倍可親(backchina.com)“對中國來說，不用下跌50%那麽多，20%～30%足以引發經濟災難。”有業内人士語出驚人。由于目前普遍實行20%～30%房地産貸款首付标準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便将房子賣掉也無法償還貸款。潘石屹甚至預言：“樓市大跌，将讓中國産生一大批負資産家庭。”

　　王勇是一家全國性知名代理行的項目銷售經理，他所在的代理行同時代理着多家一線開發商在不同城市的項目。現在，他的大部分時間是在品嘗門庭冷落的滋味。而就在一年前，還時常有“徹夜排隊買房”的景象，那種景象真讓人懷念。

　　王勇告訴記者，在“樓市急入下行通道”的危言中，樓市的觀望氣氛越發濃郁，他們公司已經做好“月虧100萬、過冬六個月”的準備。

　　在本已高度緊張的神經上，每個點的崩潰都可能牽一發而動全身。

　　房企進退兩難 銀行唇亡齒寒

　　“任何風吹草動，我們都可能要開會讨論，商量後市的對策。”王勇告訴記者，他們每天都在收集各地樓盤的促銷策略和實際銷售效果，來評估目前的價位是否“合适”。爲了探底，他們在開盤時推出了3套特價房，但實際銷售效果卻不讓人滿意。

　　一個鏈條“共生共榮”的邏輯被打破了。

　　開發商要求快速銷售以實現回款。王勇他們也考慮通過攤薄利潤、加大降價幅度來達到這一目的。但這一招數可能帶來的麻煩卻是開發商不願面對的：樓盤越降價，銀行越難放貸；購房者以爲後市可期，觀望氣氛加劇。最終，開發商不僅難以實現快速銷售回款，還會失去在購房者和銀行心目中的“信譽”；但是，不降價的話，他們又擔心會在弱市中失去先機。“這是一條誰都不能輕易選擇的路。”

　　在市場直線向上的時候，銀行、開發商、購房者堅守着“你好，我好，大家好”的邏輯。可是随着政策調整、房價松動、開發商集體跳水等狀況的出現，這種邏輯被打破了。

　　一直以來，由于商業性房地産貸款在銀行整體業務中所占比例以及它帶給銀行的利潤，開發商和購房者被銀行奉爲上賓。央行2007年底的一項統計數據表明，2007年金融機構各項貸款中，商業性房地産貸款占總貸款比例超過30%，成爲銀行最主要的客戶。

　　從2007年下半年，國家執行“從緊”政策以來，銀行對開發商和購房者的态度開始變得若即若離。

　　這主要體現在銀行放貸門檻的提高。部分銀行針對房地産開發企業的信貸标準提升至：申請貸款的房地産公司淨資産必須達到5000萬元、開發面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬元。“這比一季度的标準要高40%左右。”業内人士認爲，此舉無非是爲難更多的小開發商。而執行“二套房貸”标準以來，大量的投資客因爲利率問題被迫“離市”。

　　銀行在爲難開發商、購房者時，也把自己逼進了困境。

　　工商銀行四川省分行的一位信貸經理告訴記者，由于個貸的穩定性好、風險不高，一直以來都被視作銀行最優質的信貸業務。“即使房價下跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸，真正的擔心是來自對房地産開發企業的貸款。”這位經理說，隻要開發商房子建好并銷售出去，還貸就不會出問題。但如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就大了。

　　一個值得注意的細節是，在原有放貸标準中，一般要求開發企業有30%以上的自有資金，因此隻要樓市整體不出現30%以上的大跌，即使收不回開發商貸款，銀行也能通過拍賣處置開發商所抵押的項目樓盤來保全資産。

　　“這隻是銀行自保的手段，要想不挨餓，銀行還得依靠龐大的房地産貸款。”根據有關統計顯示，2007年全國主要金融機構放出的商業性房地産貸款總額在1.2萬億元左右（包括開發性貸款和個人按揭貸款）。“而2008年1～5月份的房貸總額不會超過2007年的40%，這意味着銀行房貸營收的大幅下降。”上述工行信貸經理透露。

　　如果房價快速進入下降軌道，金融市場将面臨巨大風險。

　　銀行從緊求自保，意味着開發企業面臨“缺米斷炊”的局面。

　　“開發商的資金來源無非三個：一是以銀行爲主的信貸，二是外資基金的投資，三是銷售回款。如今，被堵住了兩個，開發商的資金鏈條繃得緊緊的。”星彥地産顧問機構商業部總經理賴翰林分析，爲求取暖過冬，開發商似乎隻剩降價抛售的華山一條路。

　　于是萬科(000002.SZ)年初全國聯動大張旗鼓搞降價潮，2008年1至5月，實現銷售金額197.6億元，同比增長67.3%。而 保利地産(600048.SH)2008年前5個月實現銷售認購金額66.46億元，同比增長23.9%。

　　從表面數據來看，似乎一線開發商的前5個月的銷售數據比較樂觀。但銷售數據的上升卻是靠打折促銷、銷售利潤的下跌爲代價實現的。相對兩家企業的全年銷售目标相距尚遠（萬科2008年銷售目标上千億元，保利地産全年銷售目标240億元）。

　　“二套房貸從緊的政策也間接地放慢了開發商的銷售回款速度。”賴翰林說，開發商回款速度的放慢，直接的後果就是開發商還貸能力的下降，開發速度的放緩，陷入資金的惡性循環。爲求共同利益，開發商與合作銀行開始尋求“共同貸款”的變通措施，緻使二手房貸政策在執行層面上的松動：開發商實現銷售回款增加，推進開發項目，銀行收回開發貸款，将開發貸款風險轉爲個貸風險。

　　“在這種狀态下，樓市大跌并不是好事。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生認爲，如果房價快速進入下降軌道，金融市場将面臨巨大風險。不但衆多沒及時“逃跑”的炒房者以及高價位購房者會被套牢，連銀行也将會被緊緊套牢，甚至會出現一定程度的經濟災難。

　　開發商不能輕易死去。

　　日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初，日本的房地産泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經濟低迷。

　　“對中國來說，不用下跌50%那麽多，20%～30%足以引發一場經濟災難。”在2008博鳌地産論壇上，有業内人士語出驚人。由于目前中國普遍實行20%～30%房地産貸款首付标準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便将房子賣掉也無法償還貸款。潘石屹(博客)甚至預言：“樓市大跌，将讓中國産生一大批負資産家庭。”

　　近期的中央工作會議強調：要進一步加強金融監管，促進資本市場健康發展，保持房地産市場穩定，切實防範金融風險。“這是建設部和央行共同面對的壓力，意味着開發商将繼續面臨着既壓又拉的尴尬局面，不能輕易死去。”中國房地産協會副會長顧雲昌告訴記者，誰都明白唇亡齒寒的道理，“防止房價過快上漲，也防止房價過快下跌，這是住房和城鄉建設部的最新基調。”

　　房企棄地求存 地方政府如履薄冰

　　在住房和城鄉建設部維系樓市穩定的大局下，房産開發的各個鏈條卻在滋生着某種變化。

　　在大幅降價銷售無疑于殺雞取卵的共識下，開發商隻能将目光轉向土地和項目轉讓。

　　2007年，開發商面臨的資金壓力主要來自于購地款和各項稅費，當時形勢一片大好，開發商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至于銷售回款，開發商要求并不高。“當時的市場，晚銷售一天則意味着房價将進一步上漲，将收獲更多的利潤，所以當時大家都選擇捂盤惜售，隻管在土地上做文章。”成都一位開發商回憶起當時的盛景滿臉幸福。

　　可随着金融緊縮、融資渠道把嚴，開發商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行内部人士甚至表示：“目前已經有一些商業銀行将房地産行業列爲高危行業，不再進行貸款審批。”

　　此時，央行仍在繼續推行加息政策，開發貸款不僅門檻提高，風險也進一步加大。在大幅降價銷售無疑于殺雞取卵的共識下，開發商隻能将目光轉向土地和項目轉讓。

　　一線房企的舉措或許已顯其中端倪。近期以來，萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%，再以2.2億元人民币抛售位于上海浦東3.7萬平方米商場物業（此物業在2007年的持證抵押金額就是4億元）；5月，香港瑞安集團(0027.HK)出售旗下項目子公司股權，套現人民币22.59億元。

　　而一些在2007年“高漲”時期誕生的“地王”，已經成爲了房企手中的“燙手山芋”。在上海市場，有開發商甯願承擔違約損失達人民币3000萬元的代價而選擇“退地”。連曾經風光無限的香港信和(0083.HK)也欲以“退地”爲要挾，要求分期付款緩解壓力，那塊地就是2007年7月信和以41.8億元拿下的重慶三鋼廠地塊。

　　來自中國土地一級開發網的信息表明，從2008年6月1日至今，轉讓開發項目的信息達到45條，其中不乏優質地塊。

　　地方政府救市不能說是對中央政策的抵觸，至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。

　　“地方政府的土地财政無疑面臨着大考。”在蔚藍地産顧問公司總經理劉翀看來，開發商資金緊缺，拿地情緒低落，土地不得不以底價或起拍價成交。“習慣了靠土地出讓收益支撐的地方政府也面臨着财政過冬的局面。”這從近期各地推出的土地拍賣進度和成交結果來看，“地方政府同樣緊張。”他說，地方政府考慮自身财政收支和土地後續推出計劃，針對區域市場必然采取“托市”行爲。

　　先是從商務部手中争取外商直接投資内地房地産項目的備案權，促使“限外令”開始松動；緊接着降低住房公積金貸款門檻；實行交易契稅減免，地方政府能做的，隻是表明“我們”和開發商一起過冬。

　　“地方政府的行爲不能說是對中央政策的抵觸，至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。”一位從事房地産政策研究的機構分析師告訴記者，隻有成交量的上升和土地市場的升值才能帶來房地産在該區域的加大投資，從而确保地方财政目标實現和城市形象的提升。“當然這得相當謹慎。”