房企4000億資金缺口危情 建設部警惕房價大跌

倍可親(backchina.com)　　中國經營報:  專門針對房地産行業的宏觀調控推行3年之後，“金融安全”的命題伴随着深圳等地房價的大幅波動，擺在了中國決策層的面前。

　　日前，國務院召開會議，在強調金融安全的大命題下，要求穩定房地産市場。

　　而經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉則向記者宣稱，根據他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達4000億元。

　　新近履新的住房和城鄉建設部部長姜偉新曾明确指出：“既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌。”現在的懸念是，穩定房地産市場的工作是否真的到了“防下跌”的階段？

　　4000億資金缺口“設伏”

　　信貸緊縮之下的房地産企業缺錢已經不是秘密，但坐擁資本平台的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來。

　　鍾偉正在進行一項關于房地産金融的課題研究。利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析，鍾偉得出的結論是，中國房地産上市公司今年的資金缺口在4000億元人民币的規模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地産行業所承受的巨大壓力。

　　鍾偉說，研究初期，這一數據曾爲1400億元，但随着上市公司樣本量的增大，最終這一數字變成了驚人的4000億元。

　　“全年的房地産開發貸款總額，按照去年的水平估算，應該在6000億元人民币的規模。”鍾偉說，同樣按照去年的規模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民币規模上下，此外，從QFII批準額度通過股市投資于房地産的外資，1~4月的數據顯示爲150億元左右，再加上可能通過增發等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。

　　相比之下，房地産開發所需的資金投入，卻要大于這一數字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開複工面積、土地儲備總量等數據。鍾偉測算，該行業上市公司須投入開發的資金總額，應該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民币的資金缺口浮現。

　　“這個數據相當于一年房地産所需投資總額的1/5。”中國住宅研究會副會長顧雲昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是最爲合适的解決手段。

　　“穩定房價”的不同含義

　　面對這樣的局面，2005年形成的調控觀點正在發生微妙的變化。

　　接近住房和城鄉建設部的人士告訴記者，在住房和城鄉建設部内部，已經有不少領導認爲，目前所處的宏觀、中觀環境以及房地産市場的現狀，已經與2005年時有很大的不同，其中向下産生波動已經成爲了“現實的可能”，因此，應該做好防止房價過快下跌的準備。

　　此前，在一次會議講話中，彼時剛剛履新的住房和城鄉建設部部長姜偉新就強調，既要防止房價過快上漲，同時也要防止房價出現大規模下跌。

　　國家統計局公布的國房景氣指數顯示，2008年5月國房景氣指數爲103.34，較上月下跌0.73，是連續6個月下跌。這項由國家統計局發布的指标，向來被中央決策層看做是房地産行業安全與否的重要指标之一。

　　壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協都要對房地産市場進行綜合統計分析，形成報告上報住房和城鄉建設部作爲決策參考後，再向社會公布，一般時間定在8月，但今年，如無意外，這份報告将推遲發布。

　　“8月公布的時候正好是奧運會，從上到下都要求穩定，所以主要還是擔心給市場帶來一些不穩定的情緒。”在解釋推遲公布原因的時候，這位人士說。據了解，這份正在制定、修改的報告中的統計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指标，分别有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉建設部的主要領導，“非常關心這一指标”。

　　即便在相對穩定的北京，也已經有開發商以項目股權的方式尋求現金，有的質押，有的則出讓股權。一位在北京東四環開發中型住宅項目的項目經理告訴記者，甯可如此也不願降價。

　　“你要降價，首先是已經給你放貸的，尤其是放了個人按揭貸款的銀行不願意，另一方面更關鍵，後面的回款速度會出問題，因爲你比前期賣得低了，市場會覺得你會繼續降，大家等着，回款速度會更慢，所以我們甯可拿股權融資挺過去，也不願意主動降價。”他的項目，剛剛以股權質押的方式，獲得了現金。

　　不過，還能堅持多久，這是一個疑問。

 

 

 

倍可親(backchina.com)中新網6月22日電 據香港文彙報報道，持續一年的慘淡樓市，使得深圳不少炒房客從擁有千億元物業的“億萬富翁”變成“負翁”(負資産)，深圳開始清查商業銀行壞賬。有業内人士透露，不少客戶一人手中就有上億元物業，但幾十套豪宅無法套現，還款困難。

　　　深圳中原香蜜湖片區一負責人透露，不少客戶手中擁有數十套物業，每套上百萬甚至數百萬元，物業總資産達到上億元。這些物業大多是去年樓價高峰期前後購入，如香蜜湖一豪宅樓盤，買入時均價每平米3.5萬-4萬元，加上業主的房貸利息，業主隻有盈利30-50%才願意出手，否則不如“捂盤”。

　　　“不少人是在去年9月前入市，當時樓價最高峰，每套房首付不過3-4成，一套房月供需要1萬多元，如果手裏有20多套，那一個月需要還貸20多萬元，但是現在房子根本賣不出去，業主也不願意賤價割讓。”據該人士透露，這些豪宅客戶不少資金鏈已經出現問題，其物業大多集中在香蜜湖片區、東部海濱片區以及南山片區。他介紹，在香蜜湖地區的房産中介，不少代理的客戶都是同時炒十幾套房子，每套房子少則百萬元，多則400萬-500萬元。

　　　有資深地産代理透露，最明智的炒家已經在去年7月左右就撤資了，而現在留守的炒家，不少原來是億萬身家的業主，現在變成負資産一族。有代理預計，這部分客戶熬過了今年春節，但熬不過今年夏天。

　　　負資産源于投機性炒作。據深圳本地中介機構統計，去年深圳樓市中70%的購房者爲投資客，實際購房自住的不到30%。深圳樓市今年以來的暴跌可以被視爲“擠壓泡沫”。

　　　有業内人士透露，當前深圳确實已出現部分樓盤因價格下跌而出現還貸危機，甚至數月都還不了貸款。這批樓盤主要掌握在深圳炒家手中，主要分布在寶安、龍華及特區内的部分豪宅片區。除了深圳本地炒家外，還有來自北京、香港、江浙一帶的炒家。

　　　銀監局方面稱，深圳銀監局已經開始調查深圳銀行的壞賬情況，調查主要包括調集銀行最新貸款數據，了解壞賬比例，并測算壞賬總量。針對網絡傳言，深圳銀監局人士回應媒體稱，當前來看，應該還到不了千億元壞賬的地步。 (熊君慧)