荡气回肠的一曲 Love Is a Many Splendored Thing

我在广州看到惊人内幕：房地产业即将迎来倒闭潮 2011/07/27

和讯 “最后一根稻草”压垮中国房地产企业——已近在咫尺！ 由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分蔑视社会公众怨声，中国大部分房地产企业正将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的严厉惩罚——未来6-12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。 房地产企业的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但是这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2011年4季度的659亿下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。 这扇门终于在6月份关上了。从17日起，国内主要信托公司已经暂停除保障房以外的房地产信托业务。虽然此次监管层并未以红头文件的形式下发，而是采用了电话逐个通知的“窗口指导”。此外，监管层还要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。这意味着实际卡住了房地产信托。 房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已涸泽而渔了，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让它们又看到了一丝生机 上周，这两个指望绝处逢生，侥幸过关的最后幻想都破灭了。 7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久将出炉。据悉，住建部已着手调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此圈定新一轮的限购城市名单。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。 7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，警惕网络借贷、民间借贷和小额贷款公司等领域的风险，密切关注二三线城市的房地产市场风险。 7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。” 从住建部到银监会，再到国务院，最后到最高核心层的党中央政治局会议，均一再强调“房地产调控的决心不动摇，力度不放松”。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期打开。除非相当一批房地产企业倒闭，由此带动房价较大幅下降，楼市调控成果得到明显体现。 时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。上周，本人到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率已经达到了年40%——这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。 现在已可以肯定地判断，中国地产商10年以来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷“四面楚歌”绝境，逼近“霸王别姬”时刻。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。 然而，地产商未来的“悲惨世界”很少有人会同情。因为其中很多人的暴富本来就是对社会公众的侵夺，当然他们贪的是小头，地方政府占的是大利；因为中央三令五声，三轮调控，很多人置若罔闻，一路对抗走到黑；因为本人和中华元智库自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。 2009年10月19日，本人撰文《房地产泡沫已成中国人财富最大威胁》（首发于第一财经日报）指出：最令人头疼的是，房地产泡沫的隐患正日益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，如再膨胀三年，将难免出现巨大雪崩，也难免将击穿中华文明复兴的经济底线，最糟糕的是，它与全球纸币崩溃（主权债务危机）同时袭来，则中国国内矛盾将空前激化，中国将难免被迫用武力向外转嫁社会危机。 2009年年底，笔者连发《房地产泡沫硬在地方政府既得利益》、《结婚房为何会成为中国人命运绞索》、《楼市泡沫雪崩为何十倍勐于A股大跌》、《当泡沫难免，推高股价比推高房价好》、《中国楼市泡沫：黄金眼中大，人民币眼中小》（以上文章均刊发于第一财经日报），为2010-2011必将越来越严厉的楼市调控预警。 2010年以来，中华元智库不断升级房地产危机预警，1月推出战略报告《中国房地产泡沫正将盛极而衰》；2010年3月，刊发《楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了》；4月刊发《房产盛极而衰 黄金将成为中国投资品之王》（以上两篇文章刊发于第一财经日报）；2011年1月，推出战略报告《中国楼市：回调或崩盘》；2011年3月，推出战略报告《中国楼市拐点已到》……如此不断预警，作为战略预测者的中华元智库已经是尽心尽力了，只能说破产倒闭真的是这些地产商的宿命了。 这种“战略迷失悲剧”仅仅地产商的笑话吗？非也，类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，随着全球主权债务危机的蔓延，全球纸币危机的深化，纸币信用资产正日渐逼近大崩溃的前夜。倘若这个大崩溃像现在房地产危机这样降临，那些缺乏黄金、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产——现金、债券、证券等的金融机构，将面临灭顶之灾。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等等，相当有可能遭遇严峻的信用风险，甚至一些金融机构将被清零。这个越来越大的未来悲剧可能，本人已经预警了5年时间。 “战略迷失悲剧”未来还可能发生在地方政府身上，过去很多年，地方政府一直是以“土地招拍挂”等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反的时候。一言以蔽之，“公务员泡沫”将是中国最后的泡沫，而这个泡沫现也开始走向破灭的道路。 张庭宾 “末日博士”再论中国硬着陆:2013年后风险增至40% （图） 2011/07/27  鲁比尼认为，对于中国来说，经济增长率低于8%就属于“硬着陆”。 “末日博士”称2013年后中国经济硬着陆风险将增加至40% 早报记者 是冬冬 “今明两年中国经济硬着陆可能性很低，但在2013年后，硬着陆风险将会增加。”昨日，美国知名经济学家、“末日博士”努里尔·鲁比尼(Nouriel Roubini)在上海再次抛出了中国经济“硬着陆”的论调。 鲁比尼在出席主题为“全球·中国：经济风险与投资策略”的“SAIF·CAFR金融名家讲堂”时称，如果中国不进行经济结构调整，未来的不良贷款和公共债务将导致经济放缓，在2013年后“硬着陆”的可能性将增加至40%。 这已经不是鲁比尼第一次唱空中国经济，今年4月鲁比尼曾撰文表达过类似观点。由于2006年成功预测到两年后金融危机的发生，鲁比尼被《纽约时报》称为“末日博士”。 公共债务接近GDP80% “没有一个经济体能有中国这样的生产率，每年把一半的GDP用于再投资，投资新的资本性投资。”鲁比尼认为，中国经济的增长是依靠出口、巨大的固定资产投资、高储蓄率和低消费，但这种模式不具有可持续性。 鲁比尼指出，上述模式到最后会出现三大问题——包括不断增加的银行不良贷款、巨大的公共债务以及多个行业的产能过剩，这些将会使得中国经济出现“硬着陆”。 虽然业界对于“硬着陆”没有统一的定义，但鲁比尼认为，对于中国来说，经济增长率低于8%就属于“硬着陆”，“持续一年以上维持在5%到6%，就是硬着陆，不过中国未来两年这个概率很低。” 鲁比尼表示，值得讨论的是，中国能否通过经济重组、更多的消费来避免“硬着陆”，“我觉得必须要通过一系列的经济政策，才能把从固定资产的投资转向消费，如果这个转移不发生，我担心有一天没有项目可以去投资。” 鲁比尼称，根据他和他同事以及其他学者的研究认为，中国公共领域债务，像省级的债务可能达到20%至27%的GDP，中央政府债务只有GDP的17%，“还有很多债务是隐性的，把所谓公共领域债务加起来，可能会接近80%。” 渣打银行大中华区研究主管王志浩也持有类似观点。王志浩此前测算，截至去年底，中国中央及地方政府的公共债务总和约为28万亿元，约占GDP的70%。 根据国家审计署6月底公布的数据显示，全国省市县三级政府债务总额为10.7万亿元，相当于2010年GDP的27%。 “我同意中国仍然有财政资源，但目前所有资源实际上都深刻隐含了一些经济结构的问题，最终将导致经济衰退，所以中国必须重新平衡经济，来避免硬着陆。”鲁比尼说道。 鲁比尼的“杯子论” 一直对全球经济持有悲观态度的鲁比尼将全球经济描述为“半杯水”，“一半是满的，一半是空的。”乐观经济学家可以说已经装满了半杯，而鲁比尼则是看到了还有半杯空着。 在鲁比尼看来，目前全球经济存在包括中国经济风险在内的八大隐忧，首先是发达国家发展态势不足，并非V形复苏。其次是主权债务的风险，处于欧元区边缘的国家这个问题尤其显著，整个欧元区增长缓慢。此外，美国经济增长前景不明，中东局势等等也困扰着全球经济。 “新兴国家经济体增长过快也是一大问题，这也是它们的脆弱性之一。”鲁比尼称，不少新兴经济体都存在通胀，且信贷增长太快，出现了资产泡沫，“资产的泡沫和产品服务的通胀，都是新兴市场的许多政策造成的。” 对于发达国家来说，通胀不是主要问题，“而是商品市场，这些国家不能大幅提高商品价格，在高失业率和劳动市场疲软的情况下，发达国家通胀压力并不太大，其房地产市场在严重通缩。” 鲁比尼还警告说，目前已经没有有效的政策工具，“我们面临的问题是政策工具已经远远不够，财政这一方面，每个发达国家都出现了紧缩，尤其是欧元区。”鲁比尼表示，要面对的是财政和货币政策紧缩，这样带来的问题是经济的减弱，“经济上的疲软将导致我们可用的政策工具越来越少。” “我们目前所处的时代，流动性太强，还有许多不确定性，这些‘黑天鹅’效应，以及日本地震、欧债危机以及美国财政危机等影响，很有可能造成债务杠杆过高。”鲁比尼说道。(注：1697年，探险家在澳大利亚发现了黑天鹅，人们才知道以前的结论是片面的——并非所有的天鹅都是白色的。由此，黑天鹅事件指不可预测的重大事件。) 美债谈判最终会妥协 相对于欧元区的债务危机，美国债务谈判更令市场关注。 鲁比尼坚信美国不会出现违约，“肯定会达成一致，不会出现债务违约。”鲁比尼以金融危机时美国政府7000亿美元救市方案为例称，当时第一次投票时并未通过，但随后道琼斯指数狂泻700点，市场冲击使得两天后的投票通过了该方案，“要么在8月2日前达成一致，如果没有，市场会出现恐慌，中长期利率上升，这些市场信号会逼迫双方达成妥协。” 不过鲁比尼也坦承，即使美国提高了债务上限也不能解决长期的财务问题和赤字预算，“因为美国现在的预算是不可持续的，最后评级机构或者债务市场会惩罚美国，所以解决长期财政问题不是提高上限，而是美国的政治系统能否达成一致。” 一方面是评级机构对于美国债务违约的警告，一方面则是美国政府试图缓解外界的担忧。虽然奥巴马和众议院并未谈拢，但双方都表示不会让美国出现债务违约。美国国务卿希拉里25日在中国香港表示，坚信美国国会将及时达成协议，防止债务违约导致灾难性的后果。 东方早报