史上最嚴打房細則北京︰外地人買房 5年納稅證

北京晚報

　　北京市人民政府辦公廳昨天發布《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，京籍家庭擁有兩套住房禁止新購、暫停向沒有連續5年納稅或社保證明的外地人售房、公積金二套房貸首付及利率追平商貸……被稱作“京十五條”的調控細則，對限購信貸等全面升級，使北京成為全國已公布細則城市中調控力度最嚴的。

　　按照“國八條”的要求，各地要制定房價的控制目標，並要在一季度公布。但京十五條中，尚未公布北京具體的房價控制目標。本市相關部門負責人表示，已經開始著手合理確定本市年度新建住房價格控制目標，並會按照要求，在一季度向社會公布。該指標將綜合考慮到今年的全市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等各個方面，科學制定。

　　京十五條

　　各區縣政府和市有關部門要承擔起住房保障和穩定房價責任。

　　今年籌集保障房20萬套以上，為2萬戶發放租賃補貼；竣工10萬套保障房。

　　公租房年底實現配租1萬戶；公租房租賃住房建設和運營中將引入中長期貸款。

　　嚴格執行國家關于個人轉讓住房營業稅、個人所得稅征收政策；存量房交易最低計稅價格將動態調整。

　　差別化土地增值稅率將施行。

　　土地增值稅該清算不申請、定價明顯超過周邊房價的樓盤將被重點清算和稽查。

　　二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍，本市將研究提高第二套住房貸款首付款比例和利率。

　　商品房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。

　　參加土地競買的單位或個人需說明資金來源並提供相應證明。

　　擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭暫停購房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭暫停購房；無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭暫停購房。

　　購房人提供虛假文件將不予辦理產權登記手續並承擔責任；未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品房銷售合同或代理合同的開發商、房地產經紀機構將被依法嚴肅處理。

　　各區縣政府要確保保障房供地、進度、質量和安全；加快配租配售工作進度嚴格房源分配使用管理。

　　杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價情況發生；個人住房信息系統將進一步完善。

　　政策落實不到位者將被約談和問責。

　　散布虛假信息者將被追責。J204

　　限購

　　認房不認貸

　　納稅延長至五年

　　新政繼續鞏固限購政策成果。自今日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭）、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　解讀北京市房地產業協會副秘書長陳志表示，從京十五條執行起，本市去年執行的一個家庭只能新購買一套住房的限購措施也自動終止。全新的“限購令”，仍以家庭為單位，即一對夫妻帶一個未成年孩子，但從原來的“認房又認貸”轉向“認房不認貸”，即以居民家庭實際擁有房產量為認定標準，既兼顧了改善型需求的利益，也提高了購房門檻，精準打擊投資投機需求，更具合理性。過去的限購是只看增量，就是不論以前家庭擁有多少套住房，都能再新購一套。而這次是既看存量又看增量，比如一個本地戶籍家庭已擁有了兩套住房，但都是小戶型，根據新措施，可以先賣小再買大，實現改善願望。

　　對于外地戶籍家庭購房的稅收門檻，則從原來的1年以上延長到了連續5年，需要購房人提供連續5年的本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明，兩者隨意取其一。這是為了防止一些並非在京工作的人員炒房。其實，工作5年後再買房，無論對本地戶籍還是外地戶籍市民來說，都是一個比較合適的積累時間。

　　稅收

　　土地增值稅

　　首提差別化預征

　　新政實行差別化土地增值稅預征率。房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房城鄉建設部門制定公布。

　　加強對土地增值稅清算情況監督和檢查，對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算，定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行重點清算和稽查。

　　解讀土地增值稅是按商品房的成本和最終銷售收入之間的差價，按一定標準征收的稅金。比如，一個項目的成本是每平方米1.5萬元，實際銷售是2萬元，土地增值稅就按5000元的一定比例征收。什麼樣的樓盤算得上“定價過高、預計增值額過大”？北京市房地產業協會副秘書長陳志表示，開發商定價如超過成本兩倍，則可被視為“增值額過大”，須對其處以重稅，使開發商失去過高抬價或過快漲價的動力。實際上，從去年10月1日起，北京相關部門已經上調了土地增值稅的預征率。由以往的1%，上調至容積率小于1.0的房地產開發項目按3%預征，其他房地產開發項目按2%預征。

　　業內人士表示，提高預征率就是收縮開發商的銀根。預先支付更多的稅金，使得開發商無法將該項目資金轉移到其他項目上，進行滾雪球式的開發。

　　信貸

　　二套房首付

　　公貸商貸同六成

　　新政各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

　　解讀此前本市公積金貸款執行的是二套房首付五成。京十五條中，首次將貸款購買二套房“首付六成、貸款不低于基準利率的1.1倍”的政策，擴展至住房公積金。對此，“偉嘉安捷”高級分析師吳昊指出，公積金購買二套房首付再加一成，將增大借款人的前期支付壓力，導致一部分湊不齊首付款的人群轉向觀望。預計會有至少兩成人群受到影響。至于“研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率”的表述，北京市房地產業協會副秘書長陳志表示，這為北京樓市繼續維持過熱狀況下提高信貸門檻留下了政策余地。這是由人民銀行北京營業部來掌握的，會根據房地產市場的情況，如果房地產市場依然過熱，不排除北京繼續上調的可能性。

　　供地

　　土地出讓中

　　杜絕連續創紀錄

　　新政國土部門要確保住房用地供應，並嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生。

　　商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。總結本市“限房價、競地價”的經驗，並在中低價位普通商品住房用地供應中全面施行。

　　解讀市國土局有關負責人表示，“限地價，競租賃房面積”的方式，必然會在今年的商品房用地出讓中大規模采用；而“非價高者得”的“綜合評標”方式，在控制地價方面也是積極的補充。據了解，去年北京市通過創新土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，使得土地交易溢價率由119%降至27%。

　　資質

　　提供假證明

　　將影響今後買房

　　新政加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。市住房城鄉建設部門要會同公安、稅務、民政、人力社保等部門進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。購房人提供虛假證明文件騙購住房的，不予辦理產權登記，並承擔相應的經濟和法律責任。房地產開發企業、房地產經紀機構未嚴格核實購房人購買資格，違規簽訂商品房銷售合同或代理合同的，依法嚴肅處理。

　　解讀在審核購房人資格時，對于購房人已有的住房，住房城鄉建設部門會核查房屋權屬登記中的材料，即查房產證，也會核查購房的網簽記錄。目前，在各個區縣的房屋交易大廳，都可以查詢到每個家庭的房屋產權登記記錄和交易網簽記錄。

　　市住建委相關負責人表示，如果購房人不符合條件騙購，不能辦理房產證，由此帶來的經濟損失，需要購房人自己承擔。另外，如果騙購，將來會體現在個人的信用記錄上，這對今後的購房可能造成影響。

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