行業前景不明 地產商覬覦能源業

　　前不久，中國房地產巨子，碧桂園主席楊國強的女婿曾代表其收購了雲南一個煤礦，以百億元出手。這一地產大亨投資多元化的思路已漸明晰。

　　或許，人們還對幾年前“三外”(外行、外來人、外來資金)爭相進入房地產業的景象記憶猶新。然而，經歷了宏觀調控洗禮的中國房地產行業，如今卻出現了一個耐人尋味的新變化︰不少依靠房地產起家的地產大鱷，正將發展的觸角探向能源等陌生行業。

　　房地產企業瞄上能源

　　2007年以來，地產行業調控一直緊縮，在未來房地產業發展前景不明朗的情況下，一些小型房地產企業已通過轉讓、並購等方式退出了地產行業；而一些擁有資源的地產商則通過增加經營領域，擴大新的利潤增長點。

　　4月12日，繼去年收購一家礦業公司後，天倫置業再次將一家煤礦收入囊中。天倫置業公告表示，已與相關部門簽署了《股權轉讓協議》，以600萬元收購貴州六盤水吉源煤業有限公司60%的股權。

　　在上海，已有20多家房地產企業進入了石油行業，其中有數家是上海排名前20位的房地產企業，綠地和中融是他們的代表。

　　去年，綠地集團制定了一個完整的戰略計劃，能源成為綠地的四大業務之一，並成立了專門的能源集團。2005年，綠地能源產業成功並購了一家煤炭貿易公司和一家石油經營公司，獲得了煤炭經營資質和成品油批發資質。

　　而中融集團進軍石油業則完全避開國內市場，把目光放在國外，直接進入原油開采。去年8月，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，並在加拿大競標獲得了220口油井的開發權。

　　據稱，在地產、金融領域賺得盆滿缽滿的中國泛海控股集團(簡稱“中國泛海”)，已悄然拉開了投資能源領域的大門。去年9月末，中國泛海在內蒙古自治區包頭市土右旗舉行了該企業特大型煤化工項目的奠基儀式，該項目計劃總投資為一百多億元。在中國泛海的集團網站簡介中，能源產業已升列至該公司核心業務第三位，僅列地產、金融之後。

　　在內蒙古包頭啟動了第一個煤化工基地之後，泛海將在山東打造第二個煤化工基地。1月30日，中國泛海聯合新奧集團、聯想集團重組鳳凰大化肥，組建山東新能鳳凰化工有限公司，擬打造煤化工基地，目前第一筆資金已經到位。

　　受國際石油價格持續攀升影響，國內燃油價格也將不可避免地進入上漲通道。碧桂園創始人楊國強正在把觸角伸向能源領域，謀劃發展“煤制油”版圖。

　　據了解，碧桂園旗下的順德創源投資有限公司(下稱“創源投資”)正計劃在內蒙古投資30億元建設“煤制油”示範工廠，這家公司還計劃在雲南省昭通市開發一個遠期產能為3000萬噸的露天煤礦，及建設一家煤炭液體燃料工廠。

　　多元化選擇降低風險

　　分析人士指出，原油價格持續高企和天然氣價格的大幅上漲，將令煤化工行業的成本優勢逐步顯現。預計煤化工行業在2008年下半年以後會有較多的投資機會。一些房地產企業早早涉足煤化工行業，可見是為了佔有先機。

　　事實上，中國泛海很早就已察覺到煤化工產業的發展前景，從三年前就開始著手調研，包頭煤化工項目則是中國泛海進入能源領域的第一個項目。

　　中國綜合開發研究院西南分院研究員凌雲志分析，到2010年中國將約缺煤2.96億噸，2015年升至3.60億噸，由于國內石油供需缺口將持續增大，因此綜合利用國內豐富的煤炭資源代替寶貴的石油資源，是國家能源戰略的發展方向之一。

　　就甲醇而言，中國甲醇消費結構與國外類似，其消費的集中地又為經濟活躍的華東和華南地區，這可能是泛海中國進入煤化工領域時首先選擇生產甲醇來作為試點的原因之一。

　　而房地產行業難以逃脫其經濟周期性，在目前前景不明朗的背景下，一些房地產企業利用一部分資金投資前景看好的新興行業，是為了增加公司投資性收入，實現收入來源多元化。

　　對于碧桂園投資能源產業的舉動，業界多數人士認為是“分散地產業務風險之舉”。中國指數研究院副院長陳晟認為，從財務角度來說，房地產企業需要一些雖然利潤比較低，但現金充沛的業務組合，來分散地產業務的壓力。

　 　中金公司地產行業分析師白宏偉表示，碧桂園進入煤化工領域，至少說明這些大地產商對于現在的房地產市場與政策環境還比較迷茫。對于後勢發展，他們也看不清，因此不得不進入其他領域以分攤風險。

　　與前幾年相比，房產行業的風險的確增加了很多，尤其是政策風險增加。在銀根緊縮的情況下，土地成交價格急速下降及房價下跌已是不爭的事實。包括萬科等地產大鱷都是大幅降價以回籠資金，而這又使土地和房屋的價格下跌可能性增大，形成一個惡性循環。

　　浙江大學房地產投資研究所許雲華博士認為，與房產行業相比，能源行業的政策風險要低很多，尤其是新能源生產項目，更是會得到國家政策的鼓勵。其次，能源行業的投資回報率高于房產行業；再有，能源短缺已成為一個不爭的事實，投身能源行業必將可以獲得長遠的回報。正因為如此，房地產企業首當其沖將能源和礦產行業作為了新的戰略投資點。

　　房企多元化遭遇挑戰

　　熟悉能源產業的一位專業人士表示，如果石油價格保持在50美元以上，“煤制油”項目便有利潤可圖。從長期來看，進入這個行業肯定是賺錢的。但考慮到龐大的設備投資以及緊缺的人才，一般企業是玩不轉的。不僅如此，“煤制油”還面臨著政策風險，目前還在等待產業政策的出台。

　　中國工程院院士李大東說，“煤變油”項目不僅建設成本高，運營費用也不菲，煤炭液化項目出產1萬噸油需投入1億元成本。

　　創源投資有關負責人說，公司也考慮到了煤變油項目投資大，需要上百個億。碧桂園原來傾向于自籌，現在準備進行多渠道融資。

　　然而，作為“第一地主”的碧桂園，必須面對一個嚴酷的現實︰房地產開發商“圈錢拿地、再圈錢”模式宣告終結。

　　2007年前後的土地儲備急速擴張，地價款的支出造成了不少房地產企業現金緊張。經歷了“跑馬圈地”和一系列宏觀調控之後，曾經困擾房地產企業的“地荒”問題轉為了“錢荒”。

　　據了解，碧桂園的能源項目，創源投資開始具體操作的時間應該不早于2007年的11月份，當時正值房地產頻繁的土地政策及金融政策出台。

　　一方面，碧桂園的拿地模式已經踫觸了政策的高風險；另一方面，由于交易量萎縮，房企正在經受前所未有的考驗。

　　也基于上述狀況，使得碧桂園寄希望于開展多元化來分攤風險，但對于同樣政策高風險且未來前景不明朗的“煤制油”項目，碧桂園能否“玩得轉”，看來只有讓時間來證明。

　　面對困境，房地產企業如何戰略轉型？有很多路徑。包括產品結構調整，比如從做高檔樓盤到做中檔或經濟適用房或工業地產旅游地產等；從一線城市向三四線城市的地區結構調整；退出也是一條不得已而為之之路。其中最有代表性的應該數萬科為代表的“專業化”與以綠地為代表的“多元化”。

　　有關專家指出，在前房地產時代，由于市場處于初級階段，產品開發以滿足最基本需求為導向，產品粗放、市場需求量大、企業規模小是這一時期的主要特征；進入後房地產時代後，市場逐漸從賣方市場向買方市場轉化、消費市場日益成熟，社會對生活的要求也從滿足基本需求向品質化、個性化轉變。對房產專業化需求大幅度提高，房地產企業也在歷經了散兵游勇、零打碎敲式的小規模開發之後，逐步走上規模化、品牌化、專業化的道路。