中国人成海外楼市重要买家 部分人团购美国土地 2011/07/22

经济参考报 　□记者 白田田 高伟 北京报道 　　如果南极大陆上的土地可以出售，中国人或许会是最踊跃的购买者。 　　如今，中国人成为海外房地产市场的重要买家，其中“纯投资型”的购房者越来越多。一些普通投资者甚至开始“团购美国土地”，希望通过“炒地”获取较高的投资收益。 　　业内人士指出，很多中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分，“炒地”也成为他们的投资方式。不过，有专家指出，投资中国房地产市场的“国情”不能简单复制到国外，应该更多地了解国外的市场和法律，防范可能存在的风险。 　　海外买房“纯投资型”增多 　　“前一段时间去朋友家，看到好多中国人在看别墅。”在欧洲经商的邱女士对记者说。事实上，随着国内房地产市场的调控收紧，金融危机以来中国人的海外购房潮显得愈发汹涌。 　　搜房国际董事总经理庄诺清楚地记得，2009年，搜房网组织的第一批海外购房团没有实现成交。而去年12月至今年2月，他带了三个购房团去澳大利亚，最终成交额达到近三个亿。 　　“在当前国内外汇管制没有放松的背景下，中国人海外买房比以前活跃很多，且刚刚起步。”戴德梁行综合住宅服务经理张永恒告诉《经济参考报》记者，在英国、加拿大、澳洲房地产市场，买房的外国人中，有六成俄罗斯人，二到三成中东人，一成中国人，还有一成是日韩等其他亚洲人。伦敦和新加坡市中心有10%以上的新房被中国内地购房者买走。在温哥华，中国内地的购房者已经超过了港台。 　　相比于以前的“买房养学”“买房养老”，现在海外购房增添了更多的投资色彩。张永恒说，由于移民门槛近几年普遍增加，所以中国的海外购房者以“纯投资型”居多，而不是自己持有。其中，大部分为退休人员，尤其以公务员为主。他们希望能在晚年获得固定的投资收益。 　　据搜房网的统计，中国人海外买房主要集中在几个热点国家，包括美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、马来西亚。其中美国又集中在纽约、旧金山和洛杉矶等三座城市，是投资的首选地。 　　庄诺认为，很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分，这成为最时尚的投资方式之一，这些人可以说是“胸怀祖国，‘房’眼世界”。 　　不过，在有的业内人士看来，所谓的海外购房以投资为主更多的是一种炒作。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，大部分海外购房者还是为了移民和子女留学，并非纯粹为了投资，而是资产的保值增值。 　　邱女士说，中国人买房还是以自住为主，当地房地产市场不景气，很多房子盖了都没人买，这几年房价变化不大，“没什么可投资的”。 　　投资海外房地产风险大 　　在网上搜索“海外购房”，会出现大量中介机构，这些机构反复强调海外房产的位置优势、回报率高，对于可能存在的风险和问题则避而不谈。 　　陆骑麟说，事实上，相比于投资国内房地产，投资海外的风险更大，房地产价格升值空间不大，而且投资收益回流到国内还需要付出成本。 　　“最大的风险是汇率变化，海外购房受汇率的影响巨大。”张永恒说。据了解，在海外购房，涉及的是两个国家的货币投资，因此一定要及时关注房屋所在国的汇率变化，以免因为房产贷款周期长致使还贷金额增加而给自己带来巨大的损失。 　　最近一条名为“100万人民币在世界各地能买到啥样的房子”微博广为流传，微博里的图片显示，100万元在澳大利亚新南威尔士州能买到一套五卧室三浴室的房子，在俄罗斯莫斯科市中心能买到一套两卧室两浴室的房子，在北京只能买到郊县房山某村60平方米的毛坯房。 　　然而，投资房地产并不能如此简单的对比衡量，海外相对低房价的背后是名目繁多的税收和杂费，以至于有的人在海外买了房后才发现“养不起房”。以美国为例，购房期间和购房后所需的费用包括产权保险费、交易税、政府登记费、律师费、专业检测费、过户中介费、物业管理费、财产保险费、房地产税等。 　　此外，在海外购房后，后续管理尤其关键。有分析称，在中国内地，买了房子后可以长期不住人，就算因拖欠物业费而被物业公司起诉，也不会使自己受多大损害。但在国外就不同了，如果房屋长期空置，且拖欠物业费，甚至拖欠银行贷款，就会使个人的信用记录受到影响。 　　如果购买的是别墅，对管理的要求将更加严格。张永恒介绍说，别墅需要定期对草坪除草，冬天要铲雪，否则会遭到周围居民投诉。比如，如果冬天因为没有铲雪而有人滑倒，法院会判定别墅拥有者对受害者进行赔偿。 　　海外“炒地”成另一个投资渠道 　　既然海外买房税费多、管理难、风险大，“炒地”便成了另一个投资渠道。 　　近日某知名房地产网站组织了“一美元起价竞拍美国土地”和“团购美国土地”的活动。这些土地位于美国佛罗里达州，每块土地平均面积约1000平方米，“团购”最低价不到两万美元。网站上的信息显示，已有超过400人报名参加该活动。 　　另据媒体报道，在巴西，每平方米购地成本仅30元，廉价的土地引来了中国人的海外买地潮。两年前，巴西获得世界杯和奥运会的承办权，圣保罗、里约热内卢等大城市周边地价水涨船高，有些地段几乎翻番，但也没有阻挡中国人的买地热情。 　　庄诺告诉《经济参考报》记者，“炒地”更适合于中小投资者。在海外买房要交各种税费，还要考虑房子能否租出去，而买地只需要每年交评估价的1%。现在美国土地价格只有金融危机前2/3的水平，以后地价上涨了，委托律师卖掉就行了。 　　据了解，美国的土地具有永久所有权，而且土地所有权与国籍身份分开管理，外籍人员也可买卖土地，并且享受相关的法律保护。购买土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。 　　业内人士提醒说，在中国的房地产市场，土地的升值快于房产的升值，“炒地”能够获得很高的收益。但美国的情况并不一样，只有在土地上盖建筑物才有长期的投资价值，纯粹“炒地”并没有多少收益，而且存在风险。