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《富比士》：美房产市场今年将触底反弹
2012/01/26 |
最近，经济学家和投资者一直在争论美国住房市场是否已经触底的问题。据《富比士》杂志指出，如果将范围缩小到城市的规模，某些城市不仅已触底，而且已开始复苏。 《富比士》在22日的报导以加州圣荷西市为例说，虽然该州仍未摆脱经济困境，但位于矽谷核心的该市由于移入人口及就业机会均大幅增加，其2011年第3季的新建案较2010年同期增加97%。 房地产分析公司Local Market Monitor（LLM）位于北卡罗来纳州卡瑞（Cary），该公司以美国行政管理和预算局（U.S. Office of Management and Budget）划分的区域为基础，分析人口数排名前100大的城市及其郊区的住房市场及经济表现等资料，最后提供《富比士》杂志住房市场已反弹的前10大城市清单，圣荷西市即为其中之一。 LMM的分析基准是过去12个月及3年的住房价格的变化、失业率、未来12个月的就业预测、2006年到2009年的人口数变化、2011年第3季相较于2010年同期的新屋率变化。 文章指出，排名前10大的城市有个共通的特色，亦即相对强劲的就业市场。LLM的创办人兼总裁文策尔（Ingo Winzer）指出，收入及就业机会的增加攸关住房市场的景气。就业机会增加系指新增的工作机会，而不是填补因经济不景气而减缩的职位。 除了圣荷西之外，波士顿亦拜失业率相对较低之赐，住房市场呈现反弹趋势。波士顿拥有100所大学及许多生物科技企业及金融业，失业率仅5.7％，平均收入高于美国全国的平均收入。在经济衰退期间，住房价格仅下降10%，就业机会也仅减少2％。美国其他大学城，例如得克萨斯州的奥斯汀市以及北卡罗来纳州的罗利市，住房市场荣景可期。 文章说，资源丰富的城市，住房市场较不易衰退。例如：得克萨斯州的休斯敦市，因拥有石油和天然气，2002年到2007年的住房价格上涨了21％，其后维持在2007年的水平。此外，休斯敦市人口增加的速度为美国全国平均速度的三倍，平均收入也高于美国全国平均值。相较于美国阳光带各州住房市场因新屋率过高而陷于供过于求的窘境，休斯敦市的住房价格并未受到新建案增加的影响。 排名在前10大的城市中，较引人注目的是宾夕法尼亚州的匹兹堡市以及纽约州的罗切斯特市。这2个工业城历经过去十几年的经济衰退，现在经济表现及住房市场已相对稳定。LLM表示，这2个城市虽然尚未吸引新移入人口，但都创造新的就业机会，特别是高科技及医学研究方面的工作。 名单上的另一个特别的城市是历经卡特里娜飓风（Hurricane Katrina）的新奥尔良市，其失业率来到相对较低的6.5％，今年新增的就业机会为1.9％，再加上不断涌入的新移入人口等因素，使该市的住房市场荣景可期。 LLM表示，相较于过去动辄两位数百分比下降的住房价格，如果某城市维持1%到3%波动的住房价格数个季份或1年，即表示该城市的住房市场已触底，并开始反弹。目前美国全国的住房市场几乎都已触底，因此，LLM认为今年应可预见美国全国住房市场的活跃反弹 |
