說是‘鬼城’呢！”鄭東新區管委會信息中心新聞干事司棟彬對《中國經營報》記者說。該管委會當時就發布了一份數據，表明鄭東新區CBD入住率達到90%，並強調鄭東新區常住人口已達30多萬。

　　鄭東新區建設于2003年正式拉開序幕，南北走向的中州大道將鄭州新老城區涇渭分明地“切”開。截至2009年3月，官方公布的鄭州市城區面積為303平方公里，而鄭東新區規劃面積為150平方公里（一說因包含在新區規劃內的鄭州國家經濟技術開發區地位難以協調，鄭東新區實際面積為115平方公里）。

　　佔地3.45平方公里的鄭東新區CBD，正好隔中州大道與老城的金水區相望，這個佔新區面積約2.3%（按150平方公里算）的核心區，是開發最早、配套最全、人氣最旺的地方。

　　但早在那家美國網站“爆料”之前一個月，河南財經政法大學12名大學生就公布了一份抽樣調查報告，鄭東新區住房空置率在鄭州各城區中“不幸”高居榜首。

　　在這次歷時兩個月的調查中，學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表，點算“黑燈率”等方法，測算空置率。結果表明，鄭東新區商住房空置率超過55%，其他五區也不低于20%。

　　為實地了解情況，近期記者走訪了鄭東新區數個住宅小區。位于新老城區交匯處的鑫苑中央花園，2006年便已建成，屬于鄭東新區入住人數較多的小區之一，多位小區居民表示，大概有三成左右的房子，不是經常有人居住。

　　記者注意到，該小區外圍的底商大都空置，一些開門營業的商戶生意看上去也比較冷清。一家桶裝水中轉站工作人員稱，從他們客戶訂水的數量看，鄭東新區越往東，小區入住率越差，能有40%就算不錯了。

　　誰是推手？

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，10%~20%之間為危險區，20%以上為嚴重積壓區。如果那12位大學生的調查報告結果可信，那將住房空置率高達55%的鄭東新區稱為一座“空城”，也不算危言聳听了。

　　盡管面臨“空城”質疑，鄭東新區住宅樓盤，尤其是高檔社區的開發熱情卻日益見漲。記者走訪了一處定于2011年下半年發售的新樓盤，據售樓小姐稱，預計售價將在每平方米1萬~1.5萬元之間，相當于鄭州老城區住宅平均售價的2~2.5倍。

　　除大量住宅社區外，辦公物業也是鄭東新區開發重點。河南房地產商會向記者提供的統計數據表明，2010年鄭東新區銷售辦公物業約75萬平方米，佔全市同類銷售辦公物業總面積的八成以上，比相鄰的金水區高出6倍，平均售價和租金也是全市最高的。

　　相比之下，鄭東新區的商鋪、商場等商業物業銷售，遠不及辦公物業火爆，2010年售出了不到14萬平方米，僅佔鄭州全市同類物業銷售面積的16%。

　　　　新區之惑

　　2010年8月，國務院批復的《關于〈鄭州市城市總體規劃（2008~2020年）〉的請示》中強調︰“要合理定位老城區與鄭東新區的功能，優化城市空間布局，提高對周邊地區經濟社會發展的輻射帶動能力。”

　　換言之，無論在河南省地方還是國家中部崛起的區域戰略中，鄭東新區的地位都不容忽視。

　　如今，在鄭東新區CBD以北，還有一片約40平方公里的土地正在靜靜等待開發。

　　按照整體規劃，未來幾年內，這里將挖出一個面積達6平方公里大的人工湖，環湖一帶都是高度在100米以上的高檔住宅、賓館和寫字樓，它們共同組成CBD副中心商圈，與已具雛形的CBD中心區相連，狀似一個柄端為“心”形的巨大“如意”。

　　這是日本建築師黑川紀章最得意的一個意念，同時，它也是鄭東新區作為鄭州及整個河南省未來發展新引擎的一個象征。

　　十年前，即2001年，鄭東新區遠景總體概念規劃方案進行公開國際招標，經30多位國內外專家反復評審，黑川紀章的方案最終“以先進的理念和獨具魅力的設計”獲得通過。

　　按該方案估算，150平方公里的鄭東新區建設總投資應在2000億元人民幣以上。如此龐大的預算，對當年全市財政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說，無疑是一個天文數字。

　　為解建設資金饑渴，當時的鄭州市主管領導拍板，以“經營城市”的思路來建設“國際一流水準”的鄭東新區。簡而言之，就是依靠“土地財政”來推動新區發展。

　　自2003年起的七八年來，這片100多平方公里的土地上，一共2500萬平方米建築面積的各類樓房建成或在建，包括河南建業等在內的省內外大小開發商，都紛紛砸重金進軍鄭東新區。新區內房價在政府、開發商及各路投資者的合力推動下，一路上漲。房價飆升，反過來又帶動地價大幅上揚。

　　2010年11月中旬，就在大學生們公布空置率調查報告前夕，鄭東新區新火車站旁邊一幅13畝商務金融地塊由一家名不見經傳的地產商以2000萬元/畝的單價拍得，創下鄭州有史以來土地出讓價新高。

　　據說，附近另一地塊此前出讓時的拍賣價不過500萬元/畝。