银行方面提供的信息显示，在上世纪九十年代末，首批商品房个人贷款的客户普遍贷款年限在15年左右，以此推断，首批房奴有望在今年彻底翻身。而事实上，在这批房奴中，大多数人仅用了5到10年就还清了贷款。
首批“房奴”显然是幸福的。据一位已发放了10多年住房贷款的信贷员介绍，最早购房的人多是做生意的有钱人，年龄约在30岁到40岁之间，贷款也通常只有10万元左右。而如今购房人的年龄多在20多岁，这群刚刚走向工作岗位的新房奴们，面对的却是动辄上百万元的贷款，提前还款的可能性小了太多。
幸福的老房奴
提前还贷型：手里一有钱就先还贷款
最老一批房奴，大约以江浙生意人为主，但是北京人中最老的房奴，恐怕是那些从低矮狭小的平房，搬进宽敞楼房的一批居民。
“那时候住进楼房可是一件相当给面的事儿。”王新似乎已经住够了平房，相当“赶时髦”的她也打算尝试一下贷款买房，2002年在北二环某小区购买了一套三居室。
王新回忆，当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。
保守的“60后”们总觉得欠别人钱是件痛苦的事儿，王新也不例外。虽然前几年苦些累些，但“手里一有钱就先还贷款”，仅仅5年的时间，王新就把所有贷款还清，踏踏实实地住上了新房。
让她想不到的是，当初完全没有投资概念的“换房”，如今竟成为她每月收入的最大来源。据了解，这套楼房的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。
“当时哪儿想那么多啊，咱也不知道后来房价涨成这样了，早知道还不如像别人那样，多买几套留着升值投资呢！”王新一个劲儿地吃着后悔药，“不过平心而论，当时真觉得这样太不靠谱了，要怪还得说自己没有投资的眼光。”
不过，让王新庆幸的是，当年一起买房的人在房价翻了个儿后，觉得楼市“拐点”到了，纷纷将房子出了手，“当时一套房子能卖100多万呢，觉得真多，有人把这笔钱投进了股市。不过现在看来，还是我这没卖的最赚钱。”
再买一套型：二套的房租刚好还首套月供
2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款2100至2200元之间。同时和颜洁一起买房的，还有自己的弟弟和身边的几位朋友，“当时只有每月固定额度的还款方式，不像现在选择这么多，大家贷款的年限长短不一样。”
“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。“我那时也攒了一些钱，想再买一套房子出租，不过最终下决心买房还是被租客逼着买的。”颜洁告诉记者，当时投资房产的人并不多，自己也不知道买了房子到底能不能租出去，于是预先在网上发了一个出租房子的帖子，“没想到电话被打爆了。有一个房客天天给我打，我最后只能告诉他房子还没买到手，但这房客坚持说，你买吧，买了我就租。”
看到房子这么好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。神奇的是，等我买了房子，真就是那个坚持打电话的房客租走了。”后买的那套房的房租，如今刚好能还第一套房的月供。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。
纠结的新房奴
生子改善型：换房的代价是月供增一倍
IT人士李冰在北京工作十年整，如今月薪已过万元，加上早几年就买房成家，和妻子的小日子过得红红火火。就在几个月前，一场由女儿降临而牵出的全家大聚会让他开始有了换房的想法。“一套60平方米的小两居，怎么住得下一家三口外加爷爷奶奶、姥姥姥爷呢？”
2005年年底，李冰夫妻俩七凑八拼拿出10万元首付，连夜排队在北京昌平立水桥某小区买了一套总价45万元的小两居，贷款30年，月供维持在1800元上下。李冰算账：“现在的房租都比月供贵，早几年贷款买房还是划算的。”
“但如今再换房就不那么轻松了。换房的唯一办法就是卖旧买新，当初45万元的房子，现在价值160万元，不过还了银行贷款后，最多也就是剩下100万元。此外还要考虑装修费和卖旧买新空挡期的租房费，再买房子至多也就只能首付70万元。”点着网上的贷款计算器，李冰发现，要想换房还不降低生活水平，月供就必须控制在5000元以内，新房总价大约在180万元到200万元。
“换房的两个指标：三居、有教育配套。这样的条件和承受总价，最后也就只能在北京五环外选房了。”在看了两个月房后，李冰总结说：“换房的代价是月供激增一倍，以后换工作也要变得谨慎了。此外，为了实现新目标，住的离城区越来越远了，而且还都是交通不发达的地段。”
买房结婚型：还贷是全家人的事
与老房奴相比，刚刚开始还贷的新房奴们可就不那么“幸福”了。刚刚从学校毕业两年的李杰就是其中一个。作为“毕婚族”，他觉得房子是结婚的先决条件，所以在去年，他成了最新一代的房奴。
“买房可真是全家人的事儿。”李杰撇着嘴，细数着新一代房奴的点点滴滴。
坚持要买新房的李杰将选择放在了六环外的房子上，虽然较市中心的房价略低，但也要上百万元。李杰说，30%的首付钱是自己父母与岳父母共同凑齐的，各出了一半，其余是向银行贷款。
对于刚毕业的李杰小两口而言，两人月收入加起来不足1万元，6000多元的月供让他们觉得喘不过气儿来。“如果房款都让我们自己掏，恐怕连吃饭都不够。”李杰笑着说，所以现在只能让退休了的父母每月再帮着还些月供，“如果这月多赚了些钱，就多给父母些钱，多减轻他们的压力吧。”
虽然现在比较困难，不过李杰却并不着急还贷，他坚信今后随着工资的上涨，还贷压力会逐渐减小。
中国房贷20年简史：30万购房现在价值超500万
20年前，中国建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款；15年前，商业性个人房贷在中国大小城市全面铺开；而眼下，曾经不愿欠钱的中国人买房却生怕银行不贷给自己。
这是中国个人房贷的发展史，也是中国商品房的发展史，它们的背后，则是一部鲜活的中国“房奴”进化史。
贷款曾是“丢脸的事儿”
“那个时候没人想要贷款买房子。”年过半百的王新回忆起十几年前的事依然撇嘴摇头：“我们年轻时都是单位分房。”
虽然房贷业务从无到有已有20年，但建行北京分行相关负责人说，房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓身边。
“首批办理房贷业务的人，很多都是浙江等地的生意人。”一位做了十多年房贷业务的老信贷员向记者介绍道，在那个买房仅是为了改善居住环境的年代，“花后半生的钱买前半生的房”在老百姓眼里还是个新鲜事，贷款是“丢脸的事儿”。“当时整个个贷部就俩仨人，一个月能有几单业务就不错了，而且贷款数额多说也就10万块钱。”
从200亿到6.9万亿
数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。
1998年前后，福利分房停止，“当时听了这个消息都傻了，没命地向单位争取最后一批福利分房。”一位市民回忆道。没有搭上“末班车”的人也只好认命，掏钱购买商品房。到2000年，个人消费占到了全国房地产消费总量的70%以上。
“当时我老伴说买房，我还不同意，现在看来还是他有眼光！”张大妈每每提起自家的大三居，都笑得合不拢嘴，当年不足30万元买下的房子，如今已经价值五六百万，而这套房子每月高达8000元的租金，已经成为她家的主要经济来源之一，“不过，当年的30万元可并非是个小数目，那时候工资也不过800元到1000元。”
首批房奴“赶上好时代”
让那些本来买房只为单纯自住的人没有想到的是，房价在后来短短几年间翻了三倍以上。
房奴一词兴起于2005年到2006年，意指房贷超过月收入50%以上的家庭。据统计，2006年，有91%的购房者用了按揭，其中31.8%的购房者月供超过月收入的一半。
如果我们把“房奴”的概念泛化，第一拨贷款买房的人——首批房奴无疑成了新房奴们羡慕嫉妒恨的对象。在经济学家眼里，这些“赶上好时代”的“房奴”无疑是在房贷发展的20年中，与地产商和银行并列的最得意的赢家之一。
“后来的房奴可就真没老前辈们那么幸福了！”对外经贸大学客座教授赵庆明表示。而做了十多年房贷业务的银行信贷员难免长叹：“咋就没想着给自己贷个款整套房子呢！”
个人房贷大事记
1992年5月，第一笔个人购房贷款发放。
1994年5月，《住房担保贷款管理试行办法》发布，为按揭业务提供了法律依据。
1997年4月，《个人住房担保贷款管理试行办法》发布，贷款最高比例为70%，年限最长为20年。
1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长25年，贷款额上浮到39万元。
2000年2月，住房实物分房在全国停止。
2001年，温州炒房团诞生。
2002年，房地产业成为中国经济的支柱产业。
2003年，央行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行放贷风险做出规定。
2006年3月，央行调整个人住房贷款政策，将贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。“房奴”一词出现。
2008年，央行宣布，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，公积金贷款利率下调0.27个百分点。
2009年至今，国家开始对房地产市场进行调控。先后出台了“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”、二套房涨利率、停止三套房公积金贷款等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，控制房价过快增长。
