新國八條非同一般！中國房價即將雪崩的理性分析

天涯社區

　　離春節假期還有幾個工作日，國務院常務會議祭出一發重磅炮彈，新國八條的出台預示著新一輪的房地產市場宏觀調控在新年拉開大幕。溫總說的在任期內一定要有作為的調控正在逐步走向現實。

　　其他的凡此種種，煙客都選擇了忽略，只對會議確定的八條政策措施中的第六條【合理引導住房需求】可能對市場的影響做些簡要分析。

　　新國八條之第六條全文如下︰

　　【(六) 合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。】

　　去年9.29後在全國各大城市相繼出台了房產限購令，各地城市限購政策雖各有不同，但大多都是以【當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限新購1套住房】和【第2套以上住房停貸】兩大政策為主要調控手段，而這次的新國八條對限購令卻有了非一般的深化和明確!

　　對此，煙客予以細細點評一下︰

　　【政策原文】︰各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　【政策解讀】

　　1、政策異常明確地劃定了應該執行住房限購措施的城市範圍應包括大陸四個直轄市、5個計劃單列市、22省會城市(還有5個自治區首府不知道包不包括，估計政治敏感的自治區一定也會自動包括)和房價過高、上漲過快的城市，個人理解，恐怕最終列入房價指數監測的國內70個大中城市會無一幸免。

　　2、限購城市的擴大，幾乎囊括了國內傳統的一、二、三線主要城市，意味著中央調控政策的關注點已經從一、二線主要城市擴大到去年以來房價、地價匆匆欲動的二、三線城市。

　　【煙客點評】

　　1、限購城市的擴大和明確不僅意味著宏觀調控政策開始從一二線城市向三、四線城市的縱深深入，並且顯示了溫政府以此行政調控手段杜絕和遏制房地產泡沫從一、二線城市向三、四線城市蔓延傾向的決心，避免房價泡沫波及整體後出現更加不可控的情形出現。這一條政策的明確，可謂防範于未然，值得表揚!

　　2、在此限購政策下，部分房企為回避一、二線城市的調控風險而自前兩年做出的向二、三線城市重心轉移的戰略將遭受重創!以萬科為代表的房企集團將在2011年面臨市場的嚴峻考驗，在城市全面受制的情況下，這些大房企的市場應對策略會導致市場的整體波動!建議密切關注全國性布局的房企大鱷們的新年動作!

　　【政策原文】︰原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　【政策解讀】

　　1、對“當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭”限【新購】一套住房的規定是2010年9.29第二輪房產調控政策的核心，之前已有20余個大眾城市出台相關類似的規定;但請注意，本次新政加上了一個定語︰【對已有1套住房的】，而之前各地的房產限購令基本上沒有對居民存量房多少做出限制，房產限購令限制的是【新購1套】。

　　2、也就是說按照原有的各地限購令，即使我目前手頭上已經有三套或更多住房，我還可以【新購】1套住房，區別無非是沒有住房的家庭首次新購住房的可以享受30%的首付按揭、已經有1套住房的家庭新購住房可以享受首付50%的住房按揭、第2套以上住房家庭再新購1 套不能再享受住房按揭貸款;而現在游戲規則被改變了!

　　已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，將被暫停購買住房!

　　3、對，你理解的沒錯!當你已經擁有2套住房之後，想再買1套住房，哪怕是選擇一次性付款，也將被禁止!

　　【煙客點評】

　　1、這是一發重之又重的重磅炮彈!如果一旦被擊發，則市場將遭受毀滅性打擊!這絕不是煙客的危言聳听!

　　2、這不是限購令，而是禁購令!試想一下，當擁有2套的居民家庭、擁有1套的外來納稅戶、所有沒有納稅的外地客這三類人群都被禁止購買住房之後，市場將出現怎麼樣的變化?

　　3、上述家庭住房的認定標準是否延續2010年由住建部、央行、銀監會三部委確定的“認房又認貸”的標準將是左右市場所受影響的關鍵指標。煙客竊以為，2010年百日維新的第一輪調控帶給市場的最大的調控成果就是“第二套房的認定標準”，在這一“認房又認貸”的標準之下，沒有誰能夠幸免!

　　4、關注或者熟悉市場的人都應該清楚，在幾輪的調控房價卻越發高漲的今天，還活躍在房產投資市場里的是哪些人?現在還在買房的是哪些人?是一套住房都沒有的剛性需求嗎?還是擔心通脹買房對沖通脹的有錢人?

　　5、煙客沒有很準確的購房人群分析數據，不過在相關房產新聞中，2010年中，我們一定听到不少樓盤自豪地說︰我們樓盤一次性付款的客戶有3、4成。

　　6、再試想一下，有能力買得起2、3萬甚至以上價格房子的，即使他買的只是90方一下的客戶，他會是【曾經有且只有一套房嗎?】

　　好吧，他們都是1套房及以下的(房企的發言人們一定會這樣告訴你)

　　我相信買濱江新城時代廣場700萬起/套的客戶他們從未買過房;

　　我相信買綠城西溪誠園35000元/平米的客戶他們只是為了改善居住，曾經有且只有一套房;

　　我相信買萬科草莊32000元/平米200方的和90方一室戶的客戶以前都是租房過日子的;

　　我相信買龍湖灩瀾山700萬/套偽花園洋房的都是為了改善的，有且只有一套房;

　　我相信買金地自在城、保利東灣的都是剛需!都是無房一族!

　　我相信，你，相信嗎?

　　7、如果按照持有房屋套數為標準，可以把一個城市房產需求的客群劃分為以下幾類︰

　　無房的城市戶籍家庭;

　　有且只有一套房的城市戶籍家庭;

　　有或曾經有2套及2套以上的城市戶籍家庭;

　　無房的納稅外來戶家庭;

　　有房或曾經有過房的納稅外來戶家庭;

　　無房的無納稅外地客家庭;

　　有房或曾經有過房的無納稅外來戶家庭;

　　應該就這八類家庭了，如有遺漏，請各位童鞋另行補充!

　　好吧，再按本次新國八條的政策篩選一下，看看還有那幾個類型的家庭還可以在杭州這樣的房價過高上漲過快的省會城市能夠被允許再購買1套住房的?

　　還好，還有三類家庭。分別是︰

　　A、無房的城市戶籍家庭;——傳說中的剛性需求;

　　B、有且只有一套房的城市戶籍家庭;——傳說中的改善型需求;

　　C、無房的納稅外來戶家庭;——傳說中的新杭州人或者投資客;

　　還需要我煙客再分析下去嗎?

　　算了吧，給留點尾巴吧，好讓房產商留些念想!好讓市場留些念想!好讓政策留些念想!

　　【市場預判】

　　1、從新國八條出爐到細則落地，還需要一段時間。新國八條最終效用如何，只看兩點︰一執行不執行禁購令!二看對【第二套房的認定標準是否改變】。

　　2、杭州不會冒天下先，禁購令一定會等上、北、廣出台後再出補充細則!時間估計在3月底或4月初。各地城市政府會手忙腳亂!

　　3、【禁購令一出，誰與爭鋒?】市場將哀嚎一片，遍地姜絲——

　　4、認為自己是鐵臂阿童木還可以幸免的，可以入市買房投機。

　　5、政策執行細則落地半年後政府將遭受地方群起反抗!

　　6、結果如何，不是後天!