視點︰美國豪宅市場還未到抄底時

送交者: 螺絲釘 2008月06月26日

焦點別墅網 villa.focus.cn 2008年04月30日09:10 《環球企業家》 發表評論 　　有時候，上帝就是這麼不公平。前花旗銀行主席桑迪‧韋爾以4240萬美元購入位于紐約中央公園西路15號的一套四臥公寓。對沖基金摩爾資本管理的創始人路易斯‧摩爾‧培根從福布斯家族手中接過的位于科羅拉多州17萬英畝的Trinchera農場價值1.75億美元。而在加州聖巴巴拉市價值1000萬美元以上的豪宅銷售達到創紀錄的2.79億美元。 　　這似乎證明，當很多美國人為了保護自己在次貸危機中搖搖欲墜的房產而疲于奔命時，這個國家最富有的少數人卻在衰退的房地產市場中處變不驚。或者更準確地說，他們正在興致勃勃地籌劃著自己第二套、第三套甚至第四套房子的裝修布置。而許多來自中國、印度等新興經濟體的富有人群也將置辦豪宅的計劃延伸到了海外。因此，當普通建築師都將未來的規劃藍圖高高懸于架上的時候，為富人服務的建築師們卻比以往更加忙碌。 　　但引人注意的大手筆交易並不能證明高端房地產市場的普遍繁盛，一些簡單的疑問是︰在市場的普遍蕭條下，豪宅的風光究竟能維持多久？富豪們在新的經濟形勢下是否還會不加考慮地一擲千金？又或者，現在是去房地產業受到沖擊的歐美置辦新居的好時機嗎？在劫難逃還是屹立不倒2007年夏天大爆發的次貸危機不但沒有漸入尾聲，反而愈演愈烈，除了華爾街，受沖擊最大的就是美國房地產市場。2007年，美國被強制收回產權的房屋比上年增加70%，而新房銷售下滑29%，降幅為40年之最。在慘烈的大環境下，一向不隨市場風向標搖擺的高端房地產市場也受到牽連。在業內人士看來，富有人群對豪宅的投資將會更加謹慎。盡管頂級房地產市場表現仍然強勁，但這些奢侈的客戶也會看重長期並對價值有著嚴格的判斷。 　　相對低端的豪宅最先失寵 　　以華爾街的投資重地——長島上的漢普頓地區為例，其東部和南部近70套相對便宜的高檔住宅被提前強制收回產權，兩年前還只是10套。價格與供給的變化同樣顯著。自2003年以來，漢普頓供普通家庭居住的住宅價格中值一直保持平穩增長，2007年還增長12%至74萬美元。但今年頭3個月，這一數字就下跌9%。與之相伴的是供給的積壓，原來的供應量保持在8個月左右，現已增長到3年。最說明問題的仍然是銷售，而這一數字正處在下滑中。到目前為止，這一情況仍然沒有好轉的跡象。盡管地鐵沿線地區的高檔住宅每平方英尺的價格不斷下跌，銷售卻沒有多大起色。低端豪宅的黯然失色並不是漢普頓地區的特例，整個美國的這一類市場都受到沖擊。 　　另一個例子是價格中值在100萬美元以上的懷俄明州滑雪勝地杰克遜洞。那里歷來是富有投資者置辦第二處房產的理想地，此前它已保持了20年的增長，但2007年第四季度，已有房屋的銷售下跌42%，同時價格下跌也不可避免。業內人士預測，滑雪季節一過去，人們就可能考慮變賣此處房產。與此類似，北卡羅萊納州的夏洛特、西雅圖及俄勒岡州的波特蘭這3個被譽為最宜居的大都市平均房價也從去年12月開始下滑。 　　次貸危機終究沒有將豪宅市場遺忘，曾經在風暴中屹立不倒的高端市場現在也要跟隨整個國家的經濟步伐了。盡管比普通的房地產市場表現得要好，但關于豪宅市場會垮掉的傳聞卻不絕于耳。但實際上，即使已經開始接收到不友好的市場信號，高端房地產市場仍不會輕易崩塌。頂級投資者並不像低端買家那樣對抵押市場的境況十分敏感，因為這些最富有的人其實根本不需要抵押貸款來購買心儀的住宅。 　　因此，高端房地產市場中的超豪華住宅部分並沒有受到太大沖擊，那些希望乘次貸危機在歐美廉價購進豪宅的人恐怕要失望了。位于英格蘭西部威爾特郡的Broad Oak House是一座充滿維多利亞式設計的喬治亞風格莊園。去年秋天，它的主人，著名的吉他演奏家朱利安‧布里姆決定將其出售。高達300萬英鎊的標價並沒有嚇退投資者，在42個潛在買家排隊參觀後，最終的成交價大大高出指導價。 　　即使在受次貸危機影響最嚴重的美國房地產市場，真正頂級的豪宅也仍舊保持著高昂的價格。這其中的原因各異，像棕櫚海灘之所以受市場環境影響較小(但也並非全然免疫)，很大程度得益于其無法擴展和復制的內陸島特征。舊金山向北18英里外的森林小鎮羅斯相比更不受于外界風雨的侵擾，這不僅是因為它的與世隔絕--在這個富庶的城市中，其2300名居民的信件還在通過傳統的郵政系統傳遞--同樣因為經濟學最簡單的供求原理決定了它是稀缺資源。在這個供應受限制的地方，幾乎沒有還能再建一棟房子的地方。 　　另一個阻止高端豪宅市場下滑的因素來自國際。外國投資者在熱衷于豪宅的人群中所佔比例正在攀升，這一趨勢背後的大圖景是世界富豪人數的增加。美林去年6月發布的《世界財富報告》指出，總資產在3000萬美元以上的超級富翁人數增長了11.3%。不僅是與美國聯系緊密的歐洲，俄羅斯、印度、中國與古巴等新興經濟體的新晉富豪們的購買力也不容忽視，最近美元的大幅貶值更加劇了這種去美國買豪宅的勢頭。 　　實際上，意圖在美國購買豪宅的人應該向好萊塢和體育界的明星學習︰土地而不是房屋，才是真正值得大舉投資的資產。在不確定的經濟環境下，這樣做通常可以避免使資金陷入房產市場的泥淖。好的地段更因為其有限的供給總能實現成倍的增值。比如路易斯‧摩爾‧培根的新農場，經過物價指數的調整，當福布斯家族在1969年購買時，它僅為50美元一坪，而售出時，每坪價格已經高于1000美元。所以，在遠離市中心的地方尋找一塊未被破壞，甚至有著歷史價值的土地是置辦第二處房產的不錯建議。現在，飛機已成為主流交通工具，家庭辦公模式逐漸興起，都保證了對異地豪宅的需求及其增值的潛力。(編輯︰王姍)