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美房价将三度探底? 法拍失业双高是祸因

2011/11/03

李天宇编译报导/费哲(Fiserv)金融分析公司预测，明年6月底之前，美国房价还将下跌3.6%，从而自2006年的最高点起算，跌幅达35%。这标志着继2009年和2010年的两次探底之后，2012年的房价将第三度探底。《CNN金钱网站》近日报导，费哲公司的首席经济师大卫•史蒂夫指出，在未来数月内，法拍数量的增加和居高不下的高失业率，将对住房市场造成进一步的压力。

2009年当房地产泡沫破灭时，房价从最高峰下降了31％。后来美国政府为首次购屋者提供购房抵税优惠，刺激地产市场复苏，但是在2010年中该优惠政策过期时，房价再次下跌。至去年年底，房价下跌至最高峰的33%，此为二次探底。

此后，由于法拍程序中出现丑闻，各银行被迫暂缓处理法拍案例，造成房市的温和反弹。目前，这一丑闻已大致解决，放贷银行开始加速处理法拍程序。上月早些时候，RealtyTrac报告称，银行的法拍申请数量出现过去三个季度以来的首次上升，更令人沮丧的是，新的违约通知数量同比大涨14%。这也造成房价下跌。

此外，还有大量所谓的影子库存，即某些已经被法拍，但并没有被银行放入市场出售的住房。德州农机大学经济学家达特饶尔(Mark Dotzour)表示，目前大约有600万栋影子库存，这些库存一旦投入市场，将对房价造成进一步冲击。

据悉，未来最大的输家还会是过去那些房价下跌最严重的地方。例如，美国佛罗里达州那不勒斯（Naples）可能在明年6月前，将再有18.9%的下跌。根据Fiserv公司的数据，在该地区的房价已经从峰值下降了61％。

其它预计将遭受沉重打击的其它城市包括拉斯维加斯、加州河滨(Riverside)地区、迈阿密和加州的萨利纳斯（Salinas）。其中，拉斯维加斯预料还将下跌15.9%，从而使得房价距最高峰下跌66%；加州河滨地区还将下跌14.8%，使得房价只有最高峰的39%；迈阿密还将下跌13.2%，房价将只有最高峰的43%；加州的萨利纳斯预计还将下跌13%，总的下跌幅度为最高峰的66%。

根据费哲公司的预测，在未来数月间，也会有一些赢家，包括加州的马德拉和内华达州卡森市，将分别获得15.5%的涨幅。但这对那些地区的房主来讲只是一些安慰，因为那些地区，房价的平均下跌幅度已高达最高峰的一半以上。另外，亚利桑那州的尤马(Yuma)、加州浴霸市(Yuba City)等地预计将会有9.5％和9.2％的涨幅。

另外，费哲公司也预测，在全美范围内从2012年6月到2013年6月间房价会出现复苏，但是平均涨幅只有2.4%。在385个市场中，只有31个涨幅会达到两位数。另有71个市场会有5%以上的增幅。涨幅最大的地区大都为度假或退休社区。在Fiserv预测的房价涨幅最高的地区分别是佛州奥卡拉（22.4%）、加州纳帕（20.9%）、佛州巴拿马市（18.2%）、华盛顿州的布雷默顿（17.9%）和内华达州卡森市（17.9%）等。

G20领导人对危机束手无策

2011/11/03

英国《金融时报》艾伦贝蒂报道

　　无论法国总统萨科齐(Nicolas Sarkozy)如何设想在此次全球经济治理峰会上大出风头，他都可能没有考虑到负债累累、四面楚歌的希腊政府能否安然度过仓促宣布的信任公投这一问题。

　　尽管萨科齐勇敢地将重点放在法国为20国集团(G20)拟定的议程上——法国目前是G20轮值主席国，但本周在戛纳召开的政府首脑会议，将因为一系列小型峰会未能果断地控制住欧洲日益恶化的主权债务危机而被抢走风头。

　　但如果说欧元区传来的消息很糟糕，那么更糟糕的消息是：全球经济仍遭受着与金融危机爆发前同样严重的失衡问题，而今年政治方面的一些进展，有可能加大、而非降低解决这种失衡的难度。

　　经济咨询机构HIS环球透视(IHS Global Insight)主权风险主管扬兰道夫(Jan Randolph)表示：“这是在三年时间里，全世界第二次处于全球衰退的边缘。这一次的催化剂是欧元区债务危机。”

　　目前全球（尤其是欧元区）的决策能力，无法逐步增强投资者、企业和家庭的信心。上周，一套熟悉得令人厌烦的模式再度上演。欧元区领导人聚在一起，做出了听上去雄心勃勃的承诺，推动成立欧洲金融稳定安排(EFSF)纾困基金，在希腊周围构筑起一道防火墙。投资者莫名其妙地相信了这一承诺，起初引发欧元、欧元区债券和股价上涨。但随后几天，由于纾困细节模糊不清、政治意愿极不确定，市场再次下跌，接着，在希腊总理乔治?帕潘德里欧(George Papandreou)宣布就纾困条款举行全民公投、令其他欧元区领导人大为震惊之后，市场大幅下挫。

　　经济学家们正在就前景发表越来越悲观的看法。采购经理人指数和其它先行指标表明，欧元区可能已经重回衰退境地。考虑到这可能在全球造成影响，G20国家（尤其是美国）的措辞变得强硬起来，从安抚人心的温和言论，转变为公开的警告。

　　不过，即使欧元区迫在眉睫的问题得到解决，全球经济依然有赖于美国等存在长期财政和经常账户赤字的国家，而不是德国、日本和亚洲新兴市场等盈余国家的消费。国际货币基金组织(IMF)的经济学家最近在一份报告中表示：“世界各国已不再实施确保强劲、可持续和均衡增长所需的双重再平衡举措——主要发达经济体中的公共需求转化为私人需求，以及促进外部盈余经济体的内需增长。”

　　在复苏的这个阶段，尤其是从这种突然滑向衰退的局面复苏之际，随着消费者需求上升、企业竞相增加投资和重建萎缩时期消耗的库存，增长通常会出现强烈反弹。

　　但上周，当美国第三季度GDP增长数字强于预期，只激发了美国国内的短暂乐观情绪，仅仅凸显出预期已降至何种程度。第三季度实际GDP年化增长率为2.5%，比第二季度1.3%的年化增长率几乎翻番，主要是受到私人消费复苏的驱动。不过，这仅仅勉强高于15个月前、经济见顶后跌入衰退前的水平。而在美国前四次从衰退中复苏的相同阶段，经济增长率比衰退前的峰值水平高出10%。

　　资本经济(Capital Economics)的保罗?阿什沃思(Paul Ashworth)指出，消费支出并非来源于收入的强劲增长，而是源于美国人减少了储蓄，这令人想起本世纪头10年经济繁荣期间，信用助推下不可持续的消费狂欢。9月份，个人储蓄占可支配收入的比率降至3.6%的4年低点。“第三季度实际个人可支配收入下降了1.7%，因此很难认为（消费的）加速增长会持续很久，”他表示。美国家庭眼下可能已暂停了债台高筑后的去杠杆化过程，但他们似乎并未完成这一过程。

　　在失业率依旧高企、收入增长前景黯淡的情况下，消费的复苏能够持续多久，是一个值得怀疑的问题。非农就业增长是美国就业市场中最受关注的指标，今年的非农就业增长率出现下降，已经远低于进入就业市场的潜在工人人数的趋势增长率。整体失业率仍维持在9%以上的水平，而更为宽泛的指标，包括统计被迫从事兼职工作人群的指标，也出现了大幅上升。

　　如果美国的财政刺激方案按计划撤销，即使这种增长的爆发明年的前景也很难说。到目前为止，由于众议院共和党领袖约翰?博纳(John Boehner)的极力反对，美国总统巴拉克?奥巴马(Barack Obama)基本上无法说服国会批准增加政府支出、将明年到期的临时减税政策延期的计划。随着下一个关于公共财政的最后期限在本月到来，8月份围绕提高联邦债务上限的争吵场面恐将重演。

　　美国不断敦促其它国家保持政府支出，但根据目前的预测，明年美国将实施20国集团中最为严峻的财政紧缩。实际上，奥巴马恐怕已到了要这样说的境地：“按照我说的做，而不是按照约翰?博纳迫使我说的做。”

　　时机不成熟的财政紧缩造成的风险在英国体现得十分明显，该国本周公布的疲软GDP数字凸显出，戴维卡梅伦(David Cameron)领导下的中间偏右翼联合政府在经济尚未获得增长动力之前就削减公共支出，是在进行一场赌博。

　　同时，作为一个整体，新兴市场不太可能弥补发达国家的消费疲软所留下的缺口。例如，尽管中国领导人反复强调，他们想要转型到消费驱动的经济模式，但基于出口和投资的经济模式仍然有存续的动机。北京方面继续压低人民币汇率——尽管美国要求人民币加速升值，但今年人民币对美元仅升值了不到4%。并且，中国——至少是通过省一级政府——仍继续把大量低成本资金投向那些享受特权的企业。

　　中国明显过热的房地产市场是否确实存在泡沫，以及这个泡沫是否会在不远的将来破裂——这个话题引发了经济学家之间激烈而深奥的辩论，但现在确实存在一种不容忽视的风险：即便是中国目前对全球消费动力不足的贡献，也可能会因为上述结果进一步减少。

　　在此次全球衰退最糟糕的时期，经常账户失衡有所收窄。但这主要是因为美欧需求减弱，暂时导致它们吸收的来自中国的进口减少，而非根本性的消费再平衡。IMF估计，要弥补美国需求减弱的局面，2009年中国的消费必须增长17%，国内储蓄率下滑约10%。不用说，这种情况并没有发生，随着复苏在去年站稳了脚跟，失衡开始再度扩大。

　　不管怎样，作为一个整体，新兴市场在全球消费中的比例非常低，远低于其在全球GDP中所占的比例，它们必须大幅提升其消费比例，以抵消发达经济体增长放缓的影响。IMF认为，更有可能的情况是，未来几年，整个新兴市场地区对全球消费的贡献可能会低于此次危机爆发之前。“这些经济体无法弥补发达经济体消费贡献下滑的影响，”IMF总结称，“尽管全球可能已开始走上再平衡之路，但根据已公布的政策来看，走完这条路可能需要很长的时间。”

　　美国将在G20范围内继续其长期以来的努力，即说服中国允许人民币加速升值，以促进全球经济再平衡。但美国的成功记录乏善可陈，更广泛地来说，与G20说服大国改变它们对重大经济问题看法的记录如出一辙。华盛顿智库布鲁金斯学会(Brookings Institution)的埃斯瓦?普拉萨德(Eswar Prasad)表示，20国集团“没有证明自己在解决成员国之间的政策冲突、或帮助化解国内政治僵局方面的措施是有效的”。

　　在此之际，美国和其它富国相对于中国的道德威信尤其站不住脚。美国对大规模再平衡的贡献将是巩固其中期财政状况，从而帮助削减经常账户赤字。然而，尽管美国国会将在短期内大举退出财政刺激，但美国目前远未就长期支出和税收计划达成一致。美国国会授权的“超级委员会”肩负着一个不讨好的任务，那就是确定需要削减的支出和/或需要增加的税收，到本月晚些时候，该委员会才会提交报告，而该委员会提出一个能够迅速得到两党支持的计划的可能性很小。

　　在其它发达经济体中，日本周一继续出手干预，以压低日元汇率，这令该国处于极其不利的境地，很难加入任何反对中国操纵汇率的行动。欧元区也不大可能加入任何旨在让人民币在近期实现浮动汇率制的大规模公开声讨行动。欧元区金融稳定安排(EFSF)负责人克劳斯?雷格林(Klaus Regling)正在访问北京和其它亚洲国家首都，鼓吹为扩大该纾困基金的规模融资的好处。目前还不清楚，这些国家是否决定伸出援手，但对于那些请求捐赠、同时又喋喋不休地反对中国经济模式支柱的国家，中国肯定很看不上。

　　前IMF高级官员、如今供职于瑞银(UBS)的乌斯蒙内?曼登(Ousmène Mandeng)表示，对于整个全球政策协调（特别是G20）而言，这是糟糕的一年。“遗憾的是，G20失去了一个在今年危机期间保持影响力的大好机会，”他表示，“在形势艰难之际，G20未能解决关键问题，也未能引领市场预期，毫无疑问，这削弱了它的重要性。”

　　译者/何黎