王嫣然编译报导/目前，美国房地产市场正呈现两极化趋势，虽然经济危机竉罩，针对富人和国际买家的豪宅市场销售却一路上扬，而另一部分针对美国大众的普通住宅市场却情况不妙。

百万豪宅大卖
在离伯明罕（Birmingham）市中心只有短短15英里路程的富人区，竞标大战已经拉开序幕。经济衰退对有钱人来说只是一个记忆，百万美元豪宅销售迅速，销量和房价同时增长。今年八月房地产销售额与去年同期相比增长了21％。乡村俱乐部不再对新会员有任何私下的折扣，主体街（Main Street）的零售店挤满人潮。

苏富比公司国际房地产（Sotheby's International）代理基廷（Ronnie Keating）说，“现在我们的售房业绩很好。房子多，卖出的也多。”

根据房地产估价网站Zillow.com资讯，购买豪宅的美国人只占总人口的1.5％。美国房地产市场并不局限在本地，而是面向全球的，各国际买家皆可用现金竞投。豪宅区的经济衰退似乎结束了，自二月以来，100万以上的房子加上物业费，价格已经上涨了0.7％。而百万美元以下的房子价格却下跌了超过1.5％。

以前，这两个区间住房市场的价格会一起升降，可是现在，他们却朝着相反的方向发展。

普通住宅价跌
普通住宅市场却进一步恶化。底特律一处历史悠久的“绿色田野区”，质朴的三卧砖制都德房子，现在售价为6,000美元，只相当于大萧条期间的房价。美国老百姓居住的普通住宅，自2007年高峰期以来房价下跌了30％以上。这比大萧条时期房价降得还厉害。一些人卖了一年房子也没卖出去。

加州何赛市建于2007年的所有出租公寓塔式建筑，最近全部转为租赁，因为一间房也卖不出去。

在迈阿密，失业率再次增长，从12％飙升至14％，自从1973年能源危机以来这种情况很少见。封闭式社区有很多带有高尔夫球场、私人游泳池和慢跑路径的两卧公寓大厦闲置，每间只需25,000美元就可买下，比五年前的价格下降了66％。但售价在100万美元或以上的豪华公寓却销量激增，和经济繁荣时一样增长迅速。

美国智库Capital Economics资深经济学家戴尔兹（Paul Dales）称，几乎四分之一的美国房主借的贷比房子本身价值还多。另有四分之一拥有房子不到20％的产权。也就是说，如果申请贷款，约有一半的房主将无法获得抵押贷款。

贫富差距更加悬殊
二战以来每次经济衰退后，房地产市场都会带动经济复苏，这次却不是这样。豪宅市场相对较小的上扬根本无法拉动整个经济的全面复苏。这种现像不仅限于房地产，其他方面也是如此，从Saks百货到沃尔玛，华尔街与主体街等都是如此。

这两者之间的鸿沟使富人贷款更加方便。抵押贷款利率现在达到几十年来的最低点。Zillow.com首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）说，“现在买豪宅正是最好时机。”但是如果你贷不了款，再便宜有什么用？

据曼哈顿Miller Samuel房地产谘询公司首席执行长米勒（Jonathan Miller）说，银行不会藉贷给曾经有过污点的贷款者。新抵押贷款申请利率是十年来最低点，这对于首次申请贷款的美国民众来说可是个好消息。

2008年秋季次贷崩溃后，全美的高档住宅价格下跌。2,500万美元的豪宅价格一下子缩水为2,000万美元，然后到1,500万。这种“降价”推动豪宅买家大量囤积。

还有其他因素。在底特律，汽车行业的复苏帮助推动了高端销售。汽车行业高管过去把钱都用在租房子上，现在用绩效奖就可以买房了。华尔街的复苏带来了长岛汉普顿（Hamptons）豪宅市场的复苏，其中房地产成交数量已恢复到2007年的水准。

国际买家进场
房地产世界鸿沟的另一个很重要因素是外汇现金。对于国际买家来说，美国房地产物超所值。国际客户去年在美国购买了价值820亿美元的房产，与2009年的660亿相比增加了160亿美元。在佛罗理达州等地区，国际买家购买数量占总房产销量的三分之一，2007年时仅10％。

五星级的威斯汀酒店，因为世界各地来美国买房的行政高官很多，又恢复了勃勃生机。其中许多人在伯明罕，密歇根州等处买房，那里的房价今年增长了3.1％。

CoreLogic首席经济学家弗莱明（Mark Fleming）说，“美国豪宅正在吸引来自世界各地的买家。”确实如此。甚至在看似都是美国人的底特律，走下飞机，充满未来主义气息的新机场和这座汽车城的国际化显而易见。

加拿大屋价再升7.8% 无须降温 财长力撑楼市没泡沫 2011/10/06

明报/加拿大第三季楼价仍然维持增长，但国际货币基金组织(IMF)指，加国需要採取额外措施，避免楼债大量积压，不过财政部长费拉逖(Jim Flaherty)认為楼市未见泡沫，并无计划為加国楼市降温。 根据Royal LePage地產服务公司的报告，受惠低息及相对稳定的国内经济情况，今年第三季的加国楼价仍有增长。当中以独立屋的价格仍幅最明显，平均价格按年上升7.8%至接近35万元。各地区楼价差距颇大，以温哥华為例，独立屋的平均价格是100万，价格是全国平均的3倍。多伦多地区的各类住宅楼价亦全部上升，而卡加利及爱蒙顿的楼价则相对平稳。 Royal LePage公司主席兼行政总裁指出，因為春季往往是交易最多的一季，楼市在第三季回復正常季度周期，所以在某些地区升幅放缓是正常的，他并预测未来数月楼市普遍缓慢发展。 同时，财长费拉逖周三表示，他认為加国楼市已冷却了一些，现时没有必要為楼市降温。「我看不到有清晰的证据显示楼市有泡沫。」他对楼市泡沫的定义是──楼价在国内某些地区急升。」 IMF吁採措施防楼债积压 费拉逖亦指出，在加国一些地区，尤其是温哥华，需求仍然高企。不过他解释这是由于亚洲地区买家投资在温哥华楼市上，所以情况才会跟加国其他地区不同。 不过，国际货币基金组织却发表报告，指加国或有需要考虑推行额外政策，以减慢楼市升势。报告提到：「当前的楼市发展需要更多的警惕，(加国)应该考虑增加谨慎的措施防止楼债积压。」 加拿大统计局早前公布的数据显示，楼按借贷佔个人入息的比例，在6月底时上升至150.8%。国际货币基金组织解释，自2009年年初开始，楼价上升，市民的楼按借贷亦同时上升，至今已经升了三成，当楼价高企时，这些负债仍然在能负担的水平。不过，一旦楼价下滑，这些债台高筑的市民就要进一步紧缩开支，减少消费，在现时对外出口的需求已经疲弱的情况下，国内消费大减，全国经济都会被拖累。 市民在楼按方面的借贷已经够了，如果再累积更多借贷，只会令危机加深，甚至出现崩溃。认為当局有必要採取行动。