美國樓市低迷 銀行唱好：衰退趨緩可能反彈

倍可親(backchina.com)星島環球網  :加拿大皇家銀行（RBC）分析師指出，美國樓市衰退情形預計将趨緩，可能出現反彈，并預計美聯儲年底前可能加息至少一至兩次。

雖然RBC分析師認爲衰退将趨緩，但美國樓市5月斷供個案按年激增近五成，按月升幅也由4月的3.7%加速至7.4%，進入收樓程序的家庭比例更是有紀錄以來最高，反映樓市仍危機重重。如果聯儲局因爲遏抑通脹而加息，将加重供樓人士負擔，令斷供問題進一步惡化。

　　綜合媒體報道，美國商務部報告指出，5月新房開工年率爲975000戶，17年來最少，營建許可數量也下滑。美國勞工部表示，生産者物價增1.4%，超出經濟師預估值。

　　加拿大皇家銀行資本市場部駐多倫多的資深外彙策略師Matthew Strauss稱，新房開工的數據與預期一緻。報告顯示樓市趨緩的情況持續，但減緩幅度下滑，這是好消息，樓市可能即将觸底反彈。

　　Matthew Strauss稱，核心生産者物價指數與預期一緻，唯一令人意外的是整體的生産者物價數據。他還表示，年底之前，美聯儲将持續關注通脹，加息氣氛升高。市場預期年底前恐将加息至少一至兩次。

MatthewStrauss稱指出，如果仔細觀察市場反應，對美元來說有點負面。市場預期新屋開工數進一步下滑。美元目前似乎較預期疲軟。　

目前， 房價下跌導緻越來越多的房主止贖，而止贖又加重了供應負擔，進一步壓低價格，這形成了惡性循環。美國抵押貸款銀行協會（MBA）數據顯示，止贖和拖欠還款個案數量在第一季創下紀錄高位，約有1%的房屋被迫止贖。

由于潛在買家正在等待價格回溫，因此美國房市買氣依舊不盛；再加上查封房屋數量不斷攀升，也迫使貸款業者不得不緊縮放款條件。一般預料，房地産市場萎靡，恐于2008餘年持續拖累經濟。

 

 

 

7月可能抛盤(圖)

倍可親(backchina.com)中國樓市低迷，不少買家持币觀望，而上周末央行第五次提高存款準備金率至17.5%，更令中國房地産業界人士看衰樓市，很多人均表示，7月以住宅開發爲主的開發商可能會采取抛盤的方式來化解資金鏈緊張的狀況。

新華網報道，随着資金鏈的不斷緊張，特别是第五次提高準備金率後，國内民間放貸率也水漲船高，現在開發商可以接受的3個月-6個月短期貸款的利率是30%-35%，而1年以上的長期貸款利率在20%左右，這一利率已經是國内銀行的五六倍了，但是即使這樣高的利率，開發商還不一定能貸到，業界人士表示，現在能從民間貸到資金的，必須是一線城市位置較好的高端項目，普通住宅項目基本上不可能貸到資金。

事實上，一些大型上市企業也在拆借資金給地産企業。近日，大紅鷹集團與上海浦東發展銀行甯波分行簽署委托貸款合同，将自有資金1億元委托浦發甯波分行貸款給嘉興市廣源房地産開發有限公司，委托貸款期限1年，年利率18%。一些業内人士指出，就現在房地産行業的形勢而言，18%的拆借率并不算高，在進入7月以後傳統的銀行縮進期，公司間的拆借率會更高。

在全球性高通脹、美元疲軟、越南金融出現危機以及熱錢大幅湧入中國的背景下，上周末央行第五次提高存款準備金率至17.5%。讓今年以來一直“舉步維艱”的開發商資金鏈更是雪上加霜，北京華瀛置業房地産開發有限公司總經理張科表示，“目前的情況非常嚴峻，特别是到了7月份，銀行進入全面收縮狀态，因此在6月份剩下的十幾天内，如果開發商不能找到新的融資渠道，那麽就将變得很危險”。同樣一家在香港上市的房地産企業副總裁也表示，從目前的形勢看，特别是這次提高存款準備金率後，7月份國内的以住宅開發爲主的開發商可能會采取抛盤的方式來化解資金鏈緊張的狀況。

在央行提高準備金率後，不少業内專家就指出，存款準備金率超過15%，将對房地産業産生重大影響，而房價可能走入下降通道。雖然從緊的貨币政策是面向整個宏觀經濟而非針對房地産市場，但是房地産市場高度依賴銀行信貸的特性，決定其必然受到本輪從緊貨币政策的直接影響。本輪從緊的貨币政策，将直接從供給和需求兩方面對房地産市場産生抑制作用。長期作用結果，将導緻房地産市場規模的縮小。

貨币緊縮将導緻房地産市場供給下降。目前中國房地産開發商對銀行貸款的依賴度高，加息對開發商而言必定是“利空”，收縮貨币供應量，則意味着信貸規模的縮減，導緻開發商融資成本上升，房地産投資減少，新增供給減少。同時，貨币緊縮将抑制房地産市場需求，特别是投資需求。一般而言，加息使借款成本增加，将降低家庭住房支付能力，加重購房人的還款負擔，提高住房使用成本，宏觀上導緻需求量下降。因此從長期來看，從緊貨币政策對供給和需求的共同抑制将導緻房地産投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降，而房價也将出現下滑趨勢。從目前各地的情況來看，由于銷售回款的大幅度減少，以目前的開發節奏而論，開發商将出現4000億-5000億元的資金缺口。這種情況足以使20家大型房地産開發企業陷入困境。鍾偉指出，本輪從深圳引發的市場萎縮并帶來房産價格調整的現象并未結束，而有全國化蔓延的趨勢。

從目前各地的情況來看，由于銷售回款的大幅度減少，以目前的開發節奏而論，開發商将出現4000億-5000億元的資金缺口。這種情況足以使20家大型房地産開發企業陷入困境。鍾偉指出，本輪從深圳引發的市場萎縮并帶來房産價格調整的現象并未結束，而有全國化蔓延的趨勢。

同時，潘石屹在最近的網聊中也指出，“房地産行業是一個資金密集型的行業，從今年初開始，中國整個房地産行業的資金就非常緊張，如果把中國所有房地産公司組合起來，做一張《資産負債表》，财務指标一定是非常難看的，在這種行業資金非常緊張的情況下，央行突然提高1%的準備金率，意味着又有4000億的資金被凍結，房地産行業對資金就更爲敏感了”。

從以往的房地産宏觀調控看，潘石屹認爲更多的是從各部門角度做出調整，調整的效果也是反向的，市場表現就是房價越調越高。但是從去年下半年開始後，政府的調控改爲對銀行按揭貸款利率乘數的調整、銀行利息和準備金率的調整，這才“抓準了穴位”，“市場的反應是非常明顯的”。從整個地産市場來看，深圳成爲目前房地産市場的“保險絲”，要出問題會先有表現，要斷會先斷。