中新社:  深圳90%的項目都存在打折降價行爲，上海也開始步深圳後塵，内環、中環、遠郊都出現降價，北京也在進行打折、送車等變相降價。而且，2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅爲去年同期的一半左右——成交量下降反映的是供求關系的轉變。

　　與早已跳水的中國股市不同，中國的樓市慢了半拍。但有人說，奧運之後，樓市可能要緊跟股市的步伐。

　　曾于去年8月創造了中國房價之最的深圳，今年8月份，房價已經從18000元/平方米的均價跌至11000元/平方米的半空，跌去三分之一還多；而一直堅挺的上海房價最近也憋不住了。一座位于上海普陀區的樓盤的成交價格，5個月内每平米降了8000元，跌幅近40%；暫時按兵不動的北京，則采取了讓購房者眼花缭亂的促銷方式，甚至包括買房送車。

　　價格跳水的同時，成交量也出現了大幅度萎縮。

　　特大城市的房價下跌與成交量萎縮，是宏觀經濟的重要指标之一。這預示着，過去十年曾經高度繁榮的中國經濟，與國際經濟環境一樣，出現了轉向。

　　從政府高層到經濟學家都已經清醒地意識到，中國經濟目前處于相當困難、也相當關鍵的時期，如果處置不當，可能導緻經濟的深度下滑。90年代形成的經濟增長模式固然帶來了繁榮，但是，這種繁榮也蘊涵着很大風險。它内在地會制造通貨膨脹，也會推動收入差距急劇擴大。

　　人們也許可以期待，在這一輪下滑周期内，政府将進行變革，從而使未來一輪繁榮的宏觀經濟與制度基礎更爲合理。

　　樓市泡沫将破 房地産的冬天要來了。

　　銷量向下，房價回頭，一場降價風潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風險，早在十數年前，就已經爲地方政府、銀行、地産商所悄然埋下

　　中國房地産市場正在經曆10年來最困難的時期，這是十數年風險累積的必然結果。

　　“深圳90%的項目都存在打折降價行爲”

　　深圳，這個位于廣東沿海的經濟繁榮城市，曾于2007年8月，創造了中國城市商品住宅均價的最高紀錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。

　　但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。

　　這兩年來，深圳市房價所經曆的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預言了中國一線城市房地産的未來。

　　皇禦苑三期，是一個位于深圳中心城區福田區的樓盤——開盤後的3個月内，先後推出了兩項優惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

　　售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當于去年11月一天的看房人數。

　　這個樓盤的開發商在深圳還有三處住宅小區，屬于規模中等的房地産公司。

　　萬科、招商等深圳地産龍頭企業也在降價。

　　2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底隻出售了不到總數的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周内就銷售一空。

　　“近期深圳90%的項目都存在打折降價行爲。”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時說。

　　來自中國指數研究院的統計數據，更清楚地表明了深圳蟹績r的整體現狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

　　深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

　　2008年6月，一篇署名爲“風語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現》博客文章稱，其所在的蛇口片區某商業銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規模推斷，整個深圳地區斷供規模可能達到千億元。

　　但深圳市銀監局7月25日稱，深圳的個人貸款不良餘額不足14億元。深圳市銀監局認爲，斷供隻是個别現象。

　　究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明确。

　　上海房價目前出現了步深圳後塵的迹象

　　按照國家統計局統計，與深圳同爲一線城市的北京、上海目前房價平穩。

　　但，2008年初以來，京、滬兩地開發商打折、買房送車、送物業費等變相降價措施已經叠出不窮。一般經濟學者分析認爲，國家統計局的數據可能并未考慮上述因素。

　　上海市一直被地産商鼓吹爲“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領頭羊。

　　位于内環内——上海最繁華地段的君禦豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠兩灣城，位于普陀區的樓盤的成交價，5個月内(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

　　此外，上海市中環和遠郊的一些樓盤價格，都出現了10%左右的下調。

　　樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現了小幅下跌。來自國家發展改革委、國家統計局的調查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續5個月下降。

　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。

　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅爲去年同期的一半左右(數據來自中指數研究院)——成交量下降反映的是供求關系的轉變。

　　張化學，中國指數研究院咨詢部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，将進一步促使房地産企業降價促銷，回籠資金。

　　地産老闆們的憂心已經表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼籲房地産行業要做好過冬準備。事實上，國家統計局的調查表明，2008年2季度，房地産企業家的信心指數較前一季度繼續回落，在所有行業中排名倒數第一。

　　當然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地産公司的現金情況好于中小地産商。但是，價跌量縮，一個下行的房地産市場基本成型。

　　更重要的是消費者的心理預期——8月下旬，央行針對國内銀行的個人房貸進行調查時表示，此輪房地産交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進一步增強。

　　銀行貨款支撐下的高負債經營模式

　　房地産下行，直接考驗中國的金融系統。

　　據不完全統計，截至2007年底，國内房地産企業的負債率平均超過80%，且大多都是銀行債務。

　　中國最大的國有商業銀行之一中國建設銀行，近期迫不及待地找房地産企業讨回貸款。該行在8月中旬發表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地産開發貸款。

　　招商銀行的行長馬蔚華也在2008年中報發布會上說，鑒于房地産行業受經濟周期影響較大，招行計劃把房地産開發貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地産企業的貸款餘額，已經下滑到了110億元，這個數字比2007年的年底大約減少了10億元。

　　采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數據顯示，自2008年1月以來，國内商業銀行房地産貸款的增幅連續7個月回落。

　　對于房地産企業來說，斷了的不隻是财路，更可能是生命線。銀監會的一項數據顯示，截至2007年底，中國國内商業銀行涉及房地産企業和個人住房的按揭貸款數額高達5萬億元。這個機構的另外一個最新數據是，2008年1月到7月，全國房地産開發企業1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地産企業通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。

　　中國房地産公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負債經營模式。

　　銀行和房地産公司的聯姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實資本金。按此規定，房地産企業一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發項目。

　　“當時相當一批開發商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發”，中國指數研究院咨詢部主管張化學說，這批開發商實際上隻用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。

　　除了向銀行貸款，房地産公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行爲主導的金融體系下，企業融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設立一家證券交易所，并且實行嚴格的上市審批程序。在兩地上市的企業中，大型國有企業占多數。因此，房地産企業想通過證券市場融資，難度較大。

　　共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地産企業提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地産企業中，超過一半爲國有企業。

　　銀行與房地産企業關系密切後，就出現了廣爲诟病的官商勾結現象。

　　2003年1月，北京市世濤鴻業房地産開發有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京彙華天和生物技術有限公司股權的名義，與北京市商業銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業有限公司簽訂委托貸款協議書，獲取了恒嘉信置業公司存在玉海園路支行的人民币800萬元的貸款。

　　事實上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業房地産開發有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個人揮霍。而北京市商業銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂後，違反銀行規定，在委托貸款協議書中用銀行名義爲李的公司提供擔保。

　　事發後，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數百萬資金則再也無法追回。

　　另外一方面，個人住房按揭貸款也相當寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成爲銀行熱門的金融産品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業銀行競争白熱化時，甚至推出了零首付。

　　“零首付”居民住房貸款，在實際中存在着兩種“版本”：一種是商業銀行推出的，如2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款 “零首付”業務；另一種是開發商自己運作，方法包括開發商開出購房者已經負擔20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是擡高房價，利用虛高的房價得到 100%的貸款。

　　現就職于北京一家媒體的顔紅，購房時正好碰上了零首付時代。2000年，當顔打算在北京購買一套住房時，當時新開盤的紫竹花園、都會華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優惠。

　　上述零首付，事實上都是開發商先墊款交付銀行，然後購房者在一到二年時間内，将20%的首付款分批交付開發商即可。顔最終選擇了陽光曼哈頓的一套總價約爲30萬元的一居室住房。在交給開發商2.5萬元定金後，顔紅就搬進了新家。

　　零首付雖然減免了當期負擔，卻加重了未來還貸的負擔。以10年期30萬元的住房按揭爲例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約爲3200元，這比付3成首期後月供高出了1000元。随着經濟形勢的變化，利率的上調，購房者未來債務負擔增加，從而影響其還貸能力。

　　事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎之上。

　　據不完全統計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP爲中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發達國家的該比率均在70%以下。

 

 

 

2008/9/5和訊網:   一有開發商降價，其他開發商就像被踩到了“貓尾巴”。日前，南京世茂房地産将一直維持在1.7萬元/平方米的江景精裝修房價格縮水一半左右，以8000~1萬元/平方米“清空”尾盤。這一“腰斬”行動引發當地開發商廣泛關注，并帶動部分開發商的跟風，業内人士預計，若沒有強有力利好出現，類似降價行爲将愈演愈烈。

　　就在杭州部分業主爲樓盤新促銷價比之前開盤價低了20%到30%而對開發商提出抗議之時，之前一直地處南京主城下關區的世茂濱江新城于9月1日悄然打折，并宣布持續半個月，精裝修現房樓價最低僅8000元/平方米。售樓人員昨天對《第一财經日報》稱，單價爲8000元/平方米的房源多爲一房，且僅限于前期推出的4号樓底層房源，相比來說，單價爲1萬元/平方米的房源略多，但以100平方米以上的大房型爲多。

　　從去年8月份開始，該樓盤的精裝修房售價一直高居1.7萬元/平方米，該價位維持了一年之久。目前，該項目已推出樓盤所剩房源并不多。南京市網上備案顯示，目前該項目1649套中僅有152套可售，成交比例高達84.36%。從2005年開盤以來，該項目累計均價已達1萬元/平方米以上，累計成交均價中還包括毛坯房的成交。

　　記者通過網上備案了解到，售樓人員所稱的4号樓，從2005年2月便開盤，入網的444套房現在僅有5套可售，銷售均價爲1.06萬元/平方米。按照目前“尾盤”精裝修現房8000元/平方米的折扣價，該盤等于打了八折。同樣，此次以1萬元/平方米促銷的4号樓還剩下100餘套房，成交均價爲1.27萬元/平方米。

　　同時，本報記者通過消息人士了解到，南京萬科也預備大幅優惠銷售，計劃對旗下兩個項目中的小戶型進行降價。之前該集團在上海、杭州及南京的項目價格優惠大都在20%左右，南京萬科4月份的項目曾有3800元/平方米的價格跌幅，此次具體的優惠措施尚未出台。

　　降價踩了誰的“貓尾巴”

　　“已經觀望許久的南京購房者對于類似折扣并沒有特别欣喜，看房人很多，但下單比例不足，開發商的銷售也沒有如預期般如意。顯然，購房者還在等待更大的折扣力度。”

　　一位昨日參與促銷情況調查的南京當地營銷策劃公司專業人士對本報記者坦言。她認爲，類似的降價反而正在加重購房者的觀望情緒，最終形成惡性循環。

　　“現在可以預見，如果沒有強有力的利好出現，類似的降價（在其他開發商那裏）難以避免。”該人士明确表示。

　　大型房企的先行調價，令當地中小開發商十分矛盾。雖然從今年4月份開始，南京市長江以北地區、城東、城西乃至城南已經跌價一輪，并呈愈演愈烈之勢，但是開發商依然不願看到更大的價格缺口，以及整體“降價氣候”的形成。

　　之前也在1.7萬元/平方米左右價位銷售的南京市區某樓盤的一名銷售人員表示，新項目将以2萬元/平方米面市，并稱或許是受制于資金問題，才導緻上述地産企業大幅降價。他認爲，目前的窘境大概會維持2個月時間，之後整個市場便會向良性發展，所以不應以“降價”來應對市場。

 

 

作者：薛明   

一直坚挺的上海房价7月终于崩溃了，一个月内狂降24%，至此，国内重点城市的房价都开始了进入下降通道。 　　上海，这个中国房价的最后堡垒可能在7月已经被市场攻陷。 　　一家权威市场研究机构通过对上海官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69％，环比下降32％，月成交均价环比下降24％。 　　这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24％的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。 　　统计显示，7月，上海19个区域的楼市成交表上一片“绿意”。成交面积同比无一区增长，降幅高达八成以上者有普陀（-90％）、虹口（-90％）、黄浦（-88％）、杨浦（-87％）和闵行（-85％）等五个之前重要的住宅供应区。 　　而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70％。 　　与此同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68％、47％、58％和58％。业内称，下半年整体市场疲软几成定局。 　　各地房价： 　　广州7月份房价环比下降4.7% 　　北京楼市供应量下探最低谷 　　南京房价狂跌数千元 　　 　　 来源: 中国经济网