春去冬又來。
低迷的成交、觀望的情緒、明折暗降的焦躁，都隨著房地產市場全國性的調整，以及國際經濟金融形勢的轉變而加劇。
11月，旨在調控樓市的宏觀政策與相對迫切的區域“救市”政策，試圖通過彼此疊加，而轉變市場的向下之勢。然而，正如剛剛過去的2006年、2007年兩年中，樓市對抑制政策並不感冒一樣，市場對救市政策亦不會即刻“埋單”。
“房地產行業與經濟周期一樣，有自己的漲跌周期。從上升期到繁榮期，然後，就是衰退和蕭條期。”建設部住房政策專家委員會委員、廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲坦言，從廣州二十多年的房地產市場的發展歷程看，幾番起伏，已經讓珠三角的房地產市場變得更加成熟。
蔡穗聲分析，自2006年以來，廣東房地產在宏觀經濟持續高漲的刺激和資金流動性過剩的支持下，市場需求強力拉動投資增長與房價上漲攀升，直至去年第四季度市場發生逆轉。
“支撐市場理性運轉、科學發展的市場規則框架和價值體系，仍在建設之中。”蔡穗聲直言。
廿年輪回
在廣東省土木學會理事長、高級工程師陳之泉看來，廣東地產市場的起點在于住房制度改革，而這一改革遠早于國內的大部分地區。
“廣東省政府在1987年就決定對住房制度改革問題進行調查，在調查的基礎上，逐步啟動改革。”陳之泉回憶。
作為主要的負責人，陳負責起草了《廣東省住房制度改革方案》。他直言，這份《方案》主要精神是提租補貼、立足實轉、分步實施、鼓勵買房。
1987年9月8日，深圳以協商議標形勢出讓第一塊國有土地使用權；1988年，廣東花地灣107公頃土地的使用權，被買家以2.08億拿下。
接下來的兩年，是國家抑制通貨膨脹、收縮銀根的“治理整頓”周期。由于市場自身的規模小，影響並不大。到1991年的時候，宏觀經濟復甦。1992年，鄧小平的南巡堅定了樓市信心，珠三角的房地產市場迎來了第一次高增長期。
毗鄰香港，香港房地產市場開發的經驗迅速得到本地化的克隆，而樓市的炒作技巧也從香港“舶來”拿到廣東操作。
臨近廣東的諸多外省銀行機構，也紛紛把錢帶到廣東這個當時全國還罕見的“套利”市場上。而廣東地區民營經濟為主的市場格局，也造就了大批具有相當購買力卻並不能在體制內享受福利分房的個體戶和私營工商業者；這部分需求疊加了來自香港的炒作資本，很快就把房價推高。
有概念、有模板、有需求、有資金，珠三角樓市的“第一春”想不來都很難。
1993年，經濟過熱的弊端很快顯現出來——固定資產投資佔比過大，年中之時，中央出台了嚴厲的宏觀調控舉措。
銀行收回貸款的動作迅雷不及掩耳——事實上，1993年中央出台政策，直到1994年的時候，珠三角的樓市還是一個高溫的狀態。等到了1995年，政策效應和市場效應才顯現出來。
1995年進入衰退期的珠三角樓市，緊接著遭遇了1997年的亞洲金融風暴。而宏觀政策就會在外部環境惡化的時候，放松對市場的抑制並激勵市場發展。
蔡穗聲指出，這與今天很相似。當外部經濟形勢一片大好之時，國家已經開始調控過熱的地產市場；但是當調控政策發揮作用之時，外部經濟形勢偏巧遭遇轉折。國內資本很容易雪上加霜。
幾度冷暖
1998年3月份，全國兩會召開的時候，中央宣布房改進入一個階段，停止福利分房，開始貨幣分房。這兩年的時間，給珠三角以及全國的房地產市場都帶來不菲的收益。
房地產市場從1999年開始就復甦了，華東地區的房地產市場迎來了“第一春”；但廣東房地產市場期待的“第二春”卻遲遲沒有來到。
