由于兩國在房地產市場以及宏觀經濟方面存在極其巨大的差異,所以盡管爭論激烈,看法對立,始終是各唱各的調,沒有也不可能比出個結果來。不管比得上、比不上,比的本身就是想說明中國的房價和樓市不正常。反過來,如果你認為中國的房價和房市是正常的,就必須千方百計地證明中國房價沒有美國貴。這樣一來,中美房價對比成為“看漲”與“看跌”兩大陣營之間的一場前哨戰和保衛戰。

　　《底特略新聞報》8月13日報道,美國底特略市東部的一棟兩層住宅樓,房東去年夏天喪失了抵押權被銀行沒收,在1100 美元賣不掉、長期空置遭小偷光顧嚴重破壞之後,最近以1 美元的價格售出。這則“1美元房價”的報道在國內一石激起千層浪,為那些認定中國房價比美國貴的人提供了新的、更加詳實、也更有說服力的證據。

　　在這些人看來,一個“基本事實”就是盡管前幾年房價飆升,美國目前住房均價仍然在22萬美元左右,折換成人民幣也就是160 萬元左右,更不要說美國還有“1 美元房價”。而且一查資料,22萬美元的房價竟然是指郊區面積達200-300平米、有三臥兩衛、前後草坪、車庫地庫的獨棟式房子,也就是中國人嘴里的“獨立別墅”、“鄉村別墅”。在北京、上海,160萬元人民幣大概能在市區買下100平米的公寓就算不錯了。

　　中美房價包含內容不同

　　實際上,中美兩國房價包含的內容大不一樣:中國包含了70年的土地出讓金,美國並沒有包含這筆費用。房價包含的內容不一樣,怎麼能夠抽去不同的內容,光比數字？

　　有人說美國的土地是私有的,永久擁有,沒有壟斷,房子“落”在土地上;中國的土地只有70年使用權,而且被政府壟斷,房子“飄”在土地上。兩國土地出讓制度的不同,被認為是支持中國房價不應該比美國貴、中國政策不如美國政策好的重要依據!實際上“1 美元”這則報道清楚地提到,這棟房子自明年起就要繳納3900美元的地稅,而且一年一繳,不想繳了或者繳不起了,就會被國稅局扣押,並通過銀行再次拍賣。

　　美國的房價和土地政策是“名聲好听”,實際受罪,房屋擁有者為政府打工;中國的房價和土地政策是“名聲難听”,實際受益,政府為房屋擁有者打工。美國政府雖然不直接參與土地上的投資,但卻“終生”壟斷了土地收益的分配權。美國地稅每年繳多少？各地不完全一樣,大約是房價的1%,好的地區高達1.5% 以上。

　　美國土地非常便宜,22萬美元的房價中購買土地大約只花2萬美元。造房之前,地稅按地價（2萬美元）繳納。造房之後,就要按房價（22萬美元）征稅。“土地老爹”拿得少,“山姆大叔”要得多,房子一造,地稅倍增。而且地稅隨房價上漲,哪一年房價上漲到了50萬美元,即便仍然是自住,每年繳納的地稅也就相應上升到5000美元。70年前美國平均房價只有幾千美元,30 年前只有三五萬美元,70 年里美國人繳納的地稅比他們購買時的房價、更不用說地價,多了十幾倍。

　　中美房價房產與地產換位

　　說穿了中美房價就像:在中國你買了一張迪斯尼的“一票通”,一次性付款,70個游樂項目任你玩;在美國你僅僅買了一張迪斯尼的“入場券”,門可以進了,玩一個項目付一次錢,不想付錢就滾蛋。即使“票價”相同,內容卻大相徑庭。由于人多地少,土地上的投資高度集中（美國住三個人的地方中國要住100 人）,導致中國地價本身就貴,加上70 年土地出讓金一次性收取,造成中國房價中的地產比重極大,房產比重極小。美國情況正好倒過來,除極少數大城市,美國絕大多數地區土地上的投資極其分散,造成地價十分便宜,幾萬美元可以買幾英畝土地。同時,美國人工和材料費用昂貴（“1 美元房價”的那則報道中提到,光是拆除那套房子人工費就得5000 美元）,所以美國房價中的房產比重極大。簡言之,同樣的房價,中國“地大房小”,美國“地小房大”,房產與地產換個位。

　　我們不妨以中美160萬元的兩張“門票”為例。如前所述,從地產方面考查,美國22 萬美元房價中地價約為2萬美元;從房產方面考查,由于是裝修房,人工和材料費用昂貴,建造三臥兩衛、地庫車庫至少也要20 萬美元,所以地產和房產大約為1:10;折合成人民幣,地產16萬元,房產144萬元。再來看看中國的情況,假設在北京或上海花160 萬元買了一套裝修房,100平米,單價1.6萬。開發商在房產上每平米花了400元,共花了40萬元,地產上花了120萬元（包括相關稅費和來自地產方面的利潤）,地產和房產為3:1。這樣一來,同樣是160萬元,房產上美國花了144萬元,中國花了40萬元,中國是美國的“零頭”;地產上美國花了16萬元,中國花了120萬元,美國是中國的“零頭”。

　　美國政府要分享房價上漲

　　中國“地大房小”,美國“地小房大”意味著什麼？意味著中國房價中的絕大多數的錢,即用于地產的這120 萬元並沒有用掉,保留起來支付以後70 年的土地使用費,實際造房子的錢只有40 萬元,這部分錢是用掉了。所以要使兩國房價內容相同,中國房價中必須剔除地產部分,也就是不管“地大”“地小”（未用掉部分）,只比“房大”“房小”（實際用掉部分）。以中國40 萬元的房產與美國144 萬元的房產相比,中國的房價是不是比美國便宜多了？ “名義房價”中國接近甚至高于美國,“實際房價”卻大大低于美國,只是美國的“零頭”。

　　眾所周知,中國目前推行的是先賣地,後投資的開發模式。賣地——投資——再賣地——再投資,造成已經批租出去的土地以及已經建好和賣掉的房子,全面、持久和普遍地價格飆升。所以,開發商捂地捂盤,捂出來的價格更高;二手房業主開高價賣不掉的房子放些時間再賣,價格更高。投資一次,飆升一次;投資不完,漲價不止。政府除了取回少量的土地增值稅,絕對多數地價上漲的好處都被開發商和購房者拿去。因為70 年地價一次性支付,本身就大大抬高了地價,所以能賣多少是多少。隨著時間的推移,賣地時的價格與連續投資後的價值之間的剪刀差越來越大。

　　怎麼辦？“漲”!這就是人們目前看到房價上漲的根本原因。為什麼美國或者其他國家不會發生這種“暴漲”事件,因為它們執行的是“以變應變”政策,地價上漲,地稅跟著上漲,你有多少,政府永遠也要來一份。

　　中國房價沒有美國貴,並不等于說中國房價不貴,這是兩回事。由于70 年土地出讓金一次性支付,加上土地上高度集中的投資,兩大原因造成中國的地價極其昂貴,商品房都成了高價房,幸福也就成了奢侈品。70 年土地批租“一票通”,實際上是政府寅吃卯糧,向百姓舉債;百姓卯吃辰糧,向銀行舉債;在利益共同化和風險分散化的情況下,政府與百姓一起,以土地為籌碼、以房地產為媒介,以資金為杠桿,政府拿眼前,百姓拿長遠。“一票通”對富人有利,對窮人不利。富人有錢,地價高些,權當投資,借錢給政府,讓政府為他們打工,長利長收,何樂不為。

　　窮人沒錢,買房本來就緊巴,地價一高帶動房價一漲,只好被拒之門外,緊巴巴變成眼巴巴!買得起的賺了,買不起的虧了,造成有房與無房利益的嚴重對立,社會財富的大轉移和大分化。（編輯︰王姍）